5000만원이면 뉴타운 투자 가능…구역 변경 예상해야

안양사는 윤모씨는 1999년 용산 도심재개발 사업에 투자해 큰 성공을 거두었다. 재개발 투자를 모색하던 그는 해당지역에서 건축물만 있으면 토지지분이 작아도 33평형 이상 아파트를 배정받을 수 있다는 사실을 발견했다. 특히 무허가 건물이라도 무허가 대장에 등재되어 있으면 아파트 배정에 문제없음을 확인하고 무허가 건물을 1억여원에 매입했다. 대부분 사람들이 무허가 건물 투자를 기피하고 있었던 탓에 물건은 쉽게 확보할 수 있었다. 그뿐만이 아니었다. 토지지분은 9평이나 되는 알찬 매물이었다. 처음엔 주변에서 적극 반대했다. 재개발은 진행이 언제 될지 모르고 진행이 된다 하여도 무허가 건물은 아파트를 주지 않는다는 주장이었다. 일부 부동산중개소에서는 대지가 9평이므로 아파트를 배정받지 못한다고 주장하기도 했다. 적어도 20평은 되어야 아파트를 받을 수 있다는 것이었다.

 

그러나 윤씨는 자신의 투자에 문제가 없음을 확신했을 뿐만 아니라 아파트 가격이 상당히 높았던 동부이촌동을 마주보고 있는 그 지역이 마음에 들었다. 그의 예견은 적중했다. 개발이 가시화되고 이주가 시작되자 매입가의 절반이 조금 넘는 금액이 이주비로 대여되었다. 불과 몇 년 만에 투자금액의 반을 회수한 것이다. 게다가 사업성이 워낙 좋아 추가부담금도 예상보다 저렴했다. 아파트 배정에는 전혀 문제가 없었으며 최종적으로 38평형에 배정되었다. 이 지역의 아파트 시세는 11억~12억원을 호가하고 있다. 7억여원인 분양가로 계산해도 투자금 대비 몇 배의 수익을 거둔 셈이다.

 

그러나 반드시 좋은 사례만 있는 것은 아니다. 서울 마포에 사는 모씨는 공덕동 재개발지역의 도로부지를 매입했다가 실패한 케이스다. 토지만 소유한 경우 27평이면 아파트를 배정 받는다는 말만 믿고 거래했다. 그러나 몇 년 후 재개발 조합으로부터 현금만 받고 아파트를 못 받는 ‘현금청산자’라는 사실을 통고 받았다. 거래 부동산중개소를 찾았으나 이미 사라진 상태였다. 아파트를 배정 받으려면 토지가 90㎡, 즉 27.22평 이상이어야 한다는 사실을 몰랐던 것이다. 부동산중개소에서 제곱미터를 평으로 환산하여 ‘27평이면 된다’고 믿고 있었던 것이다.

 

재개발은 일반적인 절차에서는 재건축과 유사하나 아파트 배정은 조금 다른 구조를 가지고 있다. 재개발 투자에서는 무엇보다 아파트 배정에 관한 사항을 몇 가지 알아둘 필요가 있다.

 

우선 아파트 배정 권한은 해당 구청장에게 있으며 법에 근거해야 한다. 조합장의 권한이 아니며, 조합의 권한도 아니다.

 

사업이 진행되면서 구역에서 제외되는 주택이 있을 수 있다. 재개발의 진행은 최초 기본계획과 구역지정이라는 단계를 거치는데 기본계획에서 구역지정으로 가는 과정에서 구역을 구분하는 라인이 변경될 수 있다. 뉴타운은 개발되지 않고 그대로 보존되는 존치의 가능성도 있다. 보다 더 면밀한 지역분석으로 구역변경의 가능성을 예상하고 투자해야 한다.

 

주택을 공유하면 하나의 아파트만 주어진다. 재건축과 달리 재개발의 등기는 복잡하게 얽혀 있는 경우가 많은데 삶의 모양새는 각자라 하여도 공유의 형태라면 하나의 아파트만 주어진다.

 

주택과 토지를 최초 준공 시점과 달리 분리하여 소유하면 차후 두 명의 소유자에게 하나의 아파트만 준다. 법원의 결정, 상속 등에 의해 나누어져도 마찬가지이다. 재개발 지역 내 물건 경매시에 지상권과 분리된 대지만을 낙찰 받는 경우가 있는데 특히 주의하여야 한다.