◆1ㆍ31 부동산대책 5대 문제점과 궁금증◆
◆ 청약자격…청약통장 가진 무주택자 우선 =
공급대상은 무주택 서민ㆍ중산층이고 청약저축ㆍ청약부금ㆍ청약예금 통장 가입자에게 우선권을 준다. 사실상 청약통장을 가진 무주택 1순위자들은 대부분 청약자격을 가지는 셈이다.
건교부는 그러나 △청약가점제를 적용할지 △중대형 평형은 청약예금 보유자로 자격을 한정할지 △별도의 청약시스템을 만들지는 아직 정하지 못했다.
다양한 청약통장 보유자들의 상충되는 이해와 중소형과 중대형 청약조건 등을 일률적으로 결정하는 데 어려움이 있기 때문이다.
이문기 건설교통부 주거복지 지원팀장은 "청약자격에 대해 실수요층이 궁금한 점이 많겠지만 구체적인 조건은 실제 임대 공급시기에 맞춰 정해질 것"이라고 소개했다.
10년간 임대한 후 분양전환을 통해 매각할 때도 어떤 방식을 취할지 아직 정해지지 않았다. 건교부는 매각시 임차인에게 우선권을 줄지에 대해 "아직 정해진 것이 없다"는 입장이다.
◆ 공급지역…김포ㆍ남양주등지에 시범단지
장기비축용 임대는 당장 올해 하반기에 첫 공급단지 착공이 이뤄진다.
정부는 올해 시범사업으로 우선 5000가구를 지을 계획이다. 수도권 국민임대주택단지에서 4000가구, 지방대도시에서 1000가구를 확보하게 된다.
수도권 대상지역은 김포 양촌, 고양 삼송, 남양주 별내, 수원 호매실 등 국민임대단지다.
해당 단지 내 10년 공공임대아파트 용지의 용도를 바꿔 장기 비축용으로 활용할 예정이다.
공급지에는 서울도 포함된다.
서종대 건교부 주거복지본부장은 "서울에서도 약간의 비축용 장기임대주택을 공급할 계획"이라며 "분당급 신도시나 송파 신도시 등에서도 비축용 임대주택 건설이 추진될 것"이라고 말했다.
이와 관련해 건교부는 서울시내 기존 택지 가운데 아직 사업자를 찾지 못한 지역을 장기 비축용 임대용지로 활용하는 방안도 검토중이다.
◆ 공급시기…2009년초께 후분양으로 첫선 =
올해 착공하지만 일반 실수요층이 비축용 임대아파트를 만날 수 있는 시기는 일러야 2009년 초가 될 것으로 보인다. 건교부가 아파트 공정의 60~80%를 진행한 뒤 후분양으로 공급에 나설 계획이기 때문이다.
건교부는 실제 공급이 이뤄지는 2009년 초까지 구체적인 청약자격과 계약조건, 임차료 차등화 방안까지 확정할 예정이다.
현재로선 10년 공공임대처럼 소득과 무주택 등 일정 조건을 갖춘 수요자가 2년 단위로 임차계약을 맺어 계약을 갱신하는 방식으로 운용될 공산이 크다.
이럴 경우 초기 임대 입주자가 장기간 거주할 가능성이 높아지게 된다.
그러나 10년 임차 후 분양전환시 임차인 보호를 어떤 식으로 할지, 주택가격 변동에 따라 임차료를 어떻게 변경할지 등 세부검토가 필요한 사안도 많이 남아 있다. 실제 주택공급에 나서는 주체는 주택공사와 SH공사 등 지역공사는 물론 토지공사도 사업을 맡을 것으로 예상된다.
◆ 임대료…30평형 기준 한달에 52만원선 =
비축용 장기임대주택 임차비용은 30평형 기준으로 평균 임대보증금 2500만원, 월 임대료 52만원가량이라고 예시돼 있다. 이 금액은 1억8000만원짜리 주택을 10년 후 2억5000만원에 매각한다고 했을 때 임대수익률 등을 고려해 정한 것이다. 여기에는 매년 3%가량 가격상승이 있다는 전제가 깔려 있다.
