버려진 농지,산지 ‘보물’되나

2/13 15:47   [조인스랜드]

“규제 확 푼다는데…지금 임야나 전답을 사야 하는 거 아닌가요?”

대통령직 인수위원회가 산지•농지 관련 규제 완화를 새 정부의 주요 토지 정책으로 추진하기로 했다. 2020년까지 여의도 면적의 1000배에 달하는 보전산지와 한계농지를 풀어 개발할 수 있도록 하겠다는 구상이다.

해묵은 규제에서 풀리는 땅은 쓰임새가 많아져 가격이 천정부지로 치솟게 마련이다. 투자자들의 관심이 높을 수 밖에 없다.

그러나 규제에서 풀린다고 해도 여전히 ‘그림 속의 떡’이 될 공산이 크다. 이번 규제 완화 방안이 땅 ‘거래•세제’가 아닌 ‘이용•소유’에 촛점이 맞춰져 있어서다. 때문에 규제에서 풀릴 땅이라도 외지인이 사기는 쉽지 않다. 돈 될 만한 땅은 대부분 토지거래허가구역으로 묶여 거래가 어렵기 때문이다.

이에 따라 전문가들은 실수요가 아닌 투자 목적의 땅 투자는 여전히 신중을 기해야 한다고 조언한다. 또 개발 가능한 농지나 임야가 한꺼번에 시장에 쏟아지면 되레 가격이 떨어질 수도 있다고 말한다. 거래 활성화를 위해서는 정작 ‘거래•세제’ 완화가 필요한데 이번 완화 방안에는 제외돼 토지시장에는 별다른 영향을 주지 못할 것으로 보는 시각도 있다.

에이치디앤씨 배성호 이사는 “이번 규제 완화 방안은 실수요 목적의 개발을 유도하겠다는 의미”라며 “분위기에 휩쓸린 섣부른 투자는 가급적 삼가는 것이 좋다“고 말했다.

어떤 땅이 어떻게 풀리나

대통령직 인수위원회가 규제 완화를 검토하는 토지는 농지와 임야다.

농지 완화는 크게 일곱 가지 방향에서 검토되고 있다. 대통령직 인수위원회가 주요 정책으로 추진하겠다고 밝힌 농지 규제 완화 방안은 농업보호구역 일부 해제(①) 한계농지 거래•소유•개발 규제 완화(②) 대체 농지 조성 의무 철폐(③) 농업법인의 농지 소유 완화(④) 상속•이농농지 소유한도 철폐(⑤) 농업인 출자 농지 개발 장려(⑦) 등이다.

산지 완화 방안은 보전산지 개발 허용(⑧) 요존 국유림 해제(⑨) 등 두 가지다.

대부분 투자자들이라면 귀가 번쩍 뜨일 내용들이다. 그러나 속 사정을 따져 보면 그렇지도 않다. 이미 발표됐던 내용들을 종합선물세트식으로 재포장해 내 놓은 것도 상당하기 때문이다. 농업보호구역•한계농지 규제 완화 등은 이미 농지법을 개정해 일부 시행 중이며 농업인 출자 농지 개발 확대는 2002년과 지난해 ‘반값 골프장’이라는 이름으로 나왔던 것이다.

항목별로 파급효과, 전망, 유망 투자처, 주의사항 등을 살펴보자.

농업보호구역, 허가 없이 살수 있는 땅은 관심 가져볼만

투자자들이 관심을 가져볼만한 것으로 농업보호구역 일부 해제(①)가 있다.

농업보호구역이란 비록 우량농지는 아니지만 농업용수 확보, 수질보전 등의 농업환경을 보호하기 위해 지정된 농업진흥구역 내 농지를 말한다. 대부분 저수지나 하천을 끼고 있어 경관이 아름답다. 현재 전국의 농업진흥지역 내 농지(1만1530㎦)중 대략 17%인 1960㎢ 가량이 농업보호구역으로 지정돼 있다.

인수위는 이중에서 수질오염 가능성이 낮은 농업보호구역을 해제하는 방안을 검토하겠다는 것이다. 사실 정부는 이미 2006년부터 이미 농지법을 바꿔 농업보호구역의 규제를 완화하고 있다. 농업보호구역 내 설치할 수 있는 시설 범위를 이전 ‘행위제한 열거’에서 ’허용행위 열거‘ 방식으로 바꾸고, 설치할 수 있는 시설의 종류도 대폭 늘렸다.

때문에 지금도 농업보호구역은 농지는 관리지역과 매우 유사한 측면이 있다. 관리지역 내 농지는 지구단위계획을 수립하면 아파트까지 지을 수가 있다.

