도시형생활주택, “많아도 너~무 많아!”

도시형생활주택, “많아도 너~무 많아!”

2013.01.08

2013년 오피스텔과 도시형생활주택 등 수익형부동산 입주가 크게 늘어날 전망이다. 전년대비 3배 늘어난 최소 10만여실이 대기중인 상태로 매매값 변화는 물론, 공실 증가에 따른 투자 움직임도 예상된다.

8일 부동산정보업체 부동산114에 따르면 올해 예정된 오피스텔 입주물량은 3만여실, 도시형생활주택의 입주물량은 7만~9만여실로 총 10만~12만여실의 입주가 이어진다. 도시형생활주택의 인허가 이후 준공까지 기간이 6개월~1년인 점을 감안하면, 분양이 집중된 2011년 하반기부터 2012년까지의 인허가 물량 대부분이 올 한해 쏟아지는 셈이다.

상품별로 살펴보면 오피스텔의 2013년 입주물량은 3만742실로 수도권에서만 2만4360실이 입주를 맞는다. 도시형생활주택의 입주물량은 더욱 눈에 띈다. 우선 2009~2010년 인허가를 받은 물량 2만717실은 모두 지난해 12월까지 입주가 완료됐다. 하지만 현재 대기중인 물량은 2011년 인허가 물량 8만3859실, 2012년 인허가 물량 10만8788실로 이중 절반만 입주를 시작해도 9만여실의 도시형생활주택이 쏟아진다.

이렇다보니 매매값 변화도 예상된다. 올해 아파트 입주물량이 18만가구로 평년대비 크게 줄어든 상황에서 반사이익은 물론 전·월세 임차시장의 안정을 기대할 수 있지만 상대적으로 공실이 늘어날 가능성이 높다. 실제 2003~2005년 사이 20만여실의 입주물량이 쏟아진 오피스텔 시장은 당시 매매값 약세는 물론 공실률이 크게 늘어나며 투자상품으로써 매력을 잃기도 했다.

임대수익률 하락세도 본격화되고 있다. 전국 오피스텔 임대수익률은 전년대비 0.06%p 떨어져 4년내 최저 수준인 5%대를 기록했다. 서울에 공급된 오피스텔의 분양가가 3.3㎡당 1010만원까지 높아진 반면 임대료가 상승추세를 따라가지 못한 결과다.

오피스텔보다 인허가 기간이 짧은 도시형생활주택은 상황이 더욱 심각하다. 국토해양부에 따르면 2009년 도입 후 쏟아진 20만여실 가운데 30%가 미입주로 골머리를 앓고 있다. 짐이 없는 1~2인가구를 타깃으로 공급한 만큼 새 건물을 원하는 입주자들의 이동도 많아 기존 건물들이 입주자를 찾지 못한 결과다. 게다가 올해 입주를 맞는 물량까지 더해질 경우 미입주율은 50%를 육박할 전망이다.

윤지해 부동산114 연구원은 "건설회사 부도나 사업무산, 준공지연 등의 특별한 사유가 발생하지 않을 경우 예정된 물량은 모두 입주를 맞이할 것"이라며 "임대를 원하는 실거주자들은 선택이 폭이 넓어졌지만 한꺼번에 입주물량이 쏟아지는 만큼 지속적인 약세를 나타낼 가능성이 높아 투자자들은 선별적인 판단을 해야한다"고 밝혔다.

앞으로가 더 문제다. 2009년부터 꾸준히 증가한 오피스텔 공급은 입주예정 물량까지 감안하면 2014년까지 증가할 예정이어서 공급과잉과 이로 인해 임차인을 구하지 못하는 상황이 늘어날 수밖에 없다.

함영진 부동산114 리서치 센터장은 "최근 공급되는 오피스텔의 입지는 역세권 등 핵심지역이지만 분양가 수준이 높다는 지적이 제기되고 있다"며 "오피스텔과 도시형생활주택은 단순히 입지가 좋다고 해서 높은 임대료를 받을 수 있는 상품이 아니므로 투자수익을 고려한 세밀한 투자가 요구된다"고 조언했다.