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서울동부1계 |
입찰일자 1999년 12월 15일 |
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사건번호 |
소재지 |
면적(평방) |
임차관계 |
결과 |
감정평가액 |
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최저경매가 |
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단
독
주
택 |
99-12345
강호동
김형곤 |
강동구명일동1234
길동전철역입구
차량출입 가능
대중교통 보통
일반주거지역 |
대 165
건 350
(95.3.1보존)
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강호동95.3.1.5천만
확정95.3.1.
장길산95.5.1.1억
확정95.5.1.
임꺽정95.6.1.1억
확정95.6.1.
엄길청95.7.1.1억
확정95.7.1.
모두배당요구함
99.1.21. |
유찰99.5.1.
유찰99.6.1.
유찰99.7.1. |
300,000,00
153,600,000 |
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등기부분석 |
강제99.1.1. 강호동/ 그 외 설정된 권리없음 |
등기부등본이 깔끔한 다가구주택이 임차인 강호동의 전세금 반환청구소송에 의한 강제경매신청에 의해 매물로 나왔다. 모든 임차인의 전세금은 총 3억5천만 원. 등기부에 설정된 권리가 없을 때 임차인의 전세금은 어떻게 될까? 모두 대항력이 있는 권리로서, 배당을 받지 못할 때는 경락자가 인수해야 한다. 따라서 이물건이 이번에 최저경매가로 낙찰되어도 경매집행비용 및 임차인 강호동과 장길산에게 배당액으로 변제되면 나머지 임차인 임꺽정과 엄길청은 거의 배당받지 못한다. 결국 낙찰자는 2억 원의 전세금을 인수해야 한다. 선순위 설정된 권리가 없을 때는 모든 임차인의 권리가 대항력이 있기 때문이다. 이 물건은 아무리 싸게 매입한다고 해도 임차인의 전세금 합계인 3억 5천만 원 이상에 매입하게 되는 것이다. 만약 이 물건이 근저당은 설정되지 않았으나 가압류만 설정되었다면 어떻게 될까? 이 물건에 95년 4월 1일 가압류 1억 원이 설정되었고, 최저경매가인 1억 5,360만 원에 낙찰되었다고 가정해보자. 또한 최우선 변제되는 경매집행비용은 360만 원으로 본다.
배당순위는 다음과 같다.
1. 집행비용 360만
2. 강호동 5,000만
3. 가압류 1억
4. 장길산 1억
5. 임꺽정 1억
6. 엄길청 1억
이때 가압류와 그 후순위 권리는 금액비율로 안분배당되며, 안분배당 후 장길산 > 임꺽정 > 엄길청의 순으로 대항력 있는 금액이 후순위 금액을 흡수해간다(배당방법은 4장의 ‘가압류와 배당원칙’ 참조) 이후 모든 권리는 전액을 배당받은 임차인이건 전액을 배당받지 못한 임차인이건 관계없이 소멸된다. 선순위근저당이 없고 선순위가압류만 있을 때에는 임차인의 낙찰자에 대한 대항력 여부는 가압류를 기준으로 삼기 때문이다.
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