전원주택, 활동 영역과 가까운 곳 · 역세권 토지에 지어라

 전원주택, 활동 영역과 가까운 곳 · 역세권 토지에 지어라

전원주택지 어디가 좋을까

 

서울 동부권에 산다면 양평 ·가평지역 선택
역·고속도로IC에서 차로 10분 거리가 적당
땅값·건축비 포함 2억 미만 소형주택 세제 혜택 등 볼 수 있어

서울 중견기업 간부인 정충호 씨(43)는 지난 5월 강원 평창군 평창읍 대하리에 바닥면적 59㎡의 목조주택을 지었다. 스키 마니아답게 용평리조트와 가까운 곳에 세컨드 하우스 개념의 전원주택을 마련한 것이다. 거실과 방 2개, 욕실, 주방에 주차장과 텃밭도 갖췄다. 총 투자비용은 8000만원 정도다. 3.3㎡당 땅값 50만원에 건축비는 300만원가량 들었다. 서울 송파구 집에서 2시간 거리여서 자주 오갈 수 있는 게 장점이다. 정씨는 스키장 개장에 맞춰 자신의 전원주택을 스키어들에게 요금을 받고 임대할 계획이다. 입지가 괜찮은 편이어서 1억1000만원에 전원주택을 팔라는 제안도 받았다. 지은 지 6개월 만에 3000만원의 프리미엄이 붙은 셈이다.

자주 갈 수 있는 곳에 지어진 소형 전원주택이 강세를 보이고 있다. 이용하기 편한 데다 상대적으로 환금성이 뛰어난 까닭이다. 투자자나 매수자 입장에서 모두 부담이 작다는 게 소형 전원주택의 매력 요소로 꼽힌다.

강원도 홍천군 내촌면 도관리에 지은 전원주택 전경

◆활동영역 내에 지어라

전원주택이나 주말주택을 지을 때 주변 자연환경을 고려하는 것은 기본이다. 요즘은 한걸음 더 나아가 볼거리 먹을거리 즐길거리가 충족된 곳에 전원주택을 지어야 수요가 몰리는 추세라는 게 전문가들의 일반적인 견해다. 또 세컨드 하우스 개념의 전원주택은 본인의 활동영역을 고려해 입지를 고르는 것이 투자 포인트다.

서울을 예로 들면 활동영역이 강동구 송파구 광진구 성동구 등 동부권이라면 전원주택지는 경기 양평이나 가평 등에서 선택해야 한다는 의미다. 강남구 서초구 등 남부권이면 용인이나 이천, 광주를 우선 검토 대상지로 꼽는 게 순서다. 서대문구 영등포구 등 서부권은 김포나 강화도 영종도가 바람직하고, 은평구 강북구 등 북부권은 포천 양주 파주 등을 눈여겨봐야 한다.

도심 부동산처럼 철도와 고속도로가 개통 예정인 역세권 토지는 투자 유망 지역으로 꼽힌다. 역이나 고속도로 IC에서 자동차로 10분대 거리에 있어야 다른 지역으로 이동이 편리하고 되팔기에도 유리하다는 게 전문가들의 조언이다. 개통을 앞둔 서울~세종시 간 제2경부고속도로, 춘천~양양 간 동서고속도로, 광주~원주 간 제2영동고속도로, 평택~시흥 간 제2서해안고속도로, 구리~포천 간 고속도로, 남양주 화도~양평 간 고속도로 IC 주변의 땅값이 벌써부터 들썩이는 것도 그런 배경 때문이란 분석이다.

강원도 평창군 평창읍 대하리에 지은 전원주택 전경

◆혜택 많은 2억원 미만 소형 주택

땅값과 건축비를 포함해 2억원 미만의 소형 전원주택을 지으면 세제 혜택도 볼 수 있다. 우선 취득가액이 2억원을 넘지 않는 주택은 양도세 특례 혜택을 적용받는다. 농어촌주택 조세특례제한법에 따르면 서울 및 수도권과 그 외 토지거래허가구역, 투기지역, 관광단지개발지역 등을 제외한 지역에서 대지면적 660㎡에 건축면적 150㎡인 주택을 2억원 미만에 구입해 3년 이상 보유할 경우 양도세 특례 대상이다.

