사놓은 땅에 묘지가 있다면?

부동산 권리분석이란 부동산 거래를 안전하게 하기 위해서 부동산의 권리관계를 조사하고 확인하는 작업을 말한다. 부동산 거래에는 고액의 자금이 오가며, 부동산 권리관계는 복잡하게 얽혀 있고 겉으로 드러나지 않은 것이 많기 때문에 안전한 부동산 거래를 위해서는 반드시 철저한 권리분석 작업이 선행되어야 한다.

안전한 부동산 거래를 위해서 대부분의 사람들은 거래계약을 하기 전에 권리분석을 해 본다. 그런데 권리분석을 할 때, 많은 사람들이 부동산 등기부등본을 발급받아서 등기부에 나와 있는 권리 관계만을 확인해 보는데서 그치고 만다.

흔히 권리분석이라고 하면 해당 부동산에 관한 등기부등본을 발급받아서 등기부에 나와 있는 권리관계를 분석해 보는 것을 떠올리게 된다. 가령 등기부에 등기된 소유권에 하자가 없는지, 을구에 어떤 제한물권들이 설정되어 있는지를 살펴보고 따져보는 일을 권리분석이라고 알고 있다.

물론 권리분석을 할 때는 1차적으로 등기부등본에 나와 있는 권리관계들이 전정한 권리인지를 확인해야 한다. 그러나 여기까지만 해서는 완전하지 않다. 등기부에 나와 있지 않는 사항들도 살펴봐야 한다.

권리관계인데도 등기부에 안 나와
예를 들면 건물의 관리상태, 건물의 방향, 토지의 경사도, 도로의 포장상태, 세금체납 여부 등도 확인해야 한다. 건물의 가격은 방향에 따라서도 영향을 받는다. 주택의 경우에는 햇볕이 잘 드는 남향이 가격이 높다. 또한 토지도 경사도나 도로관계에 따라 가격이 달라진다.

특히 도로관계는 토지의 가격에 직접적인 영향을 미친다. 넓은 도로에 접해있는 땅이 좁은 도로에 접해 있는 땅보다 가격이 높다. 또 도로의 포장상태가 좋을수록 토지의 가격이 높아진다. 그리고 도로에 접한 부분의 길이가 얼마나 되느냐하는 것도 토지가격에 영향을 미친다. 그런데 이러한 것들은 권리관계가 아니므로 등기부에 나타나지 않는다. 그래서 현장으로 직접 가서 확인해봐야 한다.

게다가 권리관계이면서도 등기부에 표시되지 않는 것들도 있다. 점유권, 유치권, 분묘기지권 등이 여기에 속한다. 신축건물인 경우 하도급 업체가 공사대금을 받지 못해서 건물에 대해 유치권을 행사하고 있을 수도 있다. 가끔 신축건물에 공사대금을 받지 못한 사람들이 플래카드 걸어 놓고 시위하는 광경 보았을 것이다. 바로 이런 경우다.

만일 하도급 업체가 유치권을 행사하면서 매수인에게 건물을 넘겨주지 않는다면 매수인은 그 건물을 사용할 수가 없게 된다. 많은 돈을 주고 건물을 사놓고서 사용을 못한다면 얼마나 허탈하겠는가?

분묘기지권도 반드시 현장으로 가서 확인해야할 사항이다. 토지를 매입한 경우의 예를 하나 들어보자. 투자자 '유비'가 어렵사리 종자돈을 모아 수도권 인근의 토지를 하나 매입하였다. 등기부에는 묘에 대한 권리가 등기되어 있지 않았다(당연한 것이지만). 그래서 안심하고 토지를 매입하였다. 그런데 나중에 현장에 가보니 매입한 토지 한가운데 묘가 하나 있었다.

이 경우 토지를 매입한 투자자 유비는 토지 이용에 큰 지장을 받게 된다. 유비는 자기 마음대로 그 묘를 이장하거나 제거할 수 없기 때문이다. 분묘(묘)에 대한 권리는 분묘의 주인에게 있다. 그뿐 아니라 묘지(분묘가 위치한 땅)를 사용할 권리도 분묘의 주인에게 있게 된다. 이를 분묘기지권이라고 한다.

그래서 매수인 유비는 묘지를 자기 마음대로 사용할 수가 없다. 결국 토지 한가운데 분묘가 있는 경우 매수인 유비가 볼 때 자기 토지 안에 남의 토지가 들어있는 것이나 마찬가지 상황이 된다.

등기의 공신력 인정하지 않아
그리고 부동산 권리분석을 할 때 꼭 유념해야할 것이 하나 있다. 우리나라는 등기의 공신력이 인정되지 않는다는 것이다. 여기서 등기의 공신력이 인정되지 않는다는 것은 이런 말이다.

유비가 부동산 거래를 하면서 등기부를 믿고 거래를 했다. 등기부에 소유자가 관우로 되어 있어서 관우가 진짜 소유자인줄 알고 토지 거래를 했다. 그런데 나중에 그 토지의 진짜 소유자가 나타났고 관우는 사기꾼으로 드러났다. 부동산 사기꾼인 관우가 거짓으로 소유권을 자기 이름으로 이전해 놓은 것이다.

이런 경우 유비는 소유권을 잃게 된다. 즉, 등기부를 믿고 거래했는데 그 등기부가 잘못된 것이었을 경우, 등기부를 믿고 거래한 자는 보호를 받지 못한다는 것이다. 이를 '등기의 공신력이 인정되지 않는다'라고 말한다.

우리나라처럼 등기의 공신력이 인정되지 않는 경우에는 더욱 더 부동산 권리분석을 철저히 해서 등기부상의 권리자가 진정한 권리자인지를 확인해야 한다. 가끔 부동산 사기꾼들이 허위로 등기부상의 소유권을 자기 명의로 이전해 놓고 자기가 진짜 소유자인 것처럼 속여서 부동산을 팔아먹는 경우가 있다.

등기부상의 소유자가 진정한 소유자인지는 그 동네 사람들에게 물어보면 알 수 있다. 시골의 경우 마을 사람들에게 물어보면 친절하게 대답해준다. 혹은 매도자로부터 최근의 재산세 납부 영수증을 건네받아서 등기부상의 소유자와 재산세 납세자가 일치하는지 확인해 보는 것도 하나의 방법이다.