[스크랩] `세입자의 방패` 임대차보호법 해부

서울 중계동에서 1억2000만원짜리 전세에 살고 있는 김광수(가명.42)씨는 집주인으로부터 아파트 전세보증금 2000만원을 올려달라는 통고를 받았다.

계약 만료기간까지 집주인으로부터 별 얘기가 없었기 때문에 마음 놓고 있었던 김씨에게는 청천벽력 같은 소리다. 목돈 2000만원은 샐러리맨인 김씨가 한꺼번에 부담하기에 버거운 액수다.
　
급전을 마련해 보증금을 올려주거나 방을 빼야할 처지에 놓인 김씨가 선택할 수 있는 방법은 무얼까.
　
김씨는 전세보증금을 올려주지 않아도 되고 방을 뺄 필요도 없다.

임대차보호법상 임대차 보증금은 한번에 5% 이상 인상하지 못하게 돼 있다. 법 제7조 '차임등의 증감청구권'과 동법 시행령 제2조 '차임등 증액청구의 기준' 등에 따르면 증액청구는 약정한 차임(보증금)등의 20분의 1의 금액을 초과하지 못한다. 결국 한번에 16.6%를 올려달라는 집주인의 요구는 '터무니 없는' 소리다.
　
법 제4조에는 임대차 기간을 정하지 않았거나 기간을 2년 미만으로 정한 경우에는 그 기간을 2년으로 본다는 조항이 있다. 계약 갱신의 경우 집주인이 임대차기간만료 1~6개월 사이에 김씨에게 갱신의 통지, 조건변경, 갱신하지 않겠다는 의사 통지를 하지 않은 경우 만료전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 간주한다.
이 경우 집주인은 계약만료 전까지 김씨에게 아무런 통고가 없었기 때문에 자동계약 연장된 것으로 본다.
　
주택임대차보호법은 주거용 건물의 임대차에 관해 민법에 대한 특례를 규정한 법률이다. 민법의 임대차계약 등의 규정이 현실과 동떨어졌거나 모호한 면이 있어 경제적 약자인 임차권자의 권리를 보완하기 위한 취지에서 제정된 특별법이다.
　
물론 이를 따지는 과정에서 집주인과 얼굴을 붉히지 않을 수 없기 때문에 어느 정도 마찰은 감수해야한다. 법조문이 이러하니 김씨의 문제는 간단히 해결됐을까.
자칫 감정싸움으로 번질 경우 '법대로' 하는 것 외에 다른 방법이 없다. 법대로라면 당연히 김씨가 승리(?)하겠지만 결국 김씨도 집주인도 결국 상처뿐인 영광만을 남기게 된다. 하지만 주택임대차보호법만 꼼꼼히 알고 있다면 한층 유리한 입장에서 집주인과 협상할 수 있다. 보증금 인상액수를 줄이거나 이사 시기를 조절할 수도 있다.
말이 통하지 않아 집주인의 요구로 이사를 갈 경우 일정금액의 손실비용을 요구할 수 있다. 이때 손실비용이란 사회통념상 인정되는 이사비와 복비 정도의 금액을 말한다.

 

임대차 계약시, 확정일자와 전세권 설정이란?

기사입력 2008-02-09 07:00 고형광 kohk0101@

임대차 계약시 흔히 말하는 확정일자는 그 날짜에 임대차계약서가 존재한다는 사실을 증명하기 위해 전.월세 계약서에 공신력 있는 기관에서 확인인을 찍어주고 확정일자부의 번호를 계약서상에 기재하는 것을 말한다.
공증기관, 법원, 등기소, 읍, 면, 동사무소에서 받을 수 있다. 주로 이용하는 방법은 동사무소에 주민등록 전입신고를 하면서 동시에 전.월세계약서에 확정일자를 받는다.