자연 투자자들의 관심이 클 수 밖에 없다.

가급적 저수지의 하류 쪽을 선택하는 것이 좋다. 저수지 상류 쪽은 심사규정이 까다로워 상대적으로 해제 가능성이 작기 때문이다. 관심을 가져 볼만 한 수도권지역으로는 ▶안성시 보개면 신안리 신안저수지 ▶광주군 중대리 저수지 ▶양주군 기산저수지 주변 등이 있다.

문제는 이들 지역이 모두 토지거래허가구역으로 묶여 있다는 점이다. 때문에 토지거래허가를 받지 않고 매입할 수 있는 규모의 땅을 노리는 게 좋다. 외지인이 허가 없이 구입할 수 있는 농지의 규모는 500㎡이하다. 주말•체험 영농 용으로 300㎡를 구입하면 여러가지 혜택을 누릴 수가 있다.

그러나 법규정상 문이 열려있다는 것만 믿고 덜컥 땅을 매입했다가 낭패를 보기 십상이다. 매입 전에 반드시 해당 지자체에 관련 농지의 해제 여부를 확인해야 한다.

한계농지, 외지인도 마음대로 구입 가능할 듯

개발사업자라면 한계농지 거래•소유•개발 규제 완화(②) 로 사업성이 좋게 나올 수도권 땅을 노려볼만 하다.

한계농지는 영농조건이 불리해 생산성이 낮은 밭이나 논이다. 대부분 천수답이나 경사도가 심한 밭이 한계농지로 지정된다. 전국 한계농지는 2000㎢에 달한다.

인수위는 한계농지 소유•거래제한을 완전 폐지하고, 현행 허가제인 한계농지 전용 방식을 신고제로 간소화하겠다는 방침이다. 한계농지에 대한 거래•소유•개발 관련 규제가 완전해 풀리는 셈이다.

그러나 이미 개발 가치가 있는 수도권 한계농지는 이미 동 나 구하기가 어렵다. 이전부터 농림부가 한계농지정비사업이라는 명목으로 한계농지 개발을 적극 장려하면서 이미 입지가 좋은 곳은 대부분 개발이 완료됐기 때문이다.

농림부는 2003년부터 한계농지에 전원주택 콘도 등 주택ㆍ숙박업, 실 버타운 등 복지시설, 미니골프장 놀이시설 등 관광ㆍ위락시설, 교육 ㆍ연수ㆍ수련시설 등을 허용하고 있다.

광개토개발 오세윤 실장은 “지금 남아 있는 수도권 한계농지는 대부분 접근성이 떨어지는 곳이 많아 좋은 땅을 구하기 힘들다”고 말했다.

때문에 전문가들은 수도권 인근 강원•충청도 일대 한계농지를 찾아 보라고 조언한다.

다산서비스 이종창 대표는 “거래 규제가 폐지되면 외지인도 토지거래허가구역 내 한계농지를 살 수 있다”며 “대운하 등 대규모 개발 예정지, 고속도로 신설 예정지 주변 등을 노려볼만 하다”고 말했다.

그러나 경사도가 지나치게 높거나 접근성이 떨어지는 한계농지는 투자성이 떨어지는 만큼 매입에 신중할 필요가 있다.

농업진흥구역 내 농지 몸값 오를까

대체 농지(농업진흥지역 내 농지) 조성 의무 철폐(③)로 대규모 산업단지나 택지지구 개발이 쉬워질 전망이다.

대체농지는 택지지구 등으로 개발되는 면적만큼 주변에 조성되는 논•밭이다. 농산물이 많이 나는 우량농지를 보호하기 위해 1992년 농어촌발전특별조치법 개정과 함께 도입됐다.

신도시를 개발할 때 건교부는 농림부와의 협의를 거쳐 대체 농지를 신도시 주변에 지정한다. 한국토지공사는 2002년 동탄1신도시 예정지 내 농업진흥구역을 수용하면서 신도시 동쪽에 이 대체농지(79만㎡) 를 조성했다.

2003년 초에는 농지법이 개정되면서 신도시가 조성되는 지방자치단체의 농업진흥구역 비율(전체 경지면적 대비 농업진흥구역 면적)이 63.2% 이상일 경우에는 이 대체농지를 조성하지 않아도 된다. 개정 농지법은 농업진흥구역의 비율이 이보다 낮을 때는 신도시 안쪽이 아닌 바깥에 이 농지를 조성하도록 규정하고 있다.

