부동산에 숨겨진 금융위험

베이징올림픽 여자 양궁 단체전에서 우리나라 선수들이 시위를 당기고 있을 때 경기장에는 심한 비바람이 몰아치고 있었다. 그러나 선수들은 차분하게 경기에 임했고 마침내 금메달을 목에 걸 수 있었다.

본인 자신이 선수이기도 했던 해설자는 무리하지 않고 평소대로 차분하게 경기를 운영할 것을 주문했고, 마침내 선수들은 24년간 올림픽 제패라는 쾌거를 달성했다.

사실 경제도 마찬가지다. 대외여건이 불안정하거나 악화됐을 때는 무리하지 않고 운영하는 것이 위험관리의 기본이다. 외생적으로 발생한 파도에 지나치게 위축돼서도 안 되나, 파도의 높이를 과소평가해 무리하게 맞서는 것도 현명한 방법이 아니다. 파도를 타듯 적절히 균형감각을 유지하며 파도가 잔잔해지기를 기다릴 필요가 있는 것이다. 이는 자칫 소극적 자세로 보일 수도 있으나, 위험관리를 하는 일은 단지 가만히 있는 것이 아니라 기존 정책이나 경제 여건들을 주의 깊게 검토하고 재정비하는 과정을 수반한다.

현재 우리 경제는 각종 대외 여건의 악화라는 상황에 처해 있다. 미국 부동산시장이 추락하면서 관련 금융상품으로 상호 연결된 금융기관들은 어려움에 놓이게 됐다. 그리고 이런 미국 금융시장의 불안은 기업에 대한 원활한 자금 공급을 방해하고 민간 소비를 위축시켜 미국뿐 아니라 다른 국가의 경제도 불안하게 만들고 있다.

이에 더해 원유를 포함한 국제 자원시장의 최근 동향은 글로벌경제에 추가적 불안 요인이 되고 있다. 결국 이런 각종 부정적인 국제 경제여건이 우리나라 경제를 전반적으로 불안하게 만들고 있는 것이다.

여기에서 현재의 우리 상황을 점검하기 위해, 미국 금융시장이 어려움에 처하게 된 요인을 다시 살펴볼 필요가 있다. 2001년 IT 산업의 거품이 꺼지면서 주가가 급락하자 미국 중앙은행은 금리를 낮추며 경기부양을 도모했었다.

그 결과 2005년까지 저금리 상태가 지속되면서 사람들은 저축보다는 대출을 통해 주택을 포함한 부동산 투자를 늘렸고 부동산 가격은 치솟았다. 문제는 가격이 지나치게 상승해 그 높아진 수준을 유지하기 어려웠다는 것이다. 이에 따라 부동산 가격은 하락했는데, 그 과정에서 금리는 점차적으로 상승해, 많은 부채를 통해 부동산을 구입하고 있던 민간 부문에서 더 이상 부채를 유지하기 어렵게 됐던 것이다.

그 결과 부동산을 매도하거나 부채상환불능 상태에 빠지게 됨으로써 매물들이 싼 값에 시장에 나오게 된 것이다. 그리고 이렇게 부동산 가격이 하락하면서 부동산 담보 및 관련 상품을 갖고 있던 많은 금융기관들이 손해를 봤고, 그들의 자산이 감소하면서 금융시장에 불안감이 증폭되기 시작했다. 또한 이러한 금융 부문 불안의 영향이 결국 실물 부문으로 확대되고 있는 것이다.

그렇다면 우리의 부동산시장과 금융기관은 어떤가. 우리 경제가 미국 경제의 영향을 받은 바는 크지만, 아직까지는 우리 부동산시장에서 이런 연결고리가 직접 발견되지는 않은 것처럼 보인다. 총소득에서 부채의 원리상환액 비율을 어느 이상 넘지 못하게 했던 DTI(Debt To Income·총부채상환비율)나 담보가치에 비해 일정 수준 이상의 대출이 불가능하도록 한 LTV(Loan To Value·주택담보대출비율)가 부채에 기반을 둔 부동산 가격 급등을 누르는 데 상당한 역할을 했기 때문이다.

하지만 이것이 미국 부동산시장이 겪은 위험이 우리에게는 없을 것임을 의미하지는 않는다. 그것은 경제 전망이 불투명해지고 소득이 본격적으로 감소하거나, 소득 증가가 현저하게 떨어지는 상황에서 금리 부담이 높아지는 경우, 이를 견디지 못한 부동산 매물들이 시장에 나오면서 자산 가격 하락이 초래될 수 있기 때문이다.

이는 금융기관들이 갖고 있는 담보 가치의 하락을 의미하며, 특히 부동산 가치가 담보대출비율보다 낮은 수준으로 떨어지는 상황에서 부채상환불능인 가계가 증가할 때, 우리 금융기관도 미국이 겪고 있는 유사한 위험에 처할 수 있다.

따라서 주택 가격이 급격히 상승하는 것도 좋지 않지만, 이에 못지않게, 현재는 정책수행 여부를 판단하는 데 있어 이미 상승된 주택 가격을 급격히 하락시킬 수 있는 부분이 있는지 특히 주의해야 할 시점이다. 경제의 많은 주체들이 ‘부채를 통해 구입한 자산 가격이 폭락하는 것’은 경제에 매우 큰 충격이 올 수 있다.