부동산발 대공황이 다가오고 있다

예기치 않았던 재경부발 부동산 폭등으로 인하여 2년 만에 부동산에 관한 글을 4편이나 쓰게 되었습니다. 그간 재미없고, 투박하고, 편견가득한 제 글을 읽어주신 여러분들에 대해서 감사의 말씀을 드리고 싶습니다. 이런 우울하고 무거운 글을 쓰지 않아도 좋은 세상이 오기를 희망합니다....<필자 주>

약간의 우연들이 합쳐져서 예기치 않은 필연을 만드는 경우가 종종 있다. 경제 위기가 대개 그렇다. 경제사 내에서도 속시원하게 왜 대규모 공황과 같은 위기가 왔는지 혹은 어떻게 해서 그 위기에서 경제 시스템이 탈출하게 되었는지 잘 설명하지 못한다.

유럽의 경우 74년 석유파동과 함께 경제 위기가 온 것은 맞는데, 이게 과연 자원 가격의 폭등이라는 외부요인 때문이었는지 아니면 전후 계속된 소위 '영광의 30년' 동안에 누적된 과잉축적 때문이었는지 아직도 경제학자들은 잘 모른다. 심지어 대공황으로부터의 탈출이 뉴딜 덕분인지 아니면 전쟁 덕분인지도 끝나지 않은 논쟁이다.

그렇게 멀리 볼 필요도 없다. IMF 경제위기가 왜 생겼는지 아직도 경제학자들은 제대로 대답을 못한다. 그만큼 거시경제는 평균적이고 장기적인 변화에 대해서 일부 이해하고 있을 뿐이지, 구체적이고 복합적인 변화에 대해서는 속시원하게 설명하기가 어렵다. 현대 경제학의 한계이고, 그런 걸 극복하려고 복잡계 경제학이니 금융공학 혹은 실험경제학 같은 시도를 해봐도 뾰족한 답이 있지는 않다.

① 현 상황은 부동산 버블 상황인가?

검단 신도시 발표 이후로 폭등하기 시작한 부동산에서의 급작스러운 변화는 경제학 이론으로는 설명이 불가능하다. 물론 부동산에서의 '좋은 상품'이라는 범주를 들이대면 약간 설명할 수도 있지만, 이 정도의 변화는 설명하기가 어렵다. 삼성경제연구소에서는 대체적으로 20% 정도가 거품이라고 보는 것 같은데, 조금 높게 보면 50%까지도 보는 것 같다. '거품'에 대한 정의가 어렵기 때문에 지금으로서는 그 누구도 어느 정도가 적정수준이라고 말하기는 어렵다.

가장 기본적으로는 경제성장률을 중심으로 버블을 규정할 수 있지만, 지역별·단기별 폭등 상황에서는 그것도 어렵다.

한 가지 확실한 것은 버블이라는 데 대해서는 대부분의 학자가 동의한다는 점이고, 이 상황이 정상적이지 않다는데 대해서는 동의할 것이다. 물론 재경부와 같은 극단적인 공급론자의 경우에는 "이렇게 하다가 결국에는 안정될 것이다"라고 말하겠지만, 그런 사람을 위해서 케인즈가 "장기에는 우리 모두 죽는다"는 말을 준비하고 있다.

언젠가 지금의 부동산 가격은 내려간다. 그렇지 않다면 이건 '버블'이 아니다. 버블이라면 무한히 지탱할 수 없기 때문에 내려간다. 동어반복적인 표현이기는 하다. 남은 질문은 소위 '디버블링 프로세스'라고 부르는 거품이 빠지는 과정이 고통스럽고 폭발적으로 진행될 것인가 아니면 그야말로 '연착륙'할 것인가라는 질문이 남는다. 일단 메카니즘을 중심으로 생각해보자. 왜냐하면 버블의 '절대 규모'는 그야말로 문화적이며 사회적이고, 또한 심리적인 것이기 때문이다.

② 연착륙이 가능할까?

▲ 치솟은 부동산가격을 상징하듯 우뚝 서 있는 서울 강남구 도곡동 타워팰리스

ⓒ2006 오마이뉴스 권우성

지금 집을 가지고 있지 않은 사람들, 즉 세입자들은 디버블링을 간절히 바라고 있을 것이다. 국민의 50% 정도가 여기에 해당한다. 왜냐하면 집값이 올라가면 그냥 집값만 올라가는 것이 아니라 전월세의 임대비용이 같이 올라가기 때문이다.

