상한제 확대 시행…새로 짜야할 재개발 투자법

이달부터 민간택지의 분양가상한제 시행에 따라 재개발구역 투자자들은 투자전략을 다시 짜야할 것 같다.

이제까지 자유롭게 매겨오던 일반분양분의 분양가가 규제돼 투자환경이 달아지기 때문이다. 일반분양분 분양가를 이전보다 낮춰 받으면 분양수입이 줄어들어 재개발조합원 부담이 그만큼 늘게 돼 투자성이 떨어진다.

그렇다고 재개발시장에 그늘만 드리운 게 아니다. 상한제에 따른 새 아파트 공급 위축의 반사이익도 예상된다. 상한제가 시행되면 서울 도심의 택지가 부족해 아파트 공급이 쉽지 않다.

전문가들은 투자 기대치를 낮추고 내집마련 실수요 차원에서 투자해야한다고 말한다. 내년까지는 과도기로 상한제 적용 사업장과 그렇지 않은 곳이 뒤섞이기 때문에 투자에 신중해야 한다.

조합원·일반분양분 가격 차 줄어

재개발조합 운영비와 시공사에 줄 공사비 등 재개발 사업에 들어가는 모든 비용은 조합원 분양가와 일반분양분 분양가로 충당된다. 상한제로 전체 건립가구수의 20~30%를 차지하는 일반분양분 가격이 내려가면 자연히 조합원 분양가가 올라가게 된다.

일반분양분 가격이 얼마나 내려갈지는 불확실하다. 상한제에서는 정부가 정한 건축비와 감정평가된 택지비로 가격이 결정되는데 주변 시세가 비쌀수록 인하 폭이 클 것으로 예상된다.

지금까지는 조합원 분양가가 일반분양분 가격보다 20~30% 저렴했다. 최근 분양된 서울 성북구 길음뉴타운 래미안 단지 145㎡의 조합원 가격은 5억5600만원이었는데 일반분양분은 7억5000만원이었다.

업계는 상한제 이후 이 같은 분양가 격차가 줄어들 것으로 본다. GS건설 관계자는 “일반분양 수입이 없어지는 게 아니기 때문에 일반분양분 가격이 조합원 분양가보다 낮아지지는 않을 것”이라고 말했다.

주택건설업체들도 고민이다. 조합에서 비용을 줄이기 위해 공사비를 낮추면 이윤이 줄어들기 때문이다. 삼성물산 관계자는 “택지가 부족한 상황에서 재개발은 큰 고객”이라며 “품질을 유지하면서 공사비를 줄이는 게 관건이다”고 말했다.

투자 어떻게 할까

상한제에서 조합원 부담 증가에도 불구하고 재개발시장은 여전히 투자 매력이 있다. 택지가 없어 아파트 건립이 어렵고 재건축은 각종 규제에 발목이 잡혀 있어 재개발이 주된 새 아파트 공급원이 될 것이기 때문이다. 전문가들은 “상한제로 주택 공급에서 재개발 시장의 비중이 더욱 커지게 됐다”고 말한다.

조합원 분양가의 가격 매력이 떨어지기 때문에 투자자들은 조합분과 일반분양분을 저울질해야한다. 조합원분은 일반분양분과 가격 차가 줄어들긴 해도 전매가 자유롭다는 점에서 매력적이다.

재개발은 착공 전 새 아파트를 분양받을 권리인 지분이든 착공 후 동·호수가 정해진 입주권이든 거래 제한을 받지 않는다.

상한제 적용을 받는 일반분양분은 종전에 비해 가격 부담은 가벼워진 대신 전매제한 기간은 크게 늘어난다. 가격이 주변 시세보다 20% 이상 낮아질 것으로 정부는 보고 있다. 반면 전매제한 기간은 지금까지는 입주 때(2년 반~3년)까지지만 앞으로는 분양 계약 후 5~7년으로 2~4년 길어진다.

가격이 낮아져 일반분양분의 청약경쟁이 더욱 치열해질 것으로 보여 청약가점이 낮은 수요자들의 당첨확률이 크게 낮아진다.