그런데 인수위는 대체 농지 조성 의무를 완전히 철폐하겠다는 구상이다. 대체 농지 조성 의무가 없어지면 특히 농업진흥구역 내 공공개발사업이 탄력을 받을 것으로 예상된다. 대체 농지 조성에 따른 막대한 비용 절감이 가능하기 때문이다.

이에 따라 가급적 도시화율이 높은 도시지역 주변 농업진흥구역 내 농지를 노려볼만 하다. 지금까지 농업진흥구역은 개발이 엄격하게 제한돼 주변 관리지역 농지보가 가격이 잘 오르지 않아 투자자들의 외면을 받았다. 그러나 대체 조성 농지 폐지로 개발 가치가 높아져 몸값이 오를 것으로 전문가들은 본다.

임광이앤씨 임수만 이사는 “경기도 광주 등의 농업진흥구역은 개발압력이 높아 언젠가는 주거단지 등으로 개발될 가능성이 크기 때문에 노려볼만 하다”고 말했다.

비농민 농업법인의 농지 소유 허용, 농지값 오르나

농업법인의 농지 소유 완화(④)는 사실상 ‘경자유전’의 원칙을 버린 것으로 평가된다.

경자유전이란 헌법에 명시된 것으로 ‘농민만이 농지를 소유할 수 있다’는 의미다. 때문에 지금까지 외지인이 농지를 소유하는데는 걸림돌이 적지 않아 투자가 어려웠다. 그러나 인수위가 비농민(농업법인)의 농지 소유를 허용하는 방안을 검토하겠다고 밝히면서 농지에 투자자들의 관심이 높아질 것으로 보인다.

인수위가 검토하고 있는 비농민의 농지 소유 허용 방안은 농업법인을 통한 것이다. 지금까지는 농지를 소유할 수 있는 농업법인은 반드시 대표이사가 농민이어야 하고, 업무집행 이사의 2분의 1 이상이 농업인이어야 했다. 인수위는 비농민의 농지소유 요건을 완화하기 위해 대표이사의 농업인 조건을 폐지하고, 현재 2분의 1인 업무집행 이사 중 농업인 비율을 완화하겠다는 구상이다.

비농민이 대표이사로 있는 농업법인의 농지 소유를 허용하면 기업적 규모의 농업법인이 탄생하고 농지 수요도 많아져 가격이 오를 전망이다.

OK시골 김경래 사장은 “도시 자본의 농지 유입이 확대돼 일부 지역 농지 값이 들썩일 수도 있다”고 말했다.

비농민의 상속•이농농지 소유, 무제한 가능해져

비농민의 상속•이농농지 소유 제한 철폐(⑤) 방안은 비농민의 농지 소유 면적 제한을 풀겠다는 것이다.

지금까지 비농민의 상속•이농농지는 3025㎡까지 가능했다. 농지은행 위탁관리를 조건으로는 최대 3만㎡까지 소유할 수 있었다. 때문에 3만㎡ 이상의 농지에 농사를 짓다가 도시로 이사를 가거나 농지를 상속받은 사람은 나머지 면적은 처분해야 했다. 예컨대 4만㎡의 농지를 상속받은 도시민이라면 3만㎡는 농지은행에 위탁하고 나머지 1만㎡는 바로 팔아야 한다.

그러나 인수위가 이런 규제를 없애겠다고 밝히면서 농지값이 오를 수 있다고 전문가들은 보고 있다.

임광이앤씨 임수만 이사는 “상속 등을 통하면 비농민도 농지 소유가 무제한 가능해져 땅값이 출렁일 수 있다”고 말했다.

농업인 출자 농지개발 장려, 여주•이천•안성 농지 관심

농업인이 출자하는 농지의 개발을 장려(⑦)하면 농지 개발이 활발해지면서 땅값 상승요인으로 작용할 수 있다.

인수위는 농업인이 골프장•승마장 등 관광ㆍ레저형 산업 등에 농지를 출자하는 방식으로 참여할 경우에는 농지보전부담금을 감면해주는 방안도 추진하겠다고 밝혔다.

농업인 출자 농지 개발 장려 방안은 2002년 이후 꾸준히 나왔던 내용이다. 지난해에는 ‘반값 골프장‘ 개발이라는 명목으로 이 방안이 검토기도 했다. 그러나 당시 각종 부담금이나 세금감면, 건설비용 일부를 공공부문에서 지원하지 않으면 사업성이 없는 것으로 분석됐다. 이에 인수위는 농업인이 현물 출자해 주주로 참여하는 농지 개발사업에 각종 지원을 강화해 농지 개발을 활성화시키겠다는 구상이다.