어차피 집의 수익률로부터 계산하기 때문에 집값이 올라가면 전월세 사는 사람들은 앉아서 그 고통을 받을 수밖에 없다. 여기에 보유세가 본격적으로 시행되면, 현재로서는 전세가 월세에 비해서 사회적으로 약자에 해당하기 때문에 일정액이 임차비용에 전가된다. 이건 '탄력성'이라는 개념으로 설명한다.

그래서 짧게 보면 사회정의를 위해서나 정서적으로나 차라리 '거품 폭발'이 있기를 바라는 국민이 그렇지 않은 사람들만큼 존재한다. 그렇지만 크게 보면 혁명이나 개혁과 같이 사회적 프로그램 하에서 진행되는 변화가 아닌 국민경제의 급격한 침체는 결국 모든 사람들에게 고통을 주게 된다.

가능하다면 연착륙할 수 있는 것이 좋다. 부동산 투기한 사람들 좋으라고 '연착륙'할 것인가라고 질문할 수 있다. 대답하기 고통스럽지만, 그래도 연착륙 편이 낫다. IMF 이후에 한국 경제와 사회의 개혁의 전기로 삼아야 한다는 말이 초기에 있었지만, 결국 그 이후로 한국 사회가 더 좋아지지는 않았다.

③ 위험의 요소는 어떤 것들이 있는가?

한국 경제를 둘러싼 위험의 요소는 많이 존재한다. 물론 직접적으로는 한미FTA 체결과 함께 짧게는 5년 길게는 15년까지 계산하는 한국 사회의 조정과정과 내부의 복잡한 속사정 자체가 위험의 요소일 수 있지만, 일단은 외부의 위험요소들에 대해서 잠깐 생각해보자.

⑴ 미국 부동산의 디버블링

지난 3년 동안에 한국만 부동산이 폭등한 것은 아니다. 클린턴의 8년 장기호황이 끝나고 시작된 부시 미국경제의 위기를 관리하기 위해서 미국도 저금리를 유지했고, 이 기간 동안에 캐나다나 호주 심지어는 일본까지도 부동산이 상당히 올랐다.

미국 경제의 디버블링은 작동 방식이 금리 인상일 수도 있고, 누적된 대외적자와 정부 적자에 대한 압박으로 인한 달러화의 위기와 연계될 수도 있다. 세계은행을 비롯한 소위 국제 경제에 대해서 한 마디 한다는 기관들이 조심스럽게 미국 부동산의 디버블링으로 인한 세계 경제의 위기를 지적하는 중이다.

우리나라 부동산은 지난 3년 동안 대체적으로 미국 부동산과 소위 '동조 현상'을 보여왔다.

⑵ 일본 정부의 위기

일본 정부의 누적된 적자는 상상을 초월한다. 조심스러운 추정으로는 1경원 정도라고 보기도 하는데, 일본의 적자 폭발에 의한 세계 경제의 동반침체가 작년부터 심심찮게 들려오는 얘기 중의 하나이다.

우리나라는 경제는 중국, 일본 그리고 미국의 세 나라와의 무역관계를 중축으로 작동하는 시스템이기 때문에, 일본에서 발생할 수 있는 위기도 그냥 무시하고 넘어가기에는 중요한 요소들이다. 그 유명한 '제로 금리'로 버텨오던 일본이 우정국을 민영화하면서 그 매각 대금으로 급한 불을 좀 끌려고 하지만, 생각만큼 그렇게 잘 움직이지 않고, 내부에서는 복잡한 속사정이 있는 것 같다.

⑶ 증권 시장의 위기

일본의 '잃어버린 10년'이라고 부르는 소위 '헤이세이 공황'과 지금의 우리나라 상황은 거의 비슷하다. 차이점이 있다고 하면, 일본은 주로 기업들이 투기용으로 업무용 빌딩을 사들이고, 지자체에서 지역발전을 위해서 콘도와 골프장을 지으면서 거품이 늘어났는데, 우리나라의 경우는 주로 '주택' 즉 민간 구매분이 거품을 주도한다는 차이점이 있다.

해석하기에 따라서는 민간이 가지고 있는 한국이 일본보다 더 잘 버틸 수 있다고 할 수도 있다. 재경부 얘기이다. 그러나 뒤집으면 그렇기에 디버블링 프로세스가 한국의 경우가 일본보다 훨씬 고통스럽다고 할 수도 있다. 현대경제원 얘기이다.

그렇지만 대체적으로 무능한 정부정책과 부동산과 관료의 결탁으로 문제가 생겼다는 점은 같고, 정부가 조기에 이걸 해결할 마음이 없다는 점도 같다. 95년도 GDP의 건설업 지출 비용이 일본의 경우 15%였고, 많은 학자들이 당시 너무 높다고 지적을 했는데, 우리나라는 이보다 높다.

