분할관련 상담사례

사례1. 분할측량 조건?비용 및 등기비용은 어떻게 되나요

질문 :
안녕하세요? 필지가 다른 땅을 서로의 편리를 위해서 분할측량을 해서 등기이전을 했으면 합니다
무조건 가능한 일인지 아니면 어떤 조건이 있는지 알고 싶습니다,(가령 1평 이하의 아주 작은 평수라도 가능한 일인지 측량비용, 등기비용은 얼마나 드는지 .....) 빠른 답변 바랍니다

답변 :
귀하께서 질의하신 내용은 인접한 필지간 서로의 편의를 위해 분할하여 교환하고자 하는 것으로 이해됩니다. 먼저 토지분할의 가능여부에 대해 말씀드리면, 토지분할은 도시계획법상의 용도지역에 따라 또는 건축물이 있는 토지인 경우 건축법의 규정에 따라 분할가능 여부가 결정되므로, 용도지역이나 건축법의 적용여부 및 현지상황 등을 확인할 수 있어야 상세한 답변이 가능합니다. 이러한 토지분할의 제한이 없는 지역인 경우에는 지적법의 규정에 따라 축척 1/600지역 및 경계점좌표등록부지역에서는 0.1㎡까지, 그 외 축척인 경우에는 1㎡까지 분할이 가능합니다.
측량비용 또한 여러 가지 사항을 알아야만 상세한 답변이 될 수 있습니다. 측량하고자 하는 토지의 지역, 축척, 면적, 분할후의 필지수 등에 따라 적용되는 수수료가 달라지므로, 위의 사항을 상세하게 알려주시거나 가까운 시?군의 지적과 또는 민원실의 측량접수담당자에게 문의하시는 것이 좋을 듯 합니다. 등기비용에 대해 말씀드리면 분할에 따른 등기비용은 시?군에서 소유자 대신 등기촉탁을 해드리기 때문에 소유자가 부담할 필요가 없으며, 교환에 따른 소유권이전등기 비용만이 필요하겠습니다. 과표에 따라 차이가 있으니 가까운 법무사사무실에 문의하시기 바랍니다.

사례2. 분할을 꼭 하여야 하는데 방법이 없을까요

질문 :
안녕하십니까?
저는 마산시 합성1동 82-11번지에는 사람입니다. 저의 집을 포함하여 5주택이 위 지번에 살고 있어 집을 매매할려고 하여도 분할이 되지 않아 매매하지도 못하고 10년째 이곳에서 살고 있습니다
분할을 할수 있는지, 있으면 방법을 알고 싶습니다
이 지번은 준 주거지역으로 되었음. 홀로 분할 할 수 있는 방법이 있는가요. 궁금합니다

답변 :
저희 부동산종합상담실을 방문해 주셔서 감사드립니다.
귀하께서는 5가구 각자의 지분 또는 점유형태대로 분할하고자 하는 것으로 파악됩니다.
먼저, 토지의 분할은 토지소유자가 신청을 해야만 합니다. 그러나 귀하께서 살고 계시는 토지
에는 5명이 공유로 등기되어 있는 것으로 추정되므로 토지소유자 전원이 토지분할 신청을 해야만 하며, 또한 건축물이 있는 토지의 분할은 최소대지면적, 대지와 도로와의 관계, 건폐율 등 건축법의 제 규정에 적합해야만 분할이 가능합니다.
질의하신 내용만으로는 그 토지의 이용형태에 관한 구체적인 내용이 없을 뿐 아니라, 소유자들의 동의 여부 또한 확인할 수 없어 정확한 답변을 드리기가 어려우니 양해하시기 바랍니다.
감사합니다.

사례3. 공유물분할을 하면 면적이 작아지지 않을까요

질문 :
민원상담에 수고가 많으십니다.
5년전 과수원 농지 500평을 구입하여 현재 매도자의 땅 2000평과 공동지분으로 등록되어 있습니다.
구입시 구입평수에는 진입에 필요하여 공동으로 사용중인 개인도로 중 구입부지 인접의 개인도로 일부(매도자 소유) 100평을 포함하였습니다.
등기분할을 위해 분할측량을 하려하니 도로는 현재 도로로 표시가 되어있지 않아도 실제로 도로로 사용하므로 분할 지적도측량에 포함될 수가 없다고 합니다. 그러면 등기상으로는 소유면적이 500평으로 되어있는데 도로가 제외되어 400평밖에 지적도상에 남아있지 않습니다.

1. 이럴 경우 등기상 500평 중에서 나머지 100평의 권리는 지적도상에는 남아 있지 않게 되는데 매 도자가 바뀔 경우 어떻게 보호받을 수 있는 지 알고싶습니다.

2. 보호받을 수 없다면 구입시의 개인도로를 포함하는 계약이 적합한지를 알고싶습니다.

