반값아파트 투자가치는?

이른바 `반값`아파트가 10월에 시장에 나온다. 건설교통부에 따르면 오는 10월 경기 군포 부곡택지개발지구에 토지임대부 주택 389가구, 환매조건부 주택 415가구 등 총 804가구가 분양된다.

군포 부곡지구는 총 사업면적이 47.3만㎡이고 서울외곽순환도로 등이 인접해 서울 접근성이 좋다. 분양평형은 79㎡(24평), 105㎡(32평). 분양가상한제가 적용되고 청약저축 가입자만 청약이 가능하다.

◇105㎡(32평) 토지임대부 분양가 1억4400만원, 월 임대료 40만원

토지임대부 주택은 토지 임대료와 건물 분양가를 내야 한다. 정부가 제시한 예상 건물 분양가는 3.3㎡당 450만원, 월 토지임대료는 79㎡(24평)는 30만원이고, 105㎡(32평)은 40만원선이다. 건물 분양가는 보증금 형식으로, 토지임대료는 매달 월세 형식으로 납부하게 된다.

이렇게 계산하면 분양면적 105㎡(32평)의 경우 수요자가 부담할 금액은 보증금 1억4400만원과 매월 40만원 수준이다.

환매조건부 주택 역시 일반 아파트에 비해 낮은 가격에 공급될 예정이다. 이는 일반아파트의 경우 택지비가 조성원가의 110%이지만 환매조건부는 90%선이기 때문.

정부에 따르면 환매조건부의 분양가는 3.3㎡당 750만원선이다. 105㎡(32평) 기준으로 2억4000만원이다. 정부는 분양가 상한제가 적용되는 일반아파트가 3.3㎡당 825만원이 될 것으로 보고 있다. 105㎡(32평) 기준으로 2억6400만원 선이다. 이를 감안할 때 토지임대부 주택은 6400만원, 환매조건부는 2400만원 정도 저렴한 셈이다.

◇토지임대부 10년 공공임대 비슷..환매조건부 20년 전매제한 등 부담

가격만 봐서는 결코 나쁠게 없다. 하지만 반값아파트가 무늬만 반값이라는 지적이 나오는 데는 각종 부담과 규제가 뒤따르기 때문이다.

먼저 토지임대부 주택은 매달 임대료를 내야 한다. 해마다 480만원 가량으로 10년 기준으로 4800만원이 된다. 주택공사가 분양하는 10년짜리 공공임대주택과 구조상 비슷하다. 토지임대부는 입주할 때 소유권을 이전할 수 있지만 10년공공임대는 10년이 지나야만 분양전환을 할 수 있다는 점이 다르다. 반면 토지임대부는 소유권은 이전되지만 10년간 전매가 금지되고, 30년간 지상권이 설정된다는 핸디캡이 있다.

환매조건부 주택 역시 분양가는 싸지만 '20년 전매제한'이라는 조건이 붙는다. 보통 수도권 일반아파트 전매제한 기간이 10년인 것과 비교할 때 불리하다.

특히 환매가격이 분양가에 1년 만기 정기예금 이자율을 적용한 금액으로 제한된다는 게 약점이다. 앞으로 집값이 오른다면 일반아파트보다 투자가치가 떨어진다는 이야기다. 당장 비싸더라도 집값이 오를 것으로 예상된다면 일반아파트를 선택하는 게 유리하다는 점도 이 때문이다.

■105㎡ 분양가는?
일반아파트 : 3.3㎡당 825만원 2억6400만원
토지임대부 : 보증금 1억4400만원, 월임대료 40만원
환매조건부 : 2억4000만원(일반아파트의 90%)

■토지임대부
-분양가 : 분양가상한제 적용
-토지임대료 : 매달 40만원 내외 (택지비의 4-5%, 2년마다 갱신 가능)
-전매제한 : 10년(수도권)
-지상권설정기간 : 30년
-공급대상 : 청약저축 가입자
-공급가구 : 389가구

■환매조건부
-분양가 : 3.3㎡당 750만원 2억4000만원
-환매가격 : 최초공급가격에 정기예금이자 가산
-환매조건 : 20년이내 질병 해외이주 등에 한해 환매, 20년이후는 사유없이 환매
-공급대상 : 청약저축 가입자
-공급가구 : 415가구