숨어있는 ‘내 땅 1평’ 찾아라

 

일식당 주인인 윤모(56)씨는 최근 소유 단독주택(서울 종로구 연지동 소재)을 팔기 위해 매매계약서를 썼다가 되레 위약금을 물 처지가 됐다.

문제는 매수자인 정모(62)씨가 이 집의 일부가 옆집 땅을 침범했다는 사실을 알고 법원에 소송을 제기하면서 불거졌다.

정씨는 ‘주택 일부가 옆집 토지를 침범한 사실을 알려주지 않았으므로 계약 위반’이라며 윤씨를 상대로 법원에 손해배상 청구소송을 냈다. 그러자 법원에서는 “윤씨는 위약금으로 1억원을 지급하라”며 정씨의 손을 들어줬다.

법원은 “윤씨가 옆집 소유자와 협의해 경계분쟁을 해결하거나 매매대금을 감해 주려 노력해야 하지만 침범 사실조차 부정하는 등 신의원칙 상 협력의무를 위반한 책임이 인정된다”고 밝혔다.

땅 경계선 둘러싼 담장 싸움 많아

지적도상 땅 경계와 실제 땅 경계가 일치하지 않는 지역에서 ‘이웃의 담장이 내 땅을 침범했다’는 식의 분쟁이 끊이질 않는다.

이는 현행 지적도(땅의 경계를 공시하는 서류)가 일제시대 동경을 기준으로 측량을 해서 작성된 것으로 실제와 차이가 크기 때문에 발생한다. 지적도상 한반도 위치 자체가 실제와 494m나 다르다는 것.

때문에 이를 둘러싼 땅 주인간 분쟁도 잇따른다.

남대문 상인 최모(47)씨도 같은 이런 경우다. 2003년 그는 인천시 강화군 장화리 소재 임야 5000평을 평당 35만원에 매입했다. 정면으로 낙조 조망이 가능한 땅으로 친지들과 동호인주택을 지을 요량이었다.

그런데 2004년 7월 최씨 앞으로 난데없이 ‘토지 인도 청구 소송장’이 날라 들었다. 최씨 땅과 경계를 맞대고 있는 원주민이 자신의 땅(11평)을 침범당했다며 최씨를 상대로 법원에 소송을 제기했던 것.

최씨는 최근 원주민에게 내준 만큼 땅을 되찾겠다며 반대편 땅주인을 상대로 소송을 제기하고 나섰다. 하지만 이 땅의 소유주가 군부대라서 최씨는 소송 결과를 장담할 수 없는 상황이다.

▲ 내땅인줄 알았는데 느닷없이 측량이 잘못됐다며 땅을 돌려 달라는 분쟁이 적지 않다.

땅 매매나 건물 신축시 경계분쟁 빈발

이런 땅 분쟁은 주택이 빽빽하게 들어선 도심 주거지역에서 더 빈발하는 편이다.

서울 노원구 공릉동에 사는 강모(61)씨는 요즘 골머리를 앓고 있다. 앞집에 사는 서모씨가 자기 땅이라며 담장을 허물고 윤씨 마당 일부에 차고를 지었기 때문이다.

졸지에 4000만원이 넘는 금싸라기 땅 5평을 내주게 된 김씨는 앞집에 내준 면적만큼 뒷집 땅에서 되찾을 생각이다.

토지컨설팅 업체인 다산서비스 이종창 대표는 “이런 경우 땅 경계만 달라질 뿐이지 면적은 크게 달라지지 않아 당장 손해를 보는 것은 아니다”라면서 “하지만 언제든지 분쟁은 일어날 수 있는 만큼 주의가 필요하다”고 말했다.

그는 도심지역에서 집을 살 땐 먼저 서류상 땅 면적과 실제 면적이 일치하는지 확인하라고 조언한다. 가장 확실한 방법은 지적공사에 의뢰해 측량을 해보는 것이다.

측량의 종류에는 경계측량, 분할측량, 현황측량 등이 있다. 이 중에서 경계측량은 내 땅이 어디까지인지 파악해볼 수 있다.

계약서에 단서조항 달아 둬야 뒷탈 없어

하지만 경계측량은 수수료가 만만치 않아 정식 매매계약을 체결하기 전까지는 매도ㆍ매수자 모두 측량 신청을 꺼리는 편이다.

대한지적공사 측량비 수수료 요율표에 따르면 경계측량비는 1필지(151평)을 기준으로 ▶군지역 44만4000원 ▶시지역 52만8000원 ▶구지역 58만1000원이다.

때문에 부동산 매매계약을 체결할 때 계약서에 ‘매매대금의 지급은 실측면적 기준’이라는 약정을 단서조항으로 명기하는 것이 좋다. 이 경우 계약체결 후 땅 면적을 확인하기 위한 측량 비용은 대개 매수인 부담으로 한다.

경계측량을 할 땐 땅의 전후좌우로 경계를 맞댄 땅 주인들에게 사전에 측량 예정일을 통보해 입회시키는 게 좋다. 이때 인접 땅주인의 입회 장면을 사진으로 찍어두고 확인서까지 받아두면 더 좋다.