1가구 2주택 양도세 ‘복잡한 함수’풀기

Q: 이신명(가명)씨는 반포동에 시세 8억원 상당의 아파트를 보유하고 있다. 상습 교통 정체를 피하고 싶어 11월 말에 뚝섬에 있는 성수동 아파트를 새로 취득하였다. 주택을 2채 이상 보유할 필요가 없다는 소신대로 이씨는 반포동 아파트를 조만간 처분할 계획을 갖고 있다. 하지만 내년부터는 2주택 중 1채를 매도하면 양도세가 50%로 중과된다는 소식을 듣고 다급해졌다. 새로운 주택을 취득한 지 1년 내에만 기존 주택을 매도하면 1주택 비과세 혜택을 예전처럼 적용받는 것으로 알고 있었기 때문이다. 이씨는 반포동 아파트를 내년 초에 곧바로 처분하더라도 2주택으로 양도세가 중과될까?

A: 내년부터 2주택 중 1채를 처분할 경우 보유기간과 상관없이 양도 차익의 절반을 양도세로 과세한다. 그렇다면 이씨와 같이 거주를 이전하기 위해 일시적으로 2주택이 된 경우에도 예외가 없을까? 새로운 주택을 취득한 지 1년 이내에 기존 1주택을 매도할 경우 1가구 1주택 비과세 혜택은 기존대로 유지된다. 따라서 이씨의 경우 2007년 11월 이내에만 반포동 아파트를 처분한다면 일시적으로는 2주택이지만 양도세가 중과되지 않고 1주택 비과세 혜택을 적용받을 수 있다. 하지만 이씨가 2007년 11월을 넘겨 매도한다면 2주택 매각으로 양도세가 50%로 중과되니 주의해야 한다.

하지만 이씨처럼 1주택일지라도 양도가액이 6억원을 초과하는 고가 주택은 양도세가 전부 비과세되지 않는다. 6억원을 초과하는 양도 차익에 대해서는 양도세가 부과된다. 5년 전 3억원에 반포동 아파트를 취득하였으므로 처분시 이씨가 얻은 양도 차익은 양도가액 8억원에서 취득가액 3억원을 차감한 5억원이다.

이때 양도가액 8억원 중에서 고가 주택 기준인 6억원을 초과하는 양도가액 2억원이 차지하는 비율인 25%((8억-6억)/8억)만큼의 양도 차익에 대해서만 양도세가 부과된다. 즉 양도 차익 5억원 중 25%인 1억2500만원에 대해서 양도세가 부과되는 것이다. 즉 이씨는 1가구1주택 비과세 혜택을 받는다고 하더라도 약 2500만원에 해당하는 양도세 부담이 발생하게 된다.