답변 :
저희 부동산종합상담실을 방문해 주셔서 감사드립니다.
귀하께서는 공유물분할등기를 하고자 하는 것으로 생각됩니다. 그런데 지분대로 분할하려고 하니 실제 도로로 활용되고 있는 부분을 가로질러 분할을 할 수 없고, 실제 도로부분을 제외하고 분할을 하자니 귀하 점유면적이 400평 밖에 남지 않는다는 말씀이군요. 그러나 분할을 하게 되면 분할전의 지분비율이 그대로 분할후의 각 필지에 남아 있게 됩니다. 그러므로 귀하 점유부분 400평과 실제 도로 부분, 매도자 점유부분의 3필지로 분할한다 해도 각 필지에는 분할전 지분비율이 그대로 남아 있게 되므로, 분할후 귀하 점유분 400평에 대하여는 매도자로부터 지분을 소유권이전 받고, 매도자 점유부분에 대하여는 귀하의 지분을 소유권이전 해주어야 할 것입니다. 실제 도로부분은 분할전의 지분비율 그대로 공유로 남아 있게 되어 공동 활용할 수 있을 것으로 생각됩니다. 감사합니다.

사례4. 국가토지(공유지)를 분할후 개인에게 이전등기가 가능한가요

질문 :
안녕하세요. 재무부소속 공유지, 대지에 관한 사항입니다.
옛날부터 집을 짓고 살아온 대지에 관련된 부분입니다. 기존에 살고 있는 저희 집터가 있었고, 또한 옆집도 있습니다. 옆집에 사시는 분이 자기땅이라고 하면서 측량을 해서 저희 집터를 절반이나 침범하여 측량이 되었습니다. 제가 군청에 가서 알아보니 개인땅이 아니고 현재 땅은 재무부소속 공유지이며(대지/지번 예:175번지) 2002년 12월 분할신청을(지번 예:175번지) 하여 이전 등기까지 한 것을 확인하였습니다. 이전에는 같은 번지에서 여러 집이 살고 있었습니다. 그런데 한집만 분할이 되어 이전등기가 되었고, 2002년도에 재무부소속 대지를 일반인에게 분할한 시기가 언제인지 긍금합니다. 현재 분할 신청을 받은 분은 현 위치에서 살고계시고, 저희는 같은 동네이지만 아래에 살고 있습니다. 기존에 집터는 세금을 내면서 현재까지 계속해서 사용중입니다. 이런 경우 어떻게 해야하는지 알고 싶습니다. 부모님께서 40년 넘게 사시던 집터를, 분할 신청을 하면 개인에게 분할이 가능한지요.

<참고:저희 아버님께서는 장애자입니다>. 예전의 집터를 정확하게 경계표시를 할려면 어떤 종류의 지적측량을 하여야 하는지 알려주시면 감사하겠습니다. 그리고 옆집에서 분할하여 등기 이전한 땅을 다시 찾을수 있는지도 알고 싶습니다.
상세한 답변 부탁드립니다

답변 :
저희 부동산종합상담실을 방문해 주셔서 감사드립니다. 귀하의 주장을 살펴보면 공동으로 점사용하던 재경부소관 국공유지의 일부를 옆집에 사시는 분이 먼저 분할측량후 불하를 받아 이전등기까지 경료한 것으로 보입니다. 위의 절차중 다른 기존 점유자와의 점유권침해여부를 확인하고자 하신다면 관련서류를 보관관리하고 있는 해당토지 소재 시군의 국공유재산관리부서에 직접 방문하시어 상담하시기를 권합니다. 그리고, 집터의 정확한 경계를 알기 위한 지적측량의 종류는 경계복원측량에 해당됩니다만 귀하의 집터에 대한 경계는 처음부터 지적도에 등록된 경계가 있었던 것이 아니므로 예전의 점유경계에 대한 경계복원측량은 현실적으로 불가함을 양해하시기 바랍니다. 다만, 귀하의 글대로 기존 점유권을 침해받았음을 주장할 명백한 증빙사유가 있을 경우에는 그 권리에 대한 설득과 함께, 현재 등기상소유자인 옆집 분과의 원만한 협의로 양도협상을 시도하심이 좋을 듯 합니다.
참고사항으로 재경부 소유 토지를 취득하는 개괄적인 사항은 다음과 같습니다.
국유재산은 재정경제부의 "2003년도 국유재산 관리?처분기준"에 의하여 매각하고 있습니다. 귀하의 질의 내용은 보존부적합재산으로서 다음과 같은 기준에 속하여야 매각이 가능합니다.

1) 일단의 토지면적
- 서울특별시 및 광역시지역에 있어서는 200㎡이하
- 기타 시지역에 있어서는 300㎡이하
- 시 이외의 지역에 있어서는 700㎡이하

2) 매각에 따른 각종 매각기준 검토
일단의 토지면적 기준 이하의 토지가 되고 토지의 형태, 도로와의 관계, 국유지 이외의 토지와 합 필이 불가피한 토지, 폐도, 토지의 경계선 등 매각 기준의 검토가 이루어져야 매각여부 및 매각방 법(경쟁입찰, 지명경쟁, 수의계약)을 판단할 수 있습니다.
그러므로 "1) 일단의 토지면적"의 기준에 들어가는 토지일 경우에는 해당토지 관할 시?군의 재산관리 담당에게 문의하여야 매각에 관한 정확한 검토가 될 것 같습니다.