확정일자는 임대인의 동의없이 계약서 소지인이 언제든지 계약서 원본을 제시하고 구두로 청구하면 받을 수 있다.
확정일자와 입주 및 전입신고를 마친 주택 임차인은 경매절차에서 자기 확정일자 보다 늦은 후순위 권리자 기타 채권자보다 우선해 보증금을 변제 받을 권리가 있다.
우선변제권은 주택의 입주, 주민등록의 전입, 확정일자라는 3가지 요건을 모두 갖춰야 되고 3가지 요건 중 가장 늦은 날을 기준으로 순위가 정해진다.
따라서 확정일자는 임차인에게 우선변제권을 인정하는 중요한 요건이 되고 그 절차가 간단하며 비용도 거의 들지 않아 임차인의 입장에서는 반드시 받아둬야 한다.
확정일자와 입주 및 전입신고 3가지 요건을 갖춘 임차인은 전세권을 설정한 전세권자와 별반 차이가 없다.

그러나 전세권을 설정하게 되면 집주인의 동의를 받지 않고 전세권을 양도하거나 전전세를 할 수 있으나 단순히 확정일자를 받은 경우에는 임차권의 양도나 전전세 시 집주인의 동의를 얻어야 한다는 차이가 있다.

또 확정일자는 동사무소 등에서 저렴한 비용으로 계약서만 있으면 임대인의 동의없이 간편하게 받을 수 있으나 전세권설정은 임대인의 협력없이는 불가능하며 확정일자를 받는것 보다 많은 비용이 든다.

확정일자가 주택임대차보호법상 보호를 받으려면 동사무소 등에서 확정일자를 받는 이외에 전입신고와 실제 거주가 그 요건이지만 전세권은 등기만 설정해 두면 그 설정순위에 따라 당연히 순위가 보호된다.

따라서 확정일자는 전입신고만 해 두고 실제 거주는 다른 곳에서 한다거나 실제 거주는 하면서 전입신고를 하지 않은 경우는 보호받지 못한다는 단점이 있으나 전세권설정 등기는 전입신고나 실제 거주가 그 요건이 아니므로 보다 편리하다.

계약기간이 끝나 이사를 할때 임대인이 보증금을 반환치 않는 경우 확정일자를 갖춘 임차인은 별도로 임차보증금 반환청구소송을 제기해 승소판결을 받아 강제집행을 신청할 수 있으나 전세권설정 등기를 한 전세권자는 판결절차 없이도 직접 경매신청을 할 수 있다.
확정일자만 갖춘 경우는 경매절차에서 별도의 배당 요구를 해야 하지만 전세권설정 등기를 한 경우는 별도의 배당요구 없이도 순위에 의한 배당을 받을 수 있다.

 

상가임대차보호법 잘 숙지하면 약된다

기사입력 2008-02-10 01:15 김정수 kjs@

종종 건물주가 권리금의 수수를 인정하지 않아 임차인들이 애를 먹는 경우가 많다. 이같은 일련의 사태를 미연에 방지하기 위해선 권리금계약을 하기 전에 건물주의 의사를 확인할 필요가 있다.

이처럼 상가임대차보호법을 어느정도 숙지하고 있는 임차인이라면 권리금 수수에 대한 걱정은 쉽게 해결할 수 있다.
하지만 문제는 상가임대차보호법에 대한 이해가 부족한 영세 임차인들이다.
그렇다면 상가 임차인들이 보호를 받을 수 있는 권리금과 임차한 상가가 경매진행될 경우 우선 변제받을 수 있는 보증금은 얼마나 될까.

◇권리금 어떻게 받나 = 상가임대차보호법 제 10조는 권리금을 우회적으로 회수할 수 있도록 해놓았다. 막대한 시설비를 투자하고도 회수기간이 짧아 손해를 보았던 현실을 반영해 영세한 임차인을 보호하기 위해서다.

