고향 가는길에 땅도 한번 볼까

우리 민족 최대 명절인 추석이 코앞으로 다가왔다.

모처럼 집안 어른과 종중 사람들까지 한자리에 모이는 만큼 대대로 전해지는 전답ㆍ주택ㆍ묘지 등 고향 부동산이 자연히 화젯거리로 오르게 마련이다.

이참에 바뀐 부동산제도와 세금체계에 따라 고향에 갖고 있는 부동산을 어떻게 관리하는 게 좋은 지, 공동투자할 방법은 없는지를 따져보는 게 어떨까.

◆ 성묘길에 수익형 부동산 물색

= 올해는 추석연휴가 긴 만큼 성묘길이나 귀성길에 수익형 부동산을 물색하려는 이들이 적지 않을 것으로 보인다. 전문가들은 값이 크게 뛰었으므로 양도차익을 많이 올리겠다는 기대보다 임대수익을 내는 쪽으로 초점을 맞추라고 조언한다.

함영진 내집마련정보사 팀장은 "고향이 평창이나 제주 방면이라면 주5일 근무에 따른 레저수요를 겨냥해 단지형 펜션을 노려도 좋다"며 "단지규모를 갖추고 제도권 내에서 숙박업 등록을 마친 펜션을 고르는 게 현명하다"고 말했다. 농어촌 민박에 대한 법제화가 이뤄지면서 펜션시장도 양극화하는 추세이기 때문이란 설명이다.

◆ 개발여지 높은 땅에 주목

= 전문가들이 보는 토지시장은 아파트시장과 달리 각종 규제책이 쏟아진 뒤 어느 정도 조정이 불가피한 상태다.

하지만 장기적인 관점에서 보면 개발호재가 있는 곳엔 국지적으로 완만한 가격상승세가 나타날 가능성도 없지 않다.

이런 측면에서 장기 보유해도 좋을 지역으로는 LG필립스LCD공장 등 개발재료가 풍부한 파주시, 용산기지 이전ㆍ경부선 복복선 개통 등으로 여건이 좋아질 평택시, 대규모 택지개발이 이뤄지는 용인시 등이 꼽힌다. 삼성반도체공장 증설 등 개발 여지가 많은 화성시, 행정중심복합도시 후광효과가 기대되는 천안ㆍ아산시, 기업ㆍ혁신도시 등 개발호재를 가진 원주시 등도 마찬가지다.

◆ 목적에 맞는 곳 선택해야

= 땅을 살 때는 자신의 목적을 명확히 해야 한다. 일반적으로는 큰 도로에 접한 땅일수록, 유동인구가 많은 곳일수록 가치가 높지만 주거가 목적이라면 좀 다르다.

주종천 한국감정원 부동산평가부 과장은 "도로에 접한 땅의 가로 길이가 길수록 좋은 땅으로 치지만 주거 목적이라면 적당히 짧은 게 낫다"며 "다만 땅 모양은 가능한 한 정방형으로 가로 세로 폭이 같은 게 좋다"고 조언했다.

◆ 세부담ㆍ거래규제 감안

= 과도한 지가 상승을 막고 실수요 위주 토지거래를 유도하기 위해 토지관련 세금과 토지거래허가구역 관련 규제가 강해졌다는 점도 주목해야 한다.

내년에는 부재지주 농지ㆍ임야ㆍ목장용지, 비사업용 토지(나대지와 잡종지) 양도세율이 9~36%에서 60%로 높아진다. 장기보유 특별공제(10~30%)도 받을 수 없다.

토지거래 허가구역 내 땅 취득요건도 까다로워졌다.

종전엔 가구주와 전 가구원이 해당지역 시ㆍ군에서 6개월 이상 거주하면 됐지만 올해부터는 1년 이상으로 바뀐 것. 또 허가구역 내 농지는 취득한 뒤 2년, 개발사업용 토지는 4년, 임야는 3년 이전엔 전매할 수 없다.

땅을 허가받은 대로 활용하지 않으면 공시지가 중 5~10％에 해당하는 이행강제금도 물어야 한다. 법규를 위반했을 때 신고하면 포상금을 주는 '토(土)파라치' 제도가 운영되는 만큼 조심해야 한다.

토지 종류와 매도시기에 따라 양도세가 다르다는 것도 알아둬야 한다.

고향 땅 대부분을 농지로 소유하고 있을 때는 특히 주의가 필요하다. 외지인은'재촌(在村-실거주)'과 '자경(自耕-직접 영농)' 규정을 지켜야 사업용 토지로 인정받아 세금이 중과되지 않기 때문이다.