평균 임차료를 전세로 환산하면 약 1억2000만원 선으로 현재 용인 수지나 동탄신도시, 용인 동백지구 등 수도권 외곽지역 임차시세와 큰 차이가 없다. 정부는 지역에 따라 다양한 편차를 둘 계획이지만 기본적인 수익률 확보와 운영을 위해 인근 전ㆍ월세 시세와 큰 차이를 두기는 어려울 것으로 보인다. 사실상 인근 전세 시세에 준하거나 이보다 약간 낮은 가격에 임대료 시세가 책정되는 셈이다. 전문가들은 임대료가 높을 경우 실수요층의 인기도가 떨어질 수 있다는 점을 염려하고 있다.
◆ 차별화…중대형아파트 단지로 만들수도 =
우선 면적이 다양하다. '분양면적 기준 평균 30평'이라는 표준이 있지만 지역 상황에 따라 중대형 비중이 높아지거나 반대로 중소평형 단지가 될 수도 있다는 게 건교부 설명이다.
33평 이하인 10년 공공임대, 24평 이하인 국민임대에 비해 유연한 공급이 가능한 것이다. 임대기간은 10년이지만 시장상황에 따라 분양전환 시기는 탄력적으로 조정될 것으로 보인다.
이와 관련해 박병원 재정경제부 차관은 "분양주택이 부족한 조짐을 보이면 원래 계획인 2019년 이전에라도 비축용 임대의 분양전환을 고려할 수 있다"고 밝혔다. 지역 내 주택이 부족하다면 분양으로 전환해 수급을 안정시키는 역할을 하고 그렇지 않으면 실거주자를 위해 계속 임대할 수도 있다는 얘기다. 분양아파트로 전환될 때 임차인에게 우선 매수권을 줄지는 아직 정해지지 않았다.
◆ 청약자격…청약통장 가진 무주택자 우선 =
공급대상은 무주택 서민ㆍ중산층이고 청약저축ㆍ청약부금ㆍ청약예금 통장 가입자에게 우선권을 준다. 사실상 청약통장을 가진 무주택 1순위자들은 대부분 청약자격을 가지는 셈이다.
건교부는 그러나 △청약가점제를 적용할지 △중대형 평형은 청약예금 보유자로 자격을 한정할지 △별도의 청약시스템을 만들지는 아직 정하지 못했다.
다양한 청약통장 보유자들의 상충되는 이해와 중소형과 중대형 청약조건 등을 일률적으로 결정하는 데 어려움이 있기 때문이다.
이문기 건설교통부 주거복지 지원팀장은 "청약자격에 대해 실수요층이 궁금한 점이 많겠지만 구체적인 조건은 실제 임대 공급시기에 맞춰 정해질 것"이라고 소개했다.
10년간 임대한 후 분양전환을 통해 매각할 때도 어떤 방식을 취할지 아직 정해지지 않았다. 건교부는 매각시 임차인에게 우선권을 줄지에 대해 "아직 정해진 것이 없다"는 입장이다.
◆ 공급지역…김포ㆍ남양주등지에 시범단지
장기비축용 임대는 당장 올해 하반기에 첫 공급단지 착공이 이뤄진다.
정부는 올해 시범사업으로 우선 5000가구를 지을 계획이다. 수도권 국민임대주택단지에서 4000가구, 지방대도시에서 1000가구를 확보하게 된다.
수도권 대상지역은 김포 양촌, 고양 삼송, 남양주 별내, 수원 호매실 등 국민임대단지다.
해당 단지 내 10년 공공임대아파트 용지의 용도를 바꿔 장기 비축용으로 활용할 예정이다.
공급지에는 서울도 포함된다.
