적은 돈으로 큰 수익 챙기는 ‘경매’

                          

                       

 

 잘 못 알려진 투자 상식 가운데 하나가 ‘골치 아픈 투자는 하지 마라’이다. 편하고 쉬운 방법도 얼마든지 있는데 왜 골치 아프고 어려운 경매투자를 택하느냐고 생각하는 초보 투자자들이 너무나 많다. 경매나 공매를 통해 부동산에 투자한다고 하면 왠지 겁부터 지레 먹고 껄끄러운(?) 투자대상으로 생각하는 사람들이 많다.
그러나 아무리 열심히 값싼 부동산을 찾아봐도 일반인이 가장 합법적이고 투명하게 부동산을 사는 방법은 ‘법원 경매’와 ‘공매’ 뿐이다. 그 중 법원 경매는 떨이 부동산이 모여 있는 알짜시장이자 돈 없는 서민들의 내 집 마련을 위한 대표적인 저가매입 시장이다.
누구든 경매부동산의 간단한 조사와 함께 입찰보증금 10%, 도장, 신분증만 가지고 경매 입찰장에 참여하면 값 싸고 시세차익을 얻을 수 있는 부동산을 싸게 살 수 있는 경매대중화의 장이 열려 있는 만큼, 열린 마음으로 경매투자에 도전해 보는 것이 어떨까?
‘위험하다’, ‘세입자 내보내기가 골치 아프다’, ‘잘 못하면 원금을 떼인다’는 낭설만 믿고 시중의 비싼 정상매물을 제 값에 사는 정직한(?) 투자방법만 고집하기 보다는 한 푼이라도 싸게 살 수 있는 경매는 이 시대 최고의 재테크 수단임에 틀림없다.
요즘 경매시장은 호황기이다. 8·31과 3·30대책 등으로 환금성이 결여된 부동산들은 꾸준히 늘고, 투자자는 줄어들고 있다. 괜찮은 경매물건이 “고기 반 물 반”이라는 말이 과장이 아니다. 수요자들의 가장 큰 관심사인 인기지역 경매아파트 공급량도 늘어나면서 시세 대비 15~20% 값싸게 부동산을 장만하는 사람들이 한 둘이 아니다.
강북과 수도권 중대형 아파트 낙찰가율(감정가 대비 낙찰금액 비율)이 80% 미만에 낙찰되는 사례가 크게 늘어나면서 하반기로 접어들 수록 낙찰가율은 하향 안정세를 보일 전망이다.
내 집 마련 실수요자, 적은 돈을 가진 부동산임대사업자, 여윳돈을 부동산에 묻어두려는 장기투자자는 반드시 경매투자에 관심을 기울여보자. 부동산투자 성공의 지름길은 바로 ‘저가매입’이기 때문이다.

■ 요즘 같은 불황기에 경매투자가 유리한 이유

물량이 꾸준히 늘고 있다
은행권의 가계 · 중소기업 연체율 증가 뿐 아니라 각종 부동산에 대한 정부 규제로 빚 많은 부동산들이 지난 해 하반기부터 속속 경매에 부쳐지고 있다. 한 달에 전국에서 경매로 나오는 물건이 3만5,000건을 웃돌고 있다. 지난 해 매 달 2만5,000건을 보이던 공급량에 비하면 여전히 큰 폭으로 증가하고 있는 수준이다. 따라서 투자자들의 선택의 폭이 넓다. 게다가 경매물량의 60% 이상이 1억 원 대 미만의 소형매물이다.

간단하고 빠른 절차가 좋다
경매물건의 사전조사를 거쳐 입찰에 참여해도 좋다고 판단되면 입찰에 따른 준비물(도장. 신분증)과 입찰보증금을 가지고 참여하면 누구든 참여할 수 있다. 낙찰 여부도 한 두 시간이면 바로 알 수 있다. 예전에는 쓰고자 하는 금액의 10%를 보증금으로 걸어야 하지만 요즘에는 최저가의 10%만 입찰보증금으로 납부하므로 입찰보증금에 대한 부담도 줄었다.