전문가들은 정부의 농민 현물 출자 농지에 대한 개발 장려 방침에 따라 투자 유망지역으로 떠오를 곳으로 수도권 외곽지역인 경기도 여주•이천•안성 등지의 농지를 꼽는다. 이곳은 파주•김포•고양•용인•화성 등 수도권 주요지역에 비해 땅값도 싸고, 골프장 건설이 가능한 전답이 많아 개발 수요가 몰릴 가능성이 크다고 보기 때문이다.

또 골프장 수요가 많은 광역시 주변 논밭도 관심의 대상이다. 이런 농지 중에서 평균 경사도가 15% 이상이고, 20만㎡(6만평)의 산지를 낀 전답이 투자가 유망한 것으로 전문가들은 본다.

9홀 규모의 대중제 골프장(50만㎡)을 개발할때 적어도 20만㎡(6만평)의 산지를 확보해야 골프장 허가가 가능해 수요가 늘 수도 있다는 이유에서다. 골프장 개발이 가능한 농지를 확보했다더라도 추가로 일정 규모 이상의 산지를 확보하지 못하면 골프장 건설은 불가능하기 때문에 20만㎡(6만평)의 산지를 낀 전답도 노려볼만 하다.

JMK플래닝 진명기 대표는 “도나 광역시를 기준으로 기존 골프장 총면적이 전체 임야 면적의 5%를 초과한 곳은 총량제에 따라 골프장 추가 허가가 어려워 투자를 피해야 한다”고 말했다.

준보전 전환 가능성 큰 수도권 보전산지 노려 볼만

보전산지 개발 허용(⑧)은 이번 인수위 규제 완화 방안 중 토지시장에 끼치는 파급효과가 가장 클 것으로 예상된다.

인수위 방안은 개발이 어려운 보전산지 중 약 10만㏊(1000㎢)를 개발이 가능한 준보전산지로 전환하겠다는 구상이다. 이러면 보전산지의 쓰임새가 많아져 투자가치가 높아질 것으로 보인다. 같은 지역이라도 보전이나 준보전이냐에 따라 땅값은 차이가 크다. 보전 산지는 외지인이 개발할 수 있는 시설이 제한돼 준보전산지에 비해 가격이 절반 가량 싸다.

우리나라 산지면적은 6만4520㎢로 전 국토의 64%에 해당하며 공익용ㆍ임업용 등 보전산지(4만9770㎢)와 준보전산지(1만4750㎢)로 구분되고 있다.

준보전산지란 관리지역과 유사한 개념이다. 무주택 농민에 한해 농가주택 건축을 허용하는 보전산지와는 달리 준보전산지에는 도시인도 산지 전용을 통해 주택 등을 지을 수 있다. 인수위의 준보전산지 확대 방안 검토에 따라 준보전산지로 전환 가능성이 높은 보전산지의 몸값이 오를 것으로 보인다.

대통령직 인수위는 또 실정에 맞지 않는 ’요존 국유림 900㎢는 ’불요존국유림`으로 재분류하는 요존 국유림 해제(⑨) 방안을 검토하기로 했다. ‘요존국유림`이란 국가가 공익 목적으로 계속 소유하기로 한 산림을 뜻한다.

그러나 요존 국유림에서 해제되더라도 용도가 수목장, 치유의 숲, 신재생에너지 등 새로운 친환경시설에 제한돼 시장에는 별다른 영향을 주지 못 할 것으로 업계는 보고 있다.

농지산지 규제 완화되면 땅값 오를까, 떨어질까

이번에 대통령직 인수위가 마련 ‘농지 및 산지 등 토지 이용규제 완화` 방안은 새 정부 ‘중점 과제’로 분류돼 1년 이내 추진될 예정이다. 그러나 이번 규제 완화 방안이 땅 ‘거래’가 아닌 ‘이용’에 한정돼 토지시장에 끼칠 영향은 그리 크지 않을 것으로 전문가들은 본다.

오히려 개발이 가능한 땅이 한꺼번에 쏟아져 전국 땅값이 떨어지는 토지시장 안정화 효과가 나타날 수 있다. 한계농지 2000㎢, 농업보호구역 300여㎢ 등이 일시적으로 시장에 풀리면 공급 초과 현상이 벌어질 것이란 얘기다.

하지만 규제에서 풀리는 땅이 대부분 접근성이 떨어지는 곳이라 토지시장에는 별다른 영향을 주지 못할 것으로 보는 전망이 대부분이다. 이미 대부분 개발되고 별로 주목받지 못했던 남은 한계농지 등을 푸는 정도여서 그렇다