서울 2억4000만원 이하, 수도권 과밀억제권역(인천포함) 1억9000만원 이하, 광역시(인천광역시 제외) 1억5000만원 이하, 기타지역 1억4000만원 이하에 해당되는 임차인들은 최장 5년의 범위 내에서 계약기간을 연장할 수 있고, 임대인은 이를 거절하지 못하도록 해 투자금을 회수할 수 있다.
이 규정을 적용받기 위해선 임차인도 법적 요건을 갖춰야 한다.
사업자등록 후 임차인으로서의 의무를 충실히 이행해야 하고, 환산보증금이 위의 금액을 초과해서는 안된다. 초과하는 경우에는 상가임대차보호법의 적용이 배제되기 때문에 5년의 계약갱신 조항도 적용되지 않는다.

권리금을 정할 때 흔히 1년 동안 영업해 얻을 수 있는 이익금을 권리금으로 책정하는 경우가 많은데, 상가임대차보호법상 일정 조건의 경우 5년의 기간을 보장하고 있기 때문에 계약갱신요구권을 활용하면 쉽게 해결할 수 있다.

적정한 권리금을 책정한다는 것도 문제다.물론 시설비의 경우 사용기간에 따른 감가상각비 등을 고려한 금액산출이 가능하다.
하지만 문제의 핵심은 주관적 요소가 강한 순수 권리금이다. 양도인의 경우에는 가능한 높은 금액을 요구할 것이기 때문에 양수인의 입장에서는 기꺼이 기회비용을 지불하고 영업을 통해 이를 보전하고 더불어 추가 이익을 얻을 수 있는 금액까지 협상을 통해 조정할 수 있어야 한다.

◇보증금 우선변제도 범위 = 상가임대차보호법에 의거 임차인은 보증금을 우선 변제를 받을 권리가 있다. 사업자등록을 마치고 확정일자를 받은 임차인은 경매 또는 공매시 임차건물의 환가대금에서 후순위 권리자보다 우선해 보증금을 변제 받을 수 있다.
특히 소액 임차인은 최우선 변제권이 있다.
확정일자를 받은 임차인은 경매, 공매시 확정일자를 기준으로 변제 순위가 결정 되지만, 보증금이 일정액 이하인 소액임차인이 사업자등록을 마친 경우에는 건물이 경매로 넘어가는 경우에도 경매가액의 1/3 범위 내에서 다른 권리자 보다 최우선해 보증금의 일정액을 변제 받을 수 있다.

◇임대기간 5년보장 및 임대료 과다인상 억제 = 임차인에게는 5년 범위 내에서 계약 갱신 요구권이 주어진다. 임차인이 임대차 기간 만료전 6월 부터 1월 까지 사이에 계약 갱신을 요구하면 정당한 사유없이 임대인은 이를 거절하지 못하므로 임대차 기간이 5년간 보장된다.
게다가 지나친 임대료 인상도 억제된다. 임대료 인상 한도가 연 12%로 제한되며, 보증금을 월세로 전환 할때 전환율도 15% 이내로 제한된다

 

'불법 용도변경 주택도 임대차보호법 적용'

기사입력 2008-05-05 11:21 김민진 asiakmj@asiaeconomy.co.kr

서울고법 민사14부(이광범 부장판사)는 한 상가의 근저당권을 가진 모 신용협동조합이 불법적으로 용도를 변경한 이 상가 내에 살고 있던 소액임차인 이모씨 등 3명을 상대로 낸 배당이의 소송에서 1심과 같이 원고 패소 판결했다고 5일 밝혔다.
이는 불법적으로 용도변경된 주택이라 해도 '주택'의 실질을 갖추고 있다면 소액임차인의 주거생활 안정을 위한 주택임대차보호법의 적용대상이 된다는 법원의 판결.

경기도 고양시의 6층짜리 상가를 소유하고 있던 김모씨는 당초 근린생활시설 등으로 건축허가를 받았지만 2003년 1월 발코니 확장공사를 통해 방과 화장실, 주방을 설치해 이를 12개의 원룸형 주택으로 개조했다.
김씨는 모 신용협동조합으로부터 이 상가를 담보로 수억원을 대출받고 불법개조한 상가를 이씨 등에게 전세를 내준 뒤 보증금을 챙겨 도주했다.