고수익 물건이 많다
경매의 특성상 거의 모든 매물은 1~2회 유찰과정을 거치기 때문에 경매물건은 시세보다 최소 10%에서 최대 반값에 부동산을 살 수 있다. 부동산 경기가 좋을 때는 90%선에 낙찰되던 경매 물건들이 입찰하려는 사람이 줄어드는 요즘에는 60~80%선에 낙찰되므로 그만큼 투자이득이 높아지는 셈이다. 운이 좋거나 ‘되면 좋고 안 되면 말고’ 식으로 꾸준히 입찰하다보면 시세의 반값 수준에 매입할 수 있다.

공정하고 투명한 시장이다
급매나 교환, 일반 매물처럼 거래사기를 당할 염려가 없다. 계약금을 떼이거나 이중매매를 당하지 않는다. 왜냐하면 경매는 국가기관인 법원에서 파는 부동산이기 때문이다. 경매는 재판과정과 같아서 엄중하고 투명한 절차에 의해 이루어지기 때문에 오히려 빈틈 많고 허술한 일반 매물보다 안심하고 살 수 있는 부동산시장이 경매시장이다.

투자할 부동산종목이 다양하다
경매에 부쳐지는 물량이 많은 것 뿐 아니라 부동산종목도 매우 다양하다. 토지, 연립 · 다세대, 주유소, 공장 뿐 아니라 골프회원권, 자동차 심지어 가족묘지까지 다양한 매물이 경매시장을 통해 나온다. 남들이 잘 알지 못하는 투자종목을 남 보다 한발 앞서 조사 · 연구해 입찰에 참여한다면 돈 벌 기회는 무궁무진하다. 부동산의 만물가게인 셈이다.

취득규제를 덜 받는다
일반인들의 입찰 참가제한이 전혀 없는 데다 토지의 경우 토지거래허가구역이라도 별도의 허가 없이도 매입이 가능하다. 개발예정지, 투기가 예상되는 지역 내에는 어김없이 토지거래허가구역으로 지정해 일반인들의 투자를 금하는 데 경매만큼은 예외이다. 이것은 경매를 부친 채권자의 채권회수를 빠르고 원활하게 하기 위해서이다.

매입즉시 투자이익 산출이 가능하다
경매는 객관적인 매매시세인 감정가가 매겨져 있는 데다 한 번 유찰될 때마다 20~30%씩 가격이 저감되어 초보자도 누구든지 매매시세와 비교해 싸게 매입하면 투자금액 대비 이익률 산출이 가능해 취득원가를 크게 낮출 수 있다. 아파트는 시세가 뻔히 노출된 매매가로 알려져 있기 때문에 사는 순간 바로 이익률을 확인할 수 있는 장점이 있어 유리하다.

매입가가 일반매물에 비해 저렴하다
물량공급이 많아지는 요즘 싸게 나온 매물이 수두룩하다. 아파트는 20%, 상가 · 오피스 20~30%, 토지 · 임야와 연립 · 다세대 30% 가까이 시세보다 싸게 살 수 있다. 수도권 외곽이나 중소도시의 매물은 시세의 반 값 수준에 잡을 수 있는 매물이 꾸준하다. 아파트를 제외하고는 전 종목의 입찰경쟁률이 떨어지고 있는 추세이니만큼 소외매물이나 비인기 매물을 잘 고르면 ‘대박’의 기회는 열려있다.

경매정보가 정확하고 안전하다
대법원이 운영하는 경매사이트(www.courtauction.go.kr)가 개설된 이후 경매정보는 누구나 열람이 가능하고 내용 또한 정확하다. 경매물건의 핵심체크사항인 세입자 관계에서부터 절차, 배당관계까지 날짜별로 기록된 공개화된 정보 때문이다. 어느 정도 부동산에 대한 법률적 소양과 기본적인 관심을 갖고 있다면 경매물건에는 최소한 사기성 부동산은 없다.

취득에 따른 세금이 싸다
정부정책에 따라 시행하는 부동산 실거래가 신고제로 인해 요즘에는 일반매매에 실제 매매가로 취득세금을 매긴다. 예전에는 낙찰금액으로 세금을 매겨 투명한 가격노출로 법원 경매가 불리했지만 요즘에는 경매가 훨씬 취득세금이 싸다. 게다가 수회 유찰된 경매물건을 낙찰 받을 경우 취득세금이 일반매물에 비해 절반 수준까지 떨어지는 경우가 많아 세금 면에서 매우 유리하다.