건물이 멸실되어 있는 재개발지분은 독약이다.

남부1계 입찰일자 1999년9월2일 사건번호 소재지 면적(평방) 임차관계 결과 감정평가액 최저경매가 단 독 99-14662 한국생명 박현수 중구 신당3동 123 버스및전철역인근 일반주거지역 재개발지역 대92 건물철거 후 멸실상태 없음 유찰99.5.13 유찰99.6.18 낙찰99.7.15 105,800,000 67,712,000 등기부분석 강제99.2.5.한국생명/근저95.7.9신당3조합6천만/가압96.1.1.한국생명 1억   5천여 세대를 건립하는 신당3구역 재개발지분이 경매로 나왔다. 약수역을 단지 앞에 두고 있으며, 2000년에 입주가 가능하다. 이물건은 건물이 절거되어 명도문제가 없으며, 특히 43평형에 배정되어 추가부담도 8천만 원만 있으면 된다. 설정된 권리도 모두 소멸된다 그런데 왜 낙찰 후 다시 나왔을까? 건물이 철거된 재개발지분은 대체로 이물건처럼 한두 번 낙찰된 후 다시 나오곤 한다. 어디에 함정이 있을까? 그것은 조합원 권리에 하자가 발생하기 때문이다.  재개발조합원은 사업동의용 인감증명을 낼 때 건물과 토지 각각에 대해 낸다. 이 물건은 낙찰을 받더라도, 건물이 멸실되어 소유권이전이 불가능하기 때문에 건물분에 대한 조합원 권리는 넘겨올 수 없는 상태이다. 따라서 종전 건물보유자인 박현수가 건물분 조합원 권리를 포기할 가능성이 없기 때문에 추후 공동조합원이 되고 만다. 아파트 등기시에는 종전 토지분과 건물분의 재개발 감정평가액 비율로 지분등기가 되어 나오는 것이다. 결국 낙찰자는 종전 소유자 박현수의 지분을 추가로 매입하지 않는 한 재산권 행사에 제약을 받는다. 한편 건물이 멸실되지 않은 조합원 권리라고 안전한 것은 아니다. 사업시행인가 이후 구입할 때는 종전 소유자가 그 지분(토지 또는 건물)외에 다른 지분을 가지고 있었는지 확인해야 한다. 2개 이상의 지분을 하나의 조합원 권리로 신고한 경우라면 사업시행인가 후 분리하여 매입해도 공동조합원이 되기 때문이다. 이처럼 재개발ㆍ재건축 기타 개발 관련 물건은 등기부상의 권리관계뿐만 아니라, 개발관련법에 대한 전문가의 의견을 참고하지 않으면 낭패를 볼 수도 있다.

이서복 2005-10-18 00:00:00

통상 재개발지의 관리처분의 처분가액을 보면 건물분에 대한 평가액은 토지지분에 대한 평가액에 비하여 그 비중이 낮은 편이다.  도시및주거환경정비법의 규정에 의하여 조합원분의 종전 토지와 건물분은 재개발후의 새로운 건물로 환권된 것으로 본다.  또한 새로운 건물은 통상적으로 아파트(집합건물)의 형태이므로 종전 부동산에 대한 조합원의 권리는 새로운 아파트(건물과 대지권을 포함한 개념의 부동산)로 변환된 것으로 볼 것이다.  따라서 새 건물에 대한 권리 중 토지부분이 변환된 부분의 권리는 재개발지분 토지 경낙자의 몫이라 할 것이다.  따라서 이런 물건을 무조건 회피할 것이 아니라 이러한 권리가액에 대한 사실관계를 확인한 후(부지런히 움직여야만 이러한 정보를 얻을 수 있음) 최저가격이 충분히 매력있는 수준까지 저감된 후에 응찰하여야 할 것이다.  낙찰받아 소유권을 확보한 후의 처리 방안에 대하여는 공유물분할의 예에 따라 진행하여야 할 것이다.  (건물 소유자와 합의하여 부동산을 매각하여 대금으로 지분비율에 따라 분할하는 것도 유력할 것이며, 합의가 이루어지지 않을 경우에는 공유물분할소송을 한 후 경매신청하는 방법을 고려할 것)   독도 쓰기에 따라서는 약이 될 수 있는 법, 이런 경우의 물건에 대해서는 그 내면을 깊숙히 파악, 고찰한 후 귀찮은 절차를 감수할 각오가 되어 있다면 의외의 높은 수익률을 달성할 수도 있다.