그런 점에서 일본의 경우는 우리나라에 참고가 될 수 있고, 다만 차이점은 그 규모와 강도에서 다르다고 할 수 있다.

흔히들 일본의 거품이 부동산에서 시작되었다고 하지만, 직접적인 폭발은 증권에서 시작되었다. 89년 최고점을 기록했던 일본의 증시는 90년 드라마틱하게 몰락해서, 딱 80%가 빠져나갔다. 그러나 이 동안에도 일본의 부동산은 계속해서 상승해서 91년 2월에 최고점을 기록한다. 증시가 절반 이하로 내려가는 동안에도 부동산은 계속해서 최고기록을 갱신하고 있었던 이 과정은 현대 경제사에 숙제로 남겨있는 재미있는 현상이다.

보통은 부동산으로 돈이 빠지기 시작하다가 증시가 무너지기 시작하니까 붕괴가 더 가속화되면서 더욱 부동산으로 돈이 몰렸다고 해석한다.

미국의 대공황 때에도 비슷한 현상이 관찰된다. 그 때의 폭락은 투기의 대상이 된 플로리다의 해변주택을 허리케인이 덥치면서 시작되지만, 그 이후에 다른 지역의 부동산은 계속해서 오르고, 오히려 증시에서 폭락이 시작되었다.

한국의 경우도 가장 큰 위험요소는 부동산 자체가 아니라 증시라고 할 수 있다.

현재의 재경부와 정부는 부동산 가격이 내려가지 않도록 금리정책을 비롯해서 정책자금으로 부동산 시장을 지지할 것이지만, 정작 민간 부문에서 증시의 돈이 빠져나가서 부동산으로 움직이는 일이 벌어질 정도의 규모가 되면 정책자금이 움직일 공간이 별로 없다. 증시와 환시장은 시장 경제 내에서 민감도가 가장 높은 시장이고, 부동산은 그보다는 움직임이 둔탁하다.

현재와 같은 부동산에서의 고수익이 일정 기간 유지된다면 우리나라에서 가장 위험한 폭발 근원지는 증시가 될 가능성이 높다.

여기에서도 나눠서 생각해본다면 거래소 시장과 코스닥 혹은 기타 유가증권 시장 같은 걸 생각해볼 수 있을 것이다.

⑷ 에너지 가격의 폭등

국제적으로 버티고 있는 또 다른 위험 요소는 에너지 가격의 변화이다. 전후 관계를 직접 설정하기는 어렵지만, 여전히 우리나라 경제는 에너지의 98%를 외부에 의존하는 시스템이기 때문에 밖에서 충격이 오면 그 여파가 보통이 아니다. 에너지의 경우는 그 자체로 디버블링을 격발시킨다고 보기는 어렵지만, 연구소에서 분석할 때 디버블링과 소위 '하이퍼 고유가'가 결합되면 국민경제에 미치는 충격과 고통이 가장 클 것이라고 본다.

⑸ 북한발 위기

북핵으로 시작된 위기가 발생하지 않았으면 좋겠지만, 하여간 1~2년을 놓고 보면 여전히 위험으로서의 요소가 분명히 존재한다. 검단이나 파주와 같이 정부가 새로 발표한 신도시들은 북한의 장기리포 사정거리에 들어가 있는, 불과 몇 년 전만 해도 위험지역이라고 했던 곳들이다.

실제로 위기 상황이 오지 않을지라도 위기 국면이 높아져서 사람들이 불안해하기 시작하면, 이 지역에 들어갔던 부동산 자금들이 일거에 빠져나오려고 할 것이다. 지금부터 6개월 사이에 이 지역에 추가로 투입될 자금의 규모에 의해서 그 파급 효과가 결정될 것이다.

⑹ 기타 위기

삼성경제연구소를 비롯해 정부와 관련 없는 대부분의 연구기관들이나 전문가는 한국 경제의 저금리를 문제 삼는다. 나도 같은 입장이다.

미국발 콜금리 인상으로 인해서 어쩔 수 없이 한국의 콜금리가 인상되는 경우를 제외하면, 노무현 정부는 마지막 순간까지도 금리 조정을 하지는 않을 것이다. 지난 3년간 그랬는데, 임기 시작할 때부터 마지막 순간까지 '경기부양'이라는 한 단어를 놓지 않는 좀 특별한 인격의 소유자이다. 사실은 가장 큰 위기이자 조정의 요소이기는 한데, 절대로 조정하지 않을 것이다.

