비싼 전원주택 대신 임야에 직접 집 짓고 싶은데…

알쏭달쏭 부동산교실] 산지전용허가 여부 먼저 확인해야
Q. 전(48세)모씨는 대기업에서 명예퇴직 후 귀농을 결심했다. 오랜 도시 생활에서 벗어나 남은 여생을 농촌에서 보내고 싶어서다. 퇴직금으로 현재 건축되어 있는 전원주택을 알아보니 생각보다 비싸 구입할 엄두가 나지 않는다. 대신 임야를 구입해 직접 주택을 건축하는 것이 좋을 것 같다. 그런데 어떻게 하면 임야에 주택을 지을 수 있는지 궁금하다.

A. 우선 전씨는 해당 임야를 주택을 건축할 수 있는 대지로 지목 변경해야 한다. 지목이란 지적법에 의거해 주된 용도에 따라 토지를 구분해 지적 공부에 등록한 것으로 전ㆍ답 등 28개로 이루어져 있다. 건축물을 지을 수 없는 지목에는 임야ㆍ전ㆍ답ㆍ과수원 등이 있다. 이런 토지에 건축물을 지으려면 지목을 대ㆍ장ㆍ주 등으로 변경해야 한다. 그리고 해당 토지의 용도지역에서 건축할 수 있는 건축물에도 포함되어 있어야 한다. 그러므로 토지계획확인서를 발급받아 용도지역을 우선 확인하고 이에 따른 건폐율 및 용적률을 확인해야 한다.

임야에 주택을 건축하는 절차는 산지전용신고 및 허가(지목이 전ㆍ답일 경우 농지전용신고 및 허가) à 형질변경(토목공사ㆍ부지조성) à 건축물의 건축 à 지목 변경의 순서로 진행된다.

산지전용이란 산지를 조림ㆍ육림ㆍ토석의 굴취ㆍ채취 및 그 밖에 법령이 정하는 임산물 생산이 아닌 다른 용도로 사용하거나 사용하기 위해 산지의 형질을 변경하는 것을 말한다(산지관리법 제14조 산지전용허가 참조). 또 임야를 다른 지목으로 전용하기 위해서는 대체산림자원조성비를 납부해야 하는데 용도지역에 따라 ㎡당 2,033~4,066원이 부과된다(산림청고시 제2008 - 24호 참조).

산지전용허가가 난 후에는 형질변경을 한다. 형질변경이란 흙을 깎아내는 절토, 흙을 쌓거나 메워 넣는 성토, 땅을 고르게 다듬는 정지 등의 방법으로 토지의 형상을 변경하는 행위와 공유수면의 매립을 말한다. 즉 임야나 논ㆍ밭을 건축 등이 가능한 평지로 만드는 것이다.

형질변경을 한 후 용도지역의 건폐율 및 용적률에 따라 주택을 건축할 수 있다. 그리고 주택 준공일에서 60일 이내에 해당 관청에 임야를 대지로 지목변경을 신청하면 된다. 임야에 주택을 건축하는 데 있어 가장 중요한 부분은 산지전용허가가 날 수 있는지 여부다. 해당 임야를 매입하기 전에 산지전용허가 기준인 연접개발제한, 평균경사도, 입목축적, 활엽수림 비율이 기준에 맞는지 먼저 검토하고 임야를 구입해야 한다.