주택, 전세 놓으면 종합소득세 대상 제외

경기도 일산에 살며 서울로 직장을 다니는 한모(37)씨는 올해 초 여윳돈이 생겨 일산 장항동에 있는 소형 오피스텔을 두 채 샀다. 보증금 약간에 월세로 각각 50만원과 40만원을 받는데 생각보다 임대수익률이 괜찮은 편이어서 한씨는 최근 한두 채 정도 더 마련하기 위해 알아보는 중이다. 인천에 사는 김경년(32)씨도 같은 경우다. 김씨는 한 유통회사에 근무하면서 지난해 상속받은 재산으로 인천 부평에 있는 상가 두 개를 구입해 임대를 주고 있다. 임대수입이 괜찮은 편이어서 김씨 역시 상가 하나를 더 마련할까를 두고 고민에 빠졌다. 임대사업 한 번 해볼까 이처럼 요즘 직장에 다니면서 여윳돈으로 상가나 오피스텔 등을 구입해 부업으로 임대사업을 하는 경우가 늘고 있다. 직장에서 받는 월급 외에 매달 일정한 수입을 추가로 얻을 수 있다는 매력 때문이다. 자금만 있으면 손쉽게 할 수 있다는 점도 장점으로 꼽힌다. 아예 주택임대사업자 등록을 내고 본격적인 주택임대사업을 하는 사람들도 늘고 있다. 실제로 올 들어 서울시에 등록한 주택임대사업자는 5월 말 현재 1만1654명(9만4494가구)으로 지난해 말 1만903명(8만7127가구)에 비해 751명(7367가구)나 늘었다. 이처럼 부업 형태로 상가 등을 사서 임대사업을 하거나 정식으로 주택임대사업자 등록을 하는 경우 세금 문제는 어떻게 될까? 임대사업을 준비 중이라면 세금 문제를 잘 따져봐야 한다. 그래야 한 푼이라도 절세할 수 있다. 우선 상가, 오피스텔, 주택 등 부동산을 임대해서 생긴 부동산임대소득에 대해서는 종합소득세를 내야 한다. 부동산임대소득은 총 수입금액에서 필요경비를 제한 것이다. 총 수입금액은 부동산을 임대해 받은 월세와 보증금에 간주임대료(4.2%)를 곱한 것을 말한다. 간주임대료란 보증금에 정기예금 이자율의 이자 상당액을 말한다. 일반적으로 월세보다는 간주임대료 수입이 훨씬 적다. 필요경비 영수증 잘 챙겨야 오피스텔 한 채를 보증금 1000만원을 받고 월세 50만원에 임대 한 A씨 경우를 보자. A씨의 총 수입금액은 보증금(1000만원)에 간주임대료를 곱한 42만원에 월세 수입금(50만원×12) 600만원을 더하면 된다. 즉 642만원이 총 수익금액인 셈이다. 임차인을 구하기 위해 부동산중개 수수료(50만원이라고 가정)를 냈다면 642만원에서 50만원을 뺀 금액이 부동산임대소득이 된다. 오피스텔의 시설 등을 수리하거나 교체한 금액도 필요경비에 해당된다. 이 같은 필요경비 영수증은 잘 챙겨 둬야 나중에 공제 받을 수 있다. 오피스텔 한 채와 상가 하나가 있다면 이런 방식으로 각각의 부동산임대소득을 구한 뒤 더하면 된다. 상가나 오피스텔 등을 임대해 생긴 부동산임대소득이 있을 때는 소득금액의 규모 등에 관계없이 매년 5월 말까지 종합소득세를 자신 신고하고 납부해야 한다. 필요경비 영수증은 이때 함께 제출한다. 상가 등은 부부 합산 안 돼 부부가 각각 상가 등을 갖고 있다면 각자 신고하면 된다. 또 회사에서 일정한 월급을 받고 있는 직장인인 경우에는 회사에서 발급 받은 원천징수영수증과 함께 종합소득세를 신고하고 납부하면 된다. 아파트 등 주택을 임대하는 경우는 상가나 오피스텔을 임대할 때와는 약간 다르다. 우선 부부가 합산해 주택이 2채(규모나 가격에 관계없이) 이상이거나, 기준시가 6억원을 초과하는 주택을 1채 이상 갖고 있는 사람이 부동산임대소득이 있다면 종합소득세를 신고해야 한다. 다만 상가 등과는 달리 주택 임대 때의 보증금은 부동산임대소득에 들어가지 않는다. 간주임대료가 없는 것이다. 부인 명의로 1채, 자신 명의로 1채 등 부부합산 결과 집이 2채인 B씨의 경우를 생각해보자. 1채는 자신들이 직접 거주하고 나머지 1채는 임대를 줬다면 원칙적으로 B씨는 부부합산 2주택이고 부동산임대소득이 있기 때문에 종합소득세 신고 대상이 된다. 그러나 임대한 주택을 월세 없이 전세로 계약했다면 부동산임대소득은 0원이 돼 종합소득세 신고 대상이 되지 않는다. 