수도권 역주변 ‘알짜 미분양’ 키워라

최근 판교 발 분양가 인상과 집값 상승 조짐으로 미분양에 대한 관심이 높아지고 있다.

미분양도 옥석(玉石)을 잘 가리기만 하면 두고 두고 효자 노릇을 톡톡히 할 수 있다. 쌍용건설이 작년 6월 송파구 거여동에 선보였던 쌍용스윗닷홈 2차가 대표적인 사례다. 거여역에서 걸어서 1분 거리의 역세권이었지만, 단지 규모가 작아 미분양 물량이 남아 있었다. 그러나 8월 말 ‘거여·마천뉴타운’과 ‘송파신도시’ 건설 계획이 발표되면서 미분양 물량이 순식간에 팔려 나갔다. 최근엔 판교와 파주 운정, 은평뉴타운 등에서 분양가가 오르면서 실수요자가 몰리고 있다. 인근 미분양 단지의 계약률도 껑충 뛰었다. 경기 침체로 일시적인 미분양이 생겼다면 시장상황이 좋아지면 알짜로 재탄생하는 경우도 있다. 다만, 미분양이 된 것은 그만한 단점이 있는 만큼, 입지를 잘 따져야 한다. 생각 없이 덥석 잡았다간 낭패를 볼 수도 있다.

■통장 필요 없고, 가격도 저렴

미분양 아파트는 단점도 있지만 장점이 적지 않다. 우선, 청약통장을 쓸 필요가 없다. 미분양을 구입해도 5~10년 내 재당첨 금지 적용에서 제외된다. 지방 거주자는 서울지역에서 순위 내 청약은 못해도 미분양은 선착순으로 살 수 있다. 혜택도 다양하다. 업체들이 미분양을 빨리 털기 위해 계약금을 깎아 주거나 중도금 이자 후불제·무이자 융자, 발코니 확장·새시 무료 시공 등을 제시한다. 가격도 저렴한 편이다. 분양가는 갈수록 오르고 있어 비슷한 품질의 아파트라면 최근 분양한 단지보다 미분양이 싸다. 추첨 방식이 아니라 선착순이어서 원하는 동·호수를 선점할 수 있는 것도 장점이다.

■개발 호재·준공 후 미분양 ‘유리’

알짜 미분양물량을 고르려면 이것저것 꼼꼼히 따져봐야 한다. 최근엔 청약경쟁률이 높아도 실제 계약이 이뤄지지 않는 경우가 많다. 이런 단지는 높은 청약율만 내세워 계약자를 현혹하기 마련이다. 따라서, 청약율과 계약율이 왜 다른지 꼼꼼하게 분석, 미분양 원인을 따져보는 것이 우선이다.

다음으로 단점이 있는 미분양이라도 호재가 많다면 좋다. 전철역이 들어선다든지 기업이 입주한다든지, 주변에 신도시가 개발되는 것과 같은 호재가 있다면 집값 상승 가능성이 높다. 중도금 대출이 여유로운 아파트도 괜찮다. 다만, 미분양은 로열층이 드문 경우가 많다. 이럴 땐 준공 후 미분양을 살펴봐도 좋다. 한꺼번에 중도금과 잔금을 마련하기는 벅차지만 입주가 빠르고, 완공된 단지여서 모든 것을 확인하고 들어갈 수 있다. 최근엔 일부러 공사가 상당히 진행된 후 분양하는 단지들도 많다.

■주변 시세 반드시 확인 후 구입할 것

미분양을 고를 때는 주의해야 할 점도 적지 않다. 우선 마케팅에 유혹되면 곤란하다. 미분양 아파트는 푸짐한 혜택에 혹해 덥석 계약했다가 낭패를 볼 수 있다. 분양 받을 때는 좋아 보여도 입주할 때 호재가 없을 수도 있다. 주변 아파트값과 비교하는 것도 중요하다. 요즘 미분양 되는 아파트 중에는 지나치게 분양가가 비싼 곳도 적지 않다. 분양가가 비싸도 장기적인 호재가 있거나 교통여건이 개선돼 주거 환경이 좋아질 곳이라면 투자해도 좋다. 주위에 혐오시설은 없는 지, 편의시설은 충분한 지, 교통은 좋은 지 등 주변 환경도 분석해야 한다. 그래야 나중에 팔기도 쉽고 가격도 오른다.