결국 2005년 3월 김씨 소유 상가 6층에 대한 부동산 경매절차가 개시됐고 이씨 등은 자신들이 상가내 '주택'에 거주하는 소액임차인이라며 배당요구를 신청해 배당을 받았다. 이에 따라 협동조합은 후순위로 처지면서 김씨에게 빌려 준 대출금 중 일부를 받지 못하게 되자 이 상가가 주택임대차보호법의 적용대상에 해당하지 않는다며 소송을 냈다.

재판부는 "이 건물은 당초 근린생활시설로 용도가 지정돼 있었지만 소유자였던 김씨가 이를 무단으로 주택으로 개조했으나, 주택임대차보호법의 입법취지상 그 보호대상이 주택에 해당하는지 여부는 공부(公簿)상 건축물의 용도와 같은 형식이 아닌 실질에 따라 판단해야 한다"고 판시했다.

재판부는 이어 "피고들은 이 상가가 주택으로 개조된 것이 위법한지를 모른데 대해 과실이 없다고 볼 수 없지만 이는 기본적으로 임대인인 김씨의 기망적 행위에서 비롯된 것이기 때문에 주택임대차보호법의 취지상 그 피해를 고스란히 피고들에게 돌리기는 어렵고 원고로서도 저당물에 대한 관리를 소홀히한 책임이 있다"고 덧붙였다

 

정부, 우선변제 전세보증금 최고 1920만원 상향 조정

국민생활불편 해소를 위한 94개 과제 선정·추진

기사입력 2008-06-10 07:00 서영백 ybseo@asiaeconomy.co.kr

앞으로 전셋집이 경매되더라도 세입자가 우선변제 받을 수 있는 전세보증금이 수도권의 경우 1600만원에서 최고 1920만원으로 늘어나고 그 보호대상도 4000만원 미만 세입자에서 최대 6000만원 미만까지 확대된다.

정부는 10일 한승수 국무총리 주재 국무회의에서 국민들이 일상생활에서 겪고 있는 불편들을 검토해 이같은 저소득층·노약자 등 취약계층 보호를 위한 과제 10건, 자영업 및 중소기업에 대한 규제완화 17건 등 총 94건을 개선과제로 선정·추진하는 등 국민생활편익을 증진해 나가기로 했다.

정부가 발굴한 과제에는 이외에도 국외혀행사 환전 편의를 제고하기 위해 환전 취급 금융기관을 여신 금융기관, 새마을 금고, 신협 등 제2금융권으로 확대 및 군 미필자 국외여행 허가자의 출국신고제도 폐지 등 해외여행 불편 해소를 위한 과제, 병원에서의 양·한방 협진 허용 등 의료 서비스 개선 과제, 한계농지에 대해서는 비농업인이 영농목적이 아니라도 소유 가능하도록 하고, 농지전용절차를 허가제에서 신고제로 전환하는 내용의 한계농지 규제완화 등 농어민의 소득기반 확충을 위한 과제 등이 포함돼 있다.

이밖에 전수조사 방식의 자동차 배출가스 검사제도를 집중관리제도로 전환해 전수조사에 따른 국민 부담 해소하고, 장애인의 운전면허 취득요건을 대폭 완화해 사회활동 지원하는 내용의 자동차 운전 및 관리제도 개선 등도 국민생활불편 해소를 위한 과제로 선정됐다.

정부는 필요한 법률개정안을 조속히 국회에 제출하고, 법률개정 없이 정부 자체적으로 시행 가능한 과제(58건, 62%)는 시행령 개정 등 필요한 조치를 하루 빨리 완료함으로써 국민들의 불편을 조기에 덜어주는 데 역점을 둬 추진한다는 방침이다

출처 : `세입자의 방패` 임대차보호법 해부

글쓴이 : 땅박사/허기성 원글보기

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