서종대 건교부 주거복지본부장은 "서울에서도 약간의 비축용 장기임대주택을 공급할 계획"이라며 "분당급 신도시나 송파 신도시 등에서도 비축용 임대주택 건설이 추진될 것"이라고 말했다.
이와 관련해 건교부는 서울시내 기존 택지 가운데 아직 사업자를 찾지 못한 지역을 장기 비축용 임대용지로 활용하는 방안도 검토중이다.
◆ 공급시기…2009년초께 후분양으로 첫선 =
올해 착공하지만 일반 실수요층이 비축용 임대아파트를 만날 수 있는 시기는 일러야 2009년 초가 될 것으로 보인다. 건교부가 아파트 공정의 60~80%를 진행한 뒤 후분양으로 공급에 나설 계획이기 때문이다.
건교부는 실제 공급이 이뤄지는 2009년 초까지 구체적인 청약자격과 계약조건, 임차료 차등화 방안까지 확정할 예정이다.
현재로선 10년 공공임대처럼 소득과 무주택 등 일정 조건을 갖춘 수요자가 2년 단위로 임차계약을 맺어 계약을 갱신하는 방식으로 운용될 공산이 크다.
이럴 경우 초기 임대 입주자가 장기간 거주할 가능성이 높아지게 된다.
그러나 10년 임차 후 분양전환시 임차인 보호를 어떤 식으로 할지, 주택가격 변동에 따라 임차료를 어떻게 변경할지 등 세부검토가 필요한 사안도 많이 남아 있다. 실제 주택공급에 나서는 주체는 주택공사와 SH공사 등 지역공사는 물론 토지공사도 사업을 맡을 것으로 예상된다.
◆ 임대료…30평형 기준 한달에 52만원선 =
비축용 장기임대주택 임차비용은 30평형 기준으로 평균 임대보증금 2500만원, 월 임대료 52만원가량이라고 예시돼 있다. 이 금액은 1억8000만원짜리 주택을 10년 후 2억5000만원에 매각한다고 했을 때 임대수익률 등을 고려해 정한 것이다. 여기에는 매년 3%가량 가격상승이 있다는 전제가 깔려 있다.
평균 임차료를 전세로 환산하면 약 1억2000만원 선으로 현재 용인 수지나 동탄신도시, 용인 동백지구 등 수도권 외곽지역 임차시세와 큰 차이가 없다. 정부는 지역에 따라 다양한 편차를 둘 계획이지만 기본적인 수익률 확보와 운영을 위해 인근 전ㆍ월세 시세와 큰 차이를 두기는 어려울 것으로 보인다. 사실상 인근 전세 시세에 준하거나 이보다 약간 낮은 가격에 임대료 시세가 책정되는 셈이다. 전문가들은 임대료가 높을 경우 실수요층의 인기도가 떨어질 수 있다는 점을 염려하고 있다.
◆ 차별화…중대형아파트 단지로 만들수도 =
우선 면적이 다양하다. '분양면적 기준 평균 30평'이라는 표준이 있지만 지역 상황에 따라 중대형 비중이 높아지거나 반대로 중소평형 단지가 될 수도 있다는 게 건교부 설명이다.
33평 이하인 10년 공공임대, 24평 이하인 국민임대에 비해 유연한 공급이 가능한 것이다. 임대기간은 10년이지만 시장상황에 따라 분양전환 시기는 탄력적으로 조정될 것으로 보인다.
이와 관련해 박병원 재정경제부 차관은 "분양주택이 부족한 조짐을 보이면 원래 계획인 2019년 이전에라도 비축용 임대의 분양전환을 고려할 수 있다"고 밝혔다. 지역 내 주택이 부족하다면 분양으로 전환해 수급을 안정시키는 역할을 하고 그렇지 않으면 실거주자를 위해 계속 임대할 수도 있다는 얘기다. 분양아파트로 전환될 때 임차인에게 우선 매수권을 줄지는 아직 정해지지 않았다.
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