조합원분을 구입할 경우 거여·마천, 한남 등 도시재정비촉진지구로 지정된 뉴타운에선 실제로 살아야 하는 거주지 제한과 3년간의 거래제한을 염두에 둬야한다. 성북구 OK공인 정운영 사장은 “재정비촉진지구에선 거래제한 등으로 지분가격 거품이 덜하지만 입주 후까지 장기적으로 투자해야 수익성을 가장 높일 수 있다”고 말했다.

재정비촉진지구는 50만㎡ 이상의 대규모 개발인 데다 기반시설 강화 등으로 주거환경이 다른 재개발구역보다 나을 것으로 보여 높은 청약경쟁률을 보일 것으로 예상된다.

조합원분 아파트를 배정받을 수 있는 권리인 지분(낡은 집등)에 투자할 경우 입지여건 위주로 접근해야 한다. 지금까지는 일반분양분이 많은 곳의 투자성이 높게 평가됐지만 상한제에서는 입지여건이 수익성을 좌우할 것으로 예상된다. J&K부동산투자연구소 권순형 소장은 “입지여건이 좋은 단지의 시세가 입주 후 높게 형성될 것”이라고 말했다.

짧은 시간에 새 집을 원한다면 지난달 말까지 사업승인 신청 이상의 단계로 상한제 적용을 받지 않는 구역을 노리면 된다.

입주가 빠른 반면 적지 않은 가격부담은 감수해야한다. 사업이 막바지 단계여서 조합원 몫이 가격도 웃돈이 상당히 붙어 일반분양분 못지 않다.

분양가상한제로 재개발 환경 달라진다
구분		상한제 전	상한제 후
조합원 분양가		일반분양분 분양가의 70~80%	일반분양가와 격차 줄어들 듯
일반분양분 분양가		업체 자율(주변 시세 수준)	감정평가 택지비+정부 건축비 가이드라인
구입(당첨)제한	조합원분	제한 없음(재정비촉진지구에선 유주택자 제한)
	일반분양	청약통장 가입자	무주택자 위주 청약가점제
전매제한	조합원분	제한 없음(재정비촉진지구에선 대지 20㎡ 이상 3년간 거래제한)
	일반분양	입주 후까지	분양계약 후 전용면적 85㎡ 이하 7년, 초과 5년
지분 투자 포인트		일반분양분 많은 곳 유리 -분양수입 많아 조합원 추가부담금 적어 -일반분양분 분양가와 가격차가 시세차익	입지여건이 투자성 관건 -재개발 외 공급한계로 좋은 입지여건 수요 늘어 -수요 증가로 투자비용 대비 가격 상승폭 커
자료:업계 종합