가장 일반적인 투자 방법은 대지면적 330㎡에 건축면적 99㎡인 복층형 주택이다. 옛 30평형대 2층짜리 집인 셈이다. 전원주택 개발회사인 대정하우징 박철민 대표는 “지역에 따라 다르지만 3.3㎡당 땅값 40만~70만원에 건축비가 250만~400만원으로 총 1억7000만원 정도가 투입된다”며 “대지면적에 건축면적을 49㎡(옛 15평)로 줄이면 1억원 선에서도 지을 수 있다”고 설명했다.수도권 이외 지역에 지으면 1가구 2주택 산정 대상에서도 제외된다. 정부는 지역에 따라 건축면적이 33㎡ 이하인 소형 주택을 농지에 지을 때 농지보전부담금(공시지가의 30% 선)도 감면해 주고 있다. 공사기간은 대개 2~3개월 정도지만 건축 방식에 따라 크기가 작으면 1개월 정도면 짓기도 한다.

◆손품팔이도 필수
전원주택 땅을 결정하기 전에 해당 지역 시·군청에 건축 가능 여부를 확인하는 것이 우선이다. 지역에 따래 토지거래와 개발행위에 규제가 따르기 때문이다. 현장 방문도 필수다. 전문가들은 시간대별, 계절별로 방문해보면 자연경관에 대한 느낌도 달라 투자결정에 도움이 된다고 강조한다. 지도상으로는 가깝던 산과 계곡, 호수 등이 실제로는 땅의 지형이나 집의 향 등에 따라 달라질 수도 있다. 최근엔 발품 못지않게 손품을 파는 작업도 중요해졌다. 인터넷상에 전원주택 부지 선정에서 건축까지 모든 정보가 공개돼 있어 입지 건축방식 가격 등을 직접 비교해 볼 수 있다.

현지 중개업소를 알아두는 것도 좋은 방법이다. 현지 주민들이 외지인 거주에 대해 거부감을 표시하는 경우도 있어 주민들과 안면 있는 중개업소 관계자 등이 해결사 역할을 하기도 한다. 전기 상하수도 통신 등 기반시설과 허가 관련 추가 비용도 고려해야 한다. 도심에서 벗어나 전원생활을 즐기고 싶다고 무턱대고 깊은 산골짜기에 집을 짓는 것도 금물이다. 전기를 끌어오기 위한 인입선 비용에만 m당 4만5000원이 소요돼 최하 5000만원을 부담한 경우도 있다. 2차로에서 최소 500m 이상 들어가면 방범 문제가 부각될 가능성도 염두에 둬야 한다.

 

 

 

개발행위 허가(농지전용)의 절차와 방법

 

 

아무 땅에나 무턱대고 집을 지을수는 없다.

특히 도시민이 농지를 구입한 경우는 반드시 집을 지을수 있는 허가가 필요하다.

사들인 농지를 다른 용도로 사용하겠다는 전용허가(개발행위허가)가 그것이다.

 

땅을 구입하기 전, 전용허가에 대한 선(先)지식이 있어야 땅을 고르는 안목이 생기며,

구입 후 허가 신청 과정에서도 막힘이 없게 된다.

 

농지법이 개정되면 농지보전부담금제가 도입돼 비용부담이 더 커질수 있다.

전용의사가 있다면 발빠르게 대처하는 것이 좋을 것이다.  

 

대지로 전용이 가능한 땅..

집을 지을수있는 땅은 두 종류가 있다. ‘대지’이거나 ‘대지로 전용이 가능한 땅’이다.