④ 그래도 위기관리는 해야 한다

검단의 신도시에 며칠 간격으로 규모를 줄였다가 다시 늘였다고 난리도 아니다. 도대체 신도시를 몇 개나, 어느 규모로 만들겠다는 건지, 그리고 추가 공급될 아파트의 세대수는 어느 정도 규모로 한다는 것인지 별 청사진은 없는 것 같다. 집값이 안정된다고 느낄 때까지 임의로 한다는 것이고, 분양가가 내려갈 때까지 용적률도 풀고, 정책자금도 투입하겠다는 말이다.

그런데 정말 심각한 문제는 정부가 이렇게 입지를 잡을 때마다 그 인근 지역의 민간 아파트에 대해서는 정부도 아무런 장치가 없다는 데에 있다. 아직 도면도 안 나왔고, 사전환경성검토를 비롯한 일련의 절차가 시작도 하지 않았는데도 시장이 이 난리가 난 이유 중의 하나는 민간 아파트가 땅 매입해서 민영건설 방식으로 추진하는 데에는 쓸 수 있는 수단이 없기 때문이다. 정부가 추가로 공급하고 싶은(!) 주택의 몇 배가 사회적으로 새로 공급될지 가늠할 길도 없다.

그래서 거품의 크기와 규모 혹은 제어장치 같은 것들은 작동하지 않는다. 어쩔 수 없고, 우리나라의 부동산 시장이 원래 그렇게 생겼다. 이 불안한 사회적 균형을 불과 1주일 사이에 정부가 완전히 무너뜨린 셈이기 때문에, 불행히도 이 시스템이 다시 뒤로 돌아가지는 않는다. 이미 폭등한 지역에 들어가는 민간 투자본을 어쩔 것인가? 언젠가는 과다공급에 의해서 주택가격이 떨어지겠지만, 그 때는 사회가 심각한 비용을 지불한 다음의 일일 것이다.

정부가 지금부터 해야 하는 일 중의 하나는 '연착륙을 위한 위기관리'라고 할 수 있다. 넋 놓고 신문의 주택시세표만 보고 있어서는 '크러쉬'라고 부르는 가장 고통스러운 절차가 기다리고 있다.

3년간의 저금리로 부풀대로 부푼 거품은 거대한 에너지를 만들고 지금 출구만 기다리고 있는 중이다. 어렵기는 해도, 세밀하게 조정을 하고, 국민경제에 대한 적절한 방어를 한다면, 확률은 낮지만 부동산 거품으로 인한 충격을 연착륙시킬 수 있기는 하다.

YS 정부 때에도 '펀더멘탈은 튼튼하다'고 1년간 외쳐댔지만, 사실 정부에서 조금만 위기관리를 했었으면 IMF 경제위기는 훨씬 가볍게 지나갈 수 있었던 일이다. 외환보유고만 믿고 끄덕 없다고 안심하고 있다가는 한국 경제가 한 번도 겪어보지 않은 제대로 된 공황이나 구조화된 스태그플레이션을 만나기 딱 좋은 형국이 지금 펼쳐져 있다.

너무 오래된 용어이기는 하지만 경제학과의 시험은 '종합적인 시각'을 요구한다고 배웠던 것 같다. 지금 재경부의 주택정책은 하나도 종합적이지 않고, 현재의 위기에 대해서는 별로 대응할 시스템을 갖추고 있지 못한 것 같다.

청와대나 재경부 혹은 한국은행 그 어디에도 현재 사태를 종합적으로 판단하며 위기에 대해서 민감하게 대응할 수 있는 장치는 없다. 어디에서인가는 지금부터 사태를 예의주시하며, 필요한 장치를 가동해서 급작스러운 위기 발생을 최소화시킬 장치를 지금이라도, 그리고 한시적으로라도 마련할 필요가 있다.

이미 폭등한 부동산 시장은 그렇게 되어버린 것이지만, '연착륙'과 '위기관리'라는 또 다른 정책적 목표는 아직도 무거운 짐으로 남아있다. '올인'이라는 도박용어로 경제현상은 설명되지도, 대처되는 성격의 것이 아니다.

나는 증권을 좋아하지는 않지만, 그래도 현 정부에 딱 하나만 충고를 한다면, "부동산이 뛸 때는 증시를 살피라"는 IS-LM 곡선의 오래된 교훈을 환기시켜주고 싶다. 지금은 진짜 위기다. 부동산의 위기를 지나서 국민경제 자체가 위기 국면으로 들어가 있다.