‘토지시장의 빅뱅’ 연접개발제한제도 폐지

 

2003년 1월 1일 도입되어 약 8년간 토지시장의 개발행위허가를 규제하는 대표적인 제도로 군림해왔던 연접개발제한 제도가 2011년 3월 1일부터 전격적으로 폐지가 된다. 그러나, 시·군에 따라서는 최대 2년 까지 현행제도를 적용할 수 있도록 하고 있다. 여기에서는 현제 운영 중인 제도에 대한 이해와 폐지 및 개선방향에 대하여 가볍게 논해 보고자 한다.

 

□ 연접개발제한제도 개요

 

▸ 국토의계획및이용에관한법률과 산지관리법의 연접개발제한

개별 필지의 개발행위허가시 연접개발제한(이하 '연접'이라 한다)을 검토함에 있어 가장 먼저 고려해야 할 것은 어느 법을 적용하느냐를 판단해야 한다. 연접개발제한은 농지의 연접과 산지(임야)의 연접 두 가지가 존재한다. 농지의 연접은 국토의계획및이용에관한법률(이하 '국토계획법'이라 한다)의 적용을 받고 산지(임야)의 연접은 산지관리법의 적용을 받는다.

 

* 용도지역과 연접개발제한 적용법규

국토계획법상의 연접은 2003년 1월 1일 도입되었고, 산지관리법상의 연접은 2003년 10월 1일 도입되었으며, 용도지역을 기준으로 다음과 같이 구분하여 법을 적용하고 있다. 다만, 같은 산지(임야)일지라도 녹지지역 임야와 계획관리지역 임야는 산지관리법의 적용을 받지 않고 국토계획법의 적용을 받는다.

적용법규	국토계획법	산지관리법
적용대상토지 (용도지역)	농지(녹지지역,관리지역,농림지역,자연환경보전지역) 녹지지역 임야 계획관리지역 임야	보전관리지역 임야 생산관리지역 임야 농림지역 임야 자연환경보전지역 임야
연접제한확인부서	도시계획과	산림과

 

▸ 개발행위허가의 규모

개발행위허가시 개발행위허가의 규모는 용도지역별 특성을 고려하여 국토계획법 및 산지관리법에서 정하는 규모에 적합하여야 한다. 다만, 관리지역 및 농림지역에 대하여는 시·군의 도시계획조례로 따로 정하고 있으므로 반드시 해당 시·군의 도시계획조례를 확인하여야 한다.

 

국토계획법(㎡)		도시계획조례(㎡) (경기도 화성시 예시)		산지관리법(㎡)
보전녹지지역	5천	보전관리지역	1만	3만
생산녹지지역	1만	생산관리지역	2만
자연녹지지역	1만	계획관리지역	3만
자연환경보전지역	5천	농림지역	2만
전국공통		시·군마다 상이		전국공통

* 용도지역별 개발행위허가의 규모

 

개발행위허가의 규모를 적용함에 있어서 개발행위허가의 대상인 토지가 2 이상의 용도지역에 걸치는 경우에는 각각의 용도지역에 위치하는 토지부분에 대하여 각각의 용도지역의 개발행위의 규모에 관한 규정을 적용한다. 다만, 개발행위허가의 대상인 토지의 총면적이 당해 토지가 걸쳐 있는 용도지역중 개발행위의 규모가 가장 큰 용도지역의 개발행위의 규모를 초과하여서는 아니 된다.

 

▸ 국토계획법상 연접개발제한을 받지 아니하는 건축물

개발행위허가의 대상인 토지에 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 건축물을 도시계획조례로 정하는 범위에서 건축하려는 경우. 이 경우 특별시장·광역시장·시장 또는 군수는 도시계획조례로 정하는 일정규모 이상의 건축물을 건축하기 위한 개발행위허가를 하려면 해당 지방자치단체에 설치된 지방도시계획위원회에 자문하여야 한다.