원칙적으로 지목이 ‘대지’인 토지는 국토이용계획법 상 건설교통부에서

관리하며 건축법이나 도시계획법의 적용을 받는다.

 

그래서 도시 이외의 지역에서 60평 이하의 집을 짓는 경우는

신고만으로 건축이 가능하기도 하다.

 

그러나 도심 외곽은 대지가 많지도 않을 뿐더러,

있다 하더라도 전용하는데 드는 시간과 비용이 없는 만큼 가격이 비싸다.

그래서 전원주택을 짓고자 하는 이들은 ‘대지로 전용이 가능한 땅’을 찾게 된다.  

집을 지을수있는 땅을 만드는 것..

 

대지로 전용이 가능한 땅은 관리지역 내의 농지나 임야다.

관리지역은 예전으로 말하면 준농림지에 해당하는 것으로

전(佃)과 답(畓) 중 그다지 농사에 적합하지 않은 땅을 말한다.  

농지를 대지로 바꾸는 것은 개발행위허가제에 포함된다.

2003년 1월 1일부터 ‘국토의계획및이용에관한법률’이 제정되면서

종전의 전용허가는 개발행위허가제로 변경되었고,  

제출서류도 기존의 농지전용허가 관련 서류에 건축도면 등

건축허가를 위한 관련서류가 추가되었다.

그래서 지금은 농지전용허가나 개발행위허가를 같은 의미로 사용하고 있다.

농지, 즉 밭이나 논이라고 해서 모두 전용될수 있는것은 아니다.

 

농사짓기에 적합한 농지는 농업진흥구역로 정해 철저히

보호받기 때문에 용지전용이 거의 어렵다고 봐야 한다.

단, 농업보호구역일 경우에는 가능성이 있으니

미리 속단하지 말고 전용 여부를 직접 확인해 본다.  

토지대장, 지적도, 토지이용계획확인원을 가지고

시·군청의 종합민원실을 찾는 것이 확실하다.  

건축 및 농지전용 담당자를 만나서 농지전용이 가능한 땅인지

건폐율과 용적률은 얼마인지 꼼꼼히 알아본 후 구매에 들어가야 한다. 

 

대행비와 농지조성비 내야..

이때 비용으로 전용할 농지의 측량설계비,

측량설계사무소에 내는 의뢰비, 농지조성비가 든다.

기존에 있던 농지전용부담금은 현재 폐지된 상태다.  

민원실 서류 신청비나 면허세,

지역개발공채 구입비 등 소소한 비용도 내야 한다.

개발행위허가로 바뀌어 건축허가 관련서류를 첨부하게 되면,

개인이 전용허가 받기는 불가능하다.  

부지와 주변의 건축물, 도로상황까지 모두 파악한 지적도나

토목 설계도면 등이 필요하기 때문에 관련업체를 통해 진행해야 한다.  

측량부터 대행까지 총괄해 드는 비용은 3백평 미만의 부지는 270만~4백50만원 정도,

3백평 이상은 평당 1만8천원선까지 하고 있다.  

애초에 대행업체와 표준용역계약서 같은 명확한 계약서를 작성해 두어야 뒷탈이 없다.

다음 가장 큰 부담이 농지조성비다. 농지조성비를 내야하는 원리는 이렇다.

 

우리나라에 토지는 한정되어 있는데, 원래 농지를 타목적으로 사용하게 되면 그만큼 농사지을 땅이

줄어들게 되는것. 이때 나라에서는 개간이나 간척사업을 통해서 식량자급을 할수있는 기반을

만들어야 하는데, 그 필요한 재원을 마련하려는 목적이다. 대체농지조성비는 ㎡당 얼마인지

정확히 알아보고 일을 하기 바란다 (단, 농업인의 주택은 농지조성비가 전액 면제)  

 

2년 이내 착공, 1년 이내 공사완료..

