[북한산] 인근 투자처로는 메리트 없어 [면목동]저점인식 , 다가구 중심

 청와대 인접한 위치적 특성 때문에 개발계획 ‘전무’

 

북한산 자락에 위치한 구기동은 도심 내 맑은 공기를 자랑하는 지역 가운데 하나다. 최근 웰빙 바람을 타고 도시민들의 쾌적한 거주환경에 관심이 증대되고 있다. 또 불과 몇 년전에는 맑은 물, 깨끗한 공기를 찾아 수도권 및 외곽의 별장을 찾아 떠나는 중장년층도 많았다. 서울에서 누릴 수 있는 대형마트, 소핑몰, 병원 등의 편의시설에 익숙해져 있던 이들은 관련 인프라가 구축되지 않은 외곽지에서의 생활에 적응하지 못하고 다시 도심으로 회귀한 경우가 다수였다.   ◆집값 변동폭 적어 대부분은 원주민 세종문화회관에서도 한참을 더 들어가야 찾을 수 있는 구기동은 행정구역상 종로구에 속한다. 종로구이긴 하지만 북한산 아래에 위치해 있어 지대가 높고 공기가 맑다. 또 청와대 주변이라는 이유로 개발이 쉽지 않고, 고도도 제한돼 있어 높은 건물이 없다. 이러한 이유로 부동산 가격 급등기에도 가격 상승에서 소외된 지역 중 하나다. 단독주택보다 빌라가 많은 구기동은 다세대가 대부분이며 일부 단지는 고급 빌라촌을 형성하고 있다. 이와 비교해 평창동은 공기가 좋다는 장점은 동일하나 단독주택지가 많고 대지지분이 큰 집들이 대부분이어서 소액투자가 쉽지 않은 지역이다. 개발에 대한 기대감이 없기 때문에 주변에 편의시설 또한 들어서지 않았다. 구기동 인근 한 중개업소 관계자는 “주변에 병원도 없습니다. 대형 마트는 이마트 은평점을 이용해야 합니다”라고 말했다. 지하철 역 또한 도보로는 다니기 힘들고 마을버스나 일반버스를 이용해야 했다. 구기동 주민은 대부분 이 지역 원주민으로 자가 보유한 집에서 살고 있는 경우가 많았다. 구기동에 19년째 거주하고 있는 한 주부는 “집 값의 변동폭이 거의 없다. 올라야 팔고 다른 곳에 가기라도 하는데 부동산 가격의 움직임이 전혀 없으니 그냥 이대로 사는 것이다”라고 말했다. 인근 중개업소 관계자 역시 부동산 가격이 민감한 지역은 손바뀜이 심해 주인들이 자주 바뀌지만 구기동은 현재도 원주민의 보유율이 많으며 매물이 없고, 매수자도 없어 매수세는 찾아보기 힘든 수준이라고 설명했다.     ◆3.3당 800~2000만원 주택가격 천차만별 구기동은 편의시설이 미비한 것도 있지만 대중교통 이용 또한 용이하지 않다. 구기동으로 들어오는 버스가 있긴 하지만 종로구, 은평구, 성북구 쪽에 한정돼 있다. 그렇기 때문에 다른 목적지로 가려면 웬만한 곳은 환승을 이용해야 한다. 또 지하철을 타려면 차로 우선 이동해야 한다는 점도 교통시설 이용에 관한 악재로 작용한다. 자가용을 보유한 주민이라면 괜찮다. 그래도 도심과 인접한 지역에 위치해 내부순환로의 접근이 용이해 자가용 보유 주민이라면 교통사정은 조금 나은 편에 속한다. 이렇게 도심이지만 불편한 지역을 지키는 주민들은 왜 그럴까? 장점이 적은 가운데 장점을 꼽아 본다면, 나쁘지 않은 학군도 이에 속한다고 봐야 할 것이다. 구기동 진입하는 입구에 상명대 부속 초․중학교와 청운중학교가 있다. 또한 종합대학교인 상명대가 있으며 상명대에서 각종 사회인을 위해 개최되는 교육프로그램이 있어 주민들이 곧잘 이용하기도 한다. 구기동은 주로 단독주택 보다 다세대주택이 많다. 단독주택의 시세는 3.3㎡당 1000~1500만원대이다. 다세대 주택의 경우 시세가 천차만별이다. 3.3㎡당 적게는 800만원에서 많게는 2000만원까지도 한다. 대지지분 198㎡, 건물면적 132㎡의 다세대주택은 7억5000만원으로 3.3㎡당 1250만원이다. 또 대지지분 330㎡, 건물면적 211.2㎡의 단독주택은 10억원 선으로 3.3㎡당 1000만원인 셈이다. 대지지분 165㎡는 단독주택도 7억원 정도 선으로 3.3㎡당 1400만원이다. 구기동 소재 중개업소 관계자는 “개별 주택 단지이다 보니 같은 동네 같은 다세대 주택이라고 해도 가격차이가 2억원 이상이 나는 것도 있다”면서 “또 최근 거래가 없다보니 시세라 할 수 있는 부분이 명확치 않고 급매도 나오고 있는 추세여서 정확한 가격을 파악하고 매수에 접근해야 한다”고 당부했다. 