사업단계별 서울시내 주요 재개발구역
사업단계	구역	자치구	위치	사업부지 면적 (㎡)	조합원수	건립가구수
정비계획 수립 및 구역 지정	도봉3	도봉구	도봉2동 625	1만7803	미정	309
	쌍문1	도봉구	쌍문동 414	1만6648	미정	293
	용두5	동대문구	용두동 253	3만7408	334	647
	용두3		용두동 39	2만3854	미정	486
	휘경1		휘경동 243	1만2927	110	289
	본동5		본동 250	2만7599	183	531
	상도7		상도동 159	5만5618	451	968
	상도11		상도동 산65	5만9114	382	861
	대흥3	마포구	대흥동 60	2만8438	미정	544
	상수1		상수동 160	2만2982	210	392
	상수2		신공덕동 2	2만7649	532	494
	아현4		아현동 380	6만4453	870	1162
	연희1	서대문구	연희동 533	5만5119	514	904
	영천		영천동 69-20	1만1249	131	199
	홍은12		홍은동 450	2만6400	354	549
	홍제2		홍제동 156	4만9382	490	810
	금호20	성동구	금호4가동 56-1	3만3424	825	583
	금호15		금호동1가 280	6만4768	889	1084
	금호16		금호동2가 501-31	2만5881	322	514
	금호18		금호동3가 632	2만798	258	399
	옥수12		옥수동 500	9만2394	45	1961
	하왕1-5		하왕십리동 999	3만2810	미정	568
	동소문2	성북구	동소문2가 33	1만8486	192	385
	석관2		석관동 58-56	5만1522	496	899
	정릉10		정릉동 539-1	1만8110	167	300
	당산4	영등포구	당산동4가 2-1	1만2000	118	194
	도림16		도림동 162-94	5만3291	750	830
	효창4	용산구	효창동 117	9902	96	173
	녹번1	은평구	녹번동 4,19,53	1만78495	1973	3159
	불광7		불광동 292,331	6만2214	650	1090
	수색4		수색동 189	1만6084	132	315
	신사2		신사동 243-8	1만23	62	167
	음암3		응암동 171	1민8237	206	335
	명륜4	종로구	명륜동 127	1만58	171	156
	무악2		무악동 46	1만1129	106	176
	신당8	중구	신당동 321	2만3680	241	432
조합설립 인가	고척3	구로구	고척동 155-2	1만7856	181	397
	답십리14	동대문구	답십리동 25	3만3061	402	611
	전농6		전농3동 53-1	7만1016	601	871
	제기4		제기동 288	3만3282	384	611
	회기1		회기동 62-34	1만4101	123	190
	상도10		상도동363,노량진동315	3만1634	252	419
	신공덕6	마포구	신공덕동 14	1만853	135	199
	금호13	성동구	금호2가동 200	5만8350	1736	1137
	금호17,19		금호동2가 990	7만5529	1037	1433
	돈암5	성북구	돈암동 13-7	2만1061	347	490
	보문3		보문동 290	5만2331	589	949
	석관3		석관동 338-540	1만5224	172	199
	불광6	은평구	불광동 1-200	4만1480	579	791
	불광4		불광동 550,551	2만6060	459	588
	응암7		응암동 242	7만2458	869	1107
	응암8		응암동 611	5만8272	822	1149
	응암9		응암동 663	5만4145	627	982
	충신1	종로구	충신동 1-1	2만9679	474	603
	신당10	중구	신당1동 236	4만2767	519	803
사업시행 인가	미아10-1	강북구	미아동 476	1만8469	232	376
	도봉2	도봉구	도봉2동 95	1만3435	130	199
	답십리12	동대문구	답십리동 473	7040	198	152
	용두1		용두동 80-1	5만8262	1039	1054
	휘경4		휘경동 39-60	2만2839	182	451
	휘경2		휘경동 65	1만5683	144	297
	사당7		사당동 산11-1	1만1239	80	151
	흑석6		흑석동 247	6만2781	586	937
	흑석4		흑석동 67	5만2978	491	811
	홍은8	서대문구	홍은동 11-320	1만32	116	179
	금호14	성동구	금호4가동 233-5	3만3291	480	705
	행당5		행당2동 337	2만8302	470	545
	월곡2	성북구	월곡동 33	5만1835	420	973
	종암5		종암동 100-56	3만9465	714	648
	종암4		종암동 78	6만53	664	1162
	종암6		종암동 95-2	1만9711	212	393
	당산1	영등포구	당산동1가1-90	6678	160	167
	신계	용산구	신계동 1-313	5만8599	391	867
	용문		용문동90,원효로3가1	1만2852	113	195
	효창3		효창동 5	1만3222	117	254
	신당7	중구	신당동 45	5만1849	531	895
	신당6		신당동 80	4만8272	523	945
관리처분 인가	노량진1		노량진동122-37	1만7615	255	295
	흑석5		흑석동 45-1	3만9910	369	663
	행당4	성동구	행당동 338-6	2만4796	373	465
	길음7	성북구	길음동 625-17	3만2474	351	559
	동선		동소문7가 32	1만1421	107	194
	월곡1		하월곡동 산 2-11	5만2204	2233	714
	신길5	영등포구	신길동 144-363	1만1859	107	198
	불광3	은평구	불광동 17	7만5010	899	1332
*9월 이전 사업시행 인가를, 11월 말까지 관리처분 인가를 신청하면 분양가상한제 적용을 받지 않음. 자료:서울시(8월말 기준)