허가일로부터 2년 이내에 건축을 착공하고 그 후 1년 이내에

공사를 완료하지 않으면 허가는 다시 취소된다.

이 때 이미 납입한 농지조성비는 농지로 복구한

상태에서 환불을 받을수 있다.

또 농지전용을 통해 조성한 대지는

농지전용완료일부터 8년까지는 용도변경이 까다로워진다.

만약 다른 용도로 사용하려면 시·군수의 허가를 받아야하기 때문에

공익적인 용도가 아니면 어렵다고 봐야 한다.  

즉, 주택건축의 계약을 어기고 음식점이나 카페, 공장 등으로 용도변경하면

전용허가가 취소됨은 물론 5년 이하의 징역이나 2천만원 이하의 벌금형에 처해진다.

농지법 개정 농지보전부담금제 도입..

 

건설교통부가 입법예고한 ‘건축법및건축법시행령개정안’에서는

건축주가 원할 경우, 건축허가 신청 전에 입지기준의 적합성 여부를

확인하기 위해 사전결정을 신청할수 있도록 했다.

 

사전결정을 받으면 농지전용허가,

산림훼손허가 및 개발행위허가 등을 받지 않아도 된다.

또한 정부가 입법예고한 농지법 개정안 이후에는 도시민이 무제한으로

농지를 구입할수 있게 되면서 아울러 농지의 전용 규제도 대폭 완화한다고 밝혔다.

 

아울러 개발된 농지로 얻게되는 이익을

제대로 환수해 농촌투자재원으로 활용하기로 했다.

이런 취지로 기존의 농지조성비가 농지보전부담금으로 바뀌게 될 예정이며

이는 공시지가 기준으로 산정하기 때문에 비용이 2~3배 더 커질 것으로 전망된다.

농지전용허가가 어느 정도 쉬워질 것인지, 전용면적이 얼만큼 늘어나게 될 것인지,

농지보전부담금이 어느 선에서 결정될 것인지 등은 지금 열리고 있는

농지법개정공청회가 끝난 이후에나 구체화 될 것이다. 

 

[ 개발행위허가의 구체적인 절차 ]

1.매매가 되면, 땅의 원래 주인으로부터 토지영구사용승낙서를 받는다.

이 승낙서는 땅주인이 토지에 대한 모든 권한을 구입한 이에게 넘겨주겠다는

약속으로 꼭 전주인의 인감증명이 첨부되어야 한다.

2.승낙서 외에 사업계획개요서 1부, 전용할 구역이 표시된 토지의 지적도,

건축허가 관련서류, 전용이 인근농지 영농에 피해가 될 경우

피해방지 계획서 등을 첨부해 개발행위허가신청서를 제출한다.

3.읍ㆍ면ㆍ시 소속의 농지관리위원회로부터 확인을 받고,

확인서를 첨부하여 허가전용권자에게 제출한다.

부지가 1만㎡ 미만이면 시장이나 군수, 구청장이 전용허가권자이다.

확인에서 서류 송부는 7일 이내에 이루어져야 한다.

4.전용허가권자가 허가 가능한지 불가능한지를 결정해

15일 이내로 신청자에게 통보해 준다.

 

허가가 이루어졌다면 농어촌진흥공사가

대체농지조성비를 부과하는 고지서를 신청자에게 발송한다.

5.신청자는 대체농지조성비와 전용부담금을 전문수납기관(농협, 수협, 축협)에

납부하고 시장, 군수, 구청장에게 영수증을 제시한다.

6.허가권자는 납부사실을 확인 후 전용 허가증을 발급한다.

그러나 이 때 논이나 밭이 법적으로 바로 대지로 바뀌는 것은 아니다.

건축물을 짓고나서 준공검사를 완료한 후라야 지목변경이 가능하다.

 

그러나 일단 전용허가증이 나오면 일반 농지와는 용도가 다르며

전용허가를 받은 농지는 외지인도 소유권 이전등기가 가능하다.