그는 이어 “일각에서는 은평뉴타운의 개발로 반사 이익을 누릴 수 있다고는 하지만 호재 영향이 구기동 일대로 파급되기에는 다소 무리가 있을 것”이라고 덧붙였다. 그에 따르면 현재 은평뉴타운 소재 매물은 구기동 보다 높은 시세를, 아닌 지역은 구기동 보다 낮은 시세를 보인다.     ◆투자처로써는 메리트 떨어져 공기 좋은 것 빼면 현실적인 장점은 많지 않지만 막상 지역 주민은 여기를 떠나서 사는 것이 쉽지 않다. 하나는 이 지역을 집을 팔고 다른 곳에 살만한 여력을 만들기 쉽지 않다는  것,  또 맑은 공기에 적응돼 탁한 도심내 진입이 힘들것이라는 이유에서다. 구기동은 청와대 인근에 위치한 동네라는 이유로 개발계획 자체가 없다. 대부분의 주택은 1종, 2종 주거지역으로 건물을 높게 지을수 없다. 이 때문에 원주민, 은퇴한 중장년층 또는 요양을 필요로 하거나 맑은 공기를 접할 수 있는 곳에 사는 것을 원하는 수요층만이 이 지역을 지키고 있는 실정이다. 향후에도 구기동에서는 특별한 개발계획이 발표되지 않는 한 매매가 상승이라는 소식을 접하기는 힘들것 이라는 지역 업계 관계자의 중론이지만 특별한 호재가 없는 지역치고, 고가의 빌라촌이 들어서 있어 향후 저층 중심 고급주택단지화가 추진된다면 어느 정도의 시세상승은 예상할 수 있는 대목이다. 웰빙 바람을 타고, 쾌적한 환경과 조망을 원하는 사람들 외에 부동산 투자적인 관점에서 구기동은 크게 추천할만한 지역은 아니라는 것이 업계 관계자 다수의 의견이다. 이 같은 의견에 대해 인근 중개업소 관계자도 다음과 같이 뜻을 같이 했다. “평창동과 청운동 등은 전통적인 부촌이고 구기동도 이 대열에 합류하려는 추세”라며 “서울 도심에 위치해 있 으면서도 공기가 좋고 교통 여건도 빼어나 실거주로 인기가 있지만 투자용으로는 메리트가 떨어진다”고 말했다.   [면목동]저점인식 확산, 다가구 중심 소폭 매매거래 이뤄져 사가정역은 각종 상업시설이 들어서 있으며 재래시장도 성업 중이다. 지하철 역 주변은 모두 상업시설로 이 일대 가운데 유동인구가 가장 많은 곳 가운데 한 곳이다. “면목동은 낙후됐다는 인식이 많은데, 사실 잘 들여다보면 그렇지도 않습니다. 지가가 다른 개발 발표가 난 지역보다는 저렴하지만 지하철 7호선이 다니기 시작하면서부터 지속적으로 상승했습니다” 면목동은 주변 인프라가 점차 구축되고 있으면서 거주 환경도 좋아지고 있다. 하지만 1980년대 후반에 지어진 낡은 주택이 많아, 노후 정도는 심한 편이다. 현재 면목동 일대 3.3㎡당 지가는 1400만원 수준. 준주거 지역의 경우 지하철역과 인접한 곳으로 1500만~1600만원의 시세를 형성하고 있으며 이 지역은 개발제한지역으로 현재 묶인 상태다. 과거부터 땅값이 꾸준히 올랐지, 시세가 좀처럼 내려가는 장세는 보이지 않았다. “개발 호재가 난 것도 아닌데, 갑자기 찾아오는 손님이 늘었습니다. 다가구 찾는 손님이 대부분이고 조금씩 매매거래도 이뤄지는 편입니다” 면목동 일대 다가구주택의 시세를 살펴보면 대지 82.5㎡, 연면적 92.4㎡인 주택이 3억2500만원이다. 1층 방2개, 2층 방2개, 옥탑 방1개로 임대차계약은 각각 8000만원, 8000만원, 보증금 500만원 월30만원으로 실투자액은 1억6000만원이다. 2001년에 준공된 건물로 평당 1300만원 정도에 나온 급매물이다. 대지면적 99㎡, 연면적 99㎡인 다가구 주택의 매매가는 3억8000만원으로 임대내역은 지하 방3개 보증금1000만원 월40, 1층 방3개 전세1억, 3층 방3개 전세8000만원 등으로 실투자액 1억9000만원에 월세가 40만원 나오는 물건으로 비교적 소액을 가지고 투자할 수 있다. 또 대지 99㎡, 연면적 158.4㎡이고 매매가격은 3억8000만원의 물건이 있는데 지하에 방이 각각 1개씩으로 3000만원의 임대차 계약을 맺고 있으며, 1층 방3개 전세 8000만원, 2층 방3개 전세 8000만원으로 1억6000만원의 실투자액을 가지고 매입할 수 있는 물건이다. 