가. 「건축법 시행령」 별표 1 제1호의 단독주택(「주택법」 제16조에 따른 사업계획승인을 받아야 하는 주택은 제외한다)

나. 「건축법 시행령」 별표 1 제2호의 공동주택(「주택법」 제16조에 따른 사업계획승인을 받아야 하는 주택은 제외한다)

다. 「건축법 시행령」 별표 1 제3호의 제1종 근린생활시설

라. 「건축법 시행령」 별표 1 제4호의 제2종 근린생활시설(같은 호 차목·타목 및 파목의 시설은 제외한다)

 

▸ 산지관리법상 산지에서 연접개발제한이 배제되는 건축물

허가예정지의 산지전용 목적이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 연접개발제한에 따른 면적제한을 적용하지 않는다.

가. 국가·지방자치단체 및 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 제120조제1항제1호 내지 제13호의 규정에 의한 기관 또는 단체가 공용 또는 공공용 시설을 설치하기 위하여 산지전용을 하는 경우

나. 국가 또는 지방자치단체에 무상귀속되는 공용 또는 공공용 시설을 설치하기 위하여 산지전용을 하는 경우

다. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제2조제4호의 규정에 의한 도시관리계획에 따라 도시계획시설 등을 설치하기 위하여 산지전용하는 경우

라. 「농어촌정비법」 제2조제4호에 따른 농어촌정비사업에 따라 농업생산기반을 조성·확충하거나 생활환경정비사업을 하기 위하여 산지전용을 하는 경우

마. 「광업법」 제40조제1항에 따른 채광, 「초지법」 제5조의 규정에 따른 초지조성, 「산림문화·휴양에 관한 법률」 제14조의 규정에 따른 자연휴양림조성 또는 「수목원조성 및 진흥에 관한 법률」 제7조의 규정에 따른 수목원조성을 위하여 산지전용을 하는 경우

바. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제36조제1항제1호 및 제2호에 따른 주거지역·상업지역·공업지역·녹지지역·계획관리지역에서 산지전용을 하는 경우

사. 공장의 증·개축, 「건축법 시행령」 별표 1 제1호에 따른 660제곱미터 미만의 본인 거주 목적의 단독주택(본인 소유의 산지에 건축하는 경우만 해당된다) 및 같은 표 제3호에 따른 제1종근린생활시설

아. 법 제10조제10호, 제12조제1항제13호·제2항제6호에 따라 임시로 설치되는 시설

자. 영 제12조제11항제9호에 따라 1년 이내의 기간 동안 물건을 적치하는 경우

 

 

□ 제도의 폐지와 개선방향

 

▸ 산지관리법의 연접개발제한은 유지

이 번에 폐지되는 연접은 국토계획법상의 연접개발제한을 말하며, 관리지역과 농림지역, 자연환경보전지역 산지(임야)에 적용되는 산지관리법상의 연접개발제한 제도는 폐지되지 않고 현행대로 존속한다.

 

▸ 도시계획위원회 심의기능 강화와 성장관리방안 수립

연접개발제한제도폐지에 따른 난개발을 방지하기 위하여 현행 연접개발제한을 받는 지역에서의 개발행위는 도시계획위원회의 심의를 거치도록 하되, 현재도 연접개발제한을 받지 않는 지구단위계획 등 계획적 개발계획이 수립된 지역이나 공장 등 집단화 유도지역안에서의 개발행위와 주택, 근린생활시설 등 국민생활과 밀접한 건축물의 건축을 위한 개발행위는 도시계획위원회의 심의를 받지 않도록 하고, 현행 도시계획인 계획적 개발계획의 수립에는 많은 시간적․경제적 비용이 소요되고 경직성이 있으므로, 시장․군수가 난개발을 방지하고 계획적 개발을 유도하기 위하여 도시계획보다 느슨한 성장관리방안을 수립하는 지역도 계획적 개발계획이 수립된 지역으로 인정함.

 

▸ 연접개발제한제도의 폐지에 따른 경과조치

시·군의 입장에 따라서 법 시행일부터 2년 이내의 범위에서 폐지와 관련된 개정규정을 적용하지 아니할 수 있다. 따라서 개정법 시행일인 2011년 3월 1일부터 연접개밯제한 규제를 즉시 폐지하는 시·군도 있고 최대 2년까지 기·존 제도를 유지하는 시·군도 있으므로 실무나 투자에 유의하여야 한다.