주택은 간주 임대료 없어 보증금 5000만원에 월세 100만원에 임대했다면 월세 수입 1200만원(100만원×12)은 부동산임대소득이 되고, 종합소득세 징수 대상이 된다. 다만 여기에서 필요경비를 제한 뒤 종합소득세를 신고하고 납부하면 된다. 또 기준시가 6억원을 초과하는 주택을 1채 갖고 있는 C씨의 경우, 자신은 다른 집을 임차해 살면서 이 주택을 임대했다면 집이 1채 뿐이라 해도 종합소득세 신고 대상이 된다. 그러나 이 주택을 월세 없이 전세로 임대했다면 종합소득세를 내지 않아도 된다. 월세가 있다면 마찬가지로 월세 소득에 필요경비를 제하고 신고하면 된다. 종합소득세는 세무서를 방문해 신고해도 되지만 국세청 홈택스서비스(www.hometax.go.kr)에서 전자신고를 해도 된다. 전자신고를 하면 2만원의 세액공제 혜택도 받을 수 있다. 전자신고를 하려면 홈택스 이용자로 등록해야 한다. 국세청 안내문에 기재된 홈택스 가입용 번호 또는 인터넷뱅킹 때 금융결제원 등이 제공한 공인인증서를 이용하면 홈택스 이용자로 등록할 수 있다. 주택 임대사업도 사업자등록해야 이처럼 부동산임대소득이 발생해 종합소득세 신고 대상이 되는 경우에는 반드시 사업자등록을 해야 한다. 사업자등록을 하지 않고 임대사업을 하다 적발되면 그동안 내지 않은 종합소득세에다 가산세까지 물어야 한다. 특히 상가 등은 임차인이 대부분 사업자인 경우가 많고 이 경우 임차인이 임대차계약서를 세무서에 내야 하기 때문에 임대소득이 있는지 없는지 국세청이나 세무서에서 쉽게 알 수 있다. 따라서 반드시 사업자등록을 하는 게 유리하다. 집이 2채 이상인 경우나 기준시가 6억원을 초과하는 주택을 갖고 있는 경우 임대소득이 있다면 원칙적으로는 사업자등록을 해야 한다. 그러나 이 경우 사업자등록을 하지 않고 부동산임대소득을 탈세하는 경우가 대부분이다. 국세청이나 세무서에서 임대소득이 있는지 없는지 확인할 수 있는 방법이 사실상 없기 때문이다. 그래서 임대차계약 신고 제도를 도입해야 한다는 목소리도 있다. 임대차계약을 신고하게 하면 상가와 마찬가지로 임대소득 여부를 쉽게 알 수 있기 때문이다. 정식으로 주택임대사업자가 되면? 부업 정도의 임대사업이 아니라 정식으로 주택임대사업자가 되면 세금은 어떻게 될까. 이 경우 합법적인 테두리 내에서 주택 여러 채를 보유하면서도 세제 혜택을 얻을 수 있다. 그러나 주택임대사업자 등록 기준이 까다로운 편이어서 일반인들의 접근이 사실 쉽지 않다. 주택임대사업자로 등록하려면 ▶동일 시ㆍ도 ▶전용 면적 25.7평(85㎡) 이하 ▶공시가격 3억원 이하 ▶5채 이상 보유 ▶10년 장기임대 등의 요건을 모두 갖춰야 한다. 일단 이 요건을 갖춰 주택임대사업자가 되면 보유한 임대주택은 종합부동산세 합산과세 대상에서 배제돼 사실상 임대사업을 시작한 해부터 종부세를 내지 않아도 된다. 또 10년 이상 장기임대를 한 경우 3주택 이상 보유자에게 적용되는 양도소득세 60% 중과도 피할 수 있다. 10년 이상 장기임대 후 주택을 팔 때 양도세는 일반세율(9~36%)이 적용된다. 이 외에도 보유 주택의 면적에 따라 취득ㆍ등록세 등이 차등 부과된다. 그러나 종합소득세까지 감면되는 것은 아니다. 매년 5월 종합소득세를 신고하고 납부해야 한다. 주택임대사업자 등록시 혜택 세금 종류 조건 혜택 종합부동산세 전용 면적 85㎡ 이하 동일 시·군 내에서 공시가격 3억원 이하 5채 이상 10년 임대 때 종부세 면제． 양도소득세 전용 면적 85㎡ 이하 동일 시·군 내에서 5채 이상 10년 임대 때 양도세 중과 대상서 제외． 취득·등록세 전용 면적 60㎡ 이하 2채 이상 5년 이상 임대 때 면제． 전용 면적 60∼149㎡ 20채 이상 10년 이상 임대 때 25％ 감면． 재산세 전용 면적 40㎡ 이하 2채 이상 5년 이상 임대 때 면제 전용 면적 40∼60㎡ 이하 2채 이상 5년 이상 임대 때 50％ 감면 전용 면적 60∼85㎡ 2채 이상 5년 이상 임대 때 25％ 감면