위 언급한 물건은 평당 1200만원대 후반~1300만원대로 가격 경쟁력이 있는 급매물이다. 최근 부쩍 늘어난 매매 손님에 대해 인근 중개업소 관계자는 “투자자들이 부동산 가격을 저점으로 인식하고 있는 것 같다. 저금리 기조와 지역 특성을 고려해 낡은 다세대 주택지 주변 비교적 깨끗하고 소액투자가 가능한 물건들을 위주로 거래가 되고 있기 때문”이라며 “낙후된 면목동 일대가 언젠가는 개발될 것이라는 기대감도 매수촉진의 요인이 되고 있다”고 말했다. 실제로 면목동은 낡은 구옥이 많지만, 개발과 관련해 언급된 호재는 없었다. 이 때문에 향후 개발의 가능성이 있다고 투자자들이 나름 판단을 한다는 것이다. 그 밖에 도시형생활주택, 준주택을 지으려는 개발업자들이 저평가된 땅을 찾고 있으며, 임대수요 또한 이 지역의 경우 원활할 것으로 판단해 거래가 이뤄지는 분위기다. 또 부동산 시장이 침체일로를 걷고 있는 상황에서 매도자는 보다 눈높이를 낮춰 물건을 내놓고 있으며, 매수자는 저점이라고 생각되는 시기인 지금 매수의사를 밝혀와 이 지역의 매물거래가 소폭 이뤄진다는 게 주효한 분석이다. 면목동 일대 중개업소에 따르면, 면목동은 강남배후 지역, 나아가 성수, 자양으로 투자자가 넓게 퍼져나감으로써 인구가 유입된 곳이기도 하다. “한강 르네상스 개발과 함께 투자자들의 관심이 압구정, 여의도로 몰리면서 성수, 자양, 군자를 비롯해 강남과의 접근성이 나쁘지 않은 중곡동, 면목동 일대로 확장되고 있습니다” 이에 대해 일각에서는 면목동이 강북 부동산 가격상승을 이끄는 노원구, 도봉구, 강북구 인근에 위치해 있어 향후 시세를 따라가기 충분하다는 의견도 나오고 있다. 국민은행 시세에 따르면 면목동 주요 아파트의 시세는 다음과 같다. 면목 두산1단지의 경우 사가정역과 도보 5분 거리에 위치해 있으며 1993년도에 입주한 122세대 아파트 단지로 82㎡가 2억6600만원, 119㎡의 경우 3억3000만원의 시세가 형성돼 있다. 또 두산 4, 5단지는 사가정역과 7분 거리에 위치해 있으며 555세대 총7개동으로 구성돼 있다. 79㎡가 현재 3억~3억750만원, 105㎡ 4억750만원, 109㎡ 4억원, 161㎡ 5억9250만원 선이다. 상계동 대표격 단지인 상계주공 14단지는 7호선 마들역과 도보 5분거리에 위치해 있으며 2025세대의 대단지다. 56㎡ 1억6700만원, 69㎡ 2억650만원, 76㎡ 2억5000만원, 115㎡ 4억5000만원의 시세가 형성돼 있다. 입지요인, 교통, 학군, 입주연도, 세대수 등 개별 요인을 감안해 비교해야 하지만 시세는 상계 주공 14단지가 비교적 높게 형성됐다고 볼 수 있다. 이외에 용마산이 근처에 있어 녹지공간이 확보돼 쾌적하다. 또 향후 중랑구 면목동과 구리시 아천동을 잇는 '용마터널'이 연결될 예정으로 망우로와 아차산길의 극심한 교통정체를 해소해 동북권의 교통환경을 개선시킬 전망이다. 한편 문병권 서울 중랑구청장은 면목동 개발과 관련해 "2012~2013년께에는 대다수 지역이 노후도가 충족돼 개발 여건이 무르익을 것"이라며 적극적인 사업 추진 의지를 보였다. 그는 "이 지역은 이면도로가 협소해 야간 주차 문제가 심각하고 불이 나면 대응하기 어렵다"며 "자체 용역과 주민 협의를 통해 연말쯤엔 대단위 개발의 구체적인 방향을 잡겠다"고 설명했다. 문 구청장은 중랑구의 핵심 산업기반으로 패션, 의류 업종을 꼽았다. 서울시는 지난 5월 면목동 일대 '패션지구'를 산업뉴타운 사업 대상지로 선정했고 연말께 확정 고시를 앞두고 있다. 그는 "구내에 의류 업종이 1608곳 몰려 있지만 대부분 영세하고 소규모여서 해외 영업에도 어려움이 많았다"며 "하반기부터는 대규모 공장을 지을 수 있는 능력 있는 업체가 많이 들어오도록 적극적으로 알리겠다"고 말했다. 이 밖에 사업 중단 등으로 장기간 파행을 빚었던 망우동 용마랜드를 33만㎡(10만평) 규모의 한류, 전통문화 테마공원으로 탈바꿈시키고，신내 지하철차량기지 이전사업도 인근 지자체장과 조속히 합의를 도출해 고질적인 교통대란을 해소하겠다는 방침이다.