초저금리시대… 대출로 부동산투자 '활발'

초저금리시대… 대출로 부동산투자 '활발'

2013.05.15   

초저금리시대… 대출로 부동산투자 '활발'

최근 한국은행의 기준 금리 인하 영향으로 초저금리시대로 접어들었다.

지난 주 한국은행은 기준금리를 연 2.50%로 7개월 만에 0.25%포인트 내렸다. 시장에선 금리는 연내 추가로 내려갈 거라는 전망도 나오고 있다. 이런 저금리시대에는 은행에 돈을 맡겨봐야 돌아오는 수익은 물가 등을 고려하면 실질적으로 마이너스다. 이자가 싼 은행 대출을 받아 임대를 주고 월세를 받는 게 남는 장사다. 최근 부동산시장에선 은행 대출 등을 활용한 재테크 전략이 확산하고 있다.

◇ 은행 대출 얻어 임대사업…대출이자 ＜ 월세수익

가장 각광을 받고 있는 부동산 투자법은 전세를 보증부 월세로 돌리는 전략이다.
15일 금융권과 부동산114에 따르면 동작구 흑석동 H아파트 109㎡를 3억8천만원에 전세를 준 이모(45.남)씨는 전세를 반전세로 돌리고 싶었지만 세입자에게 돌려줄 전세금을 마련하지 못해 망설였다. 그는 그러나 최근 은행 대출금리 인하 소식을 듣고 주택담보대출을 받기로 했다. 대출을 받아 세입자에게 일부 전세금을 돌려주고 아파트를 보증부 월세로 바꾸기로 한 것이다.보수적으로 예금금리 연 3%, 주택담보대출금리(고정) 연 4%를 적용해 이씨의 투자전략을 살펴보자.

국토교통부 실거래가 기준으로 해당 아파트는 보증부 월세로 전환하면 보증금 1억8천만원에 180만원의 월세(월세전환율 10.8% 적용)를 받을 수 있다. 이 아파트는 지은 지 얼마 안돼 평균 월세전환율(7∼8%)보다 높은 수준을 적용받고 있다. 이씨는 은행에서 대출을 받아 나머지 보증금 2억원(3억8천만원－1억8천만원)을 내주고 보증부 월세로 전환했다. 이씨는 매달 대출이자 67만원(2억원×0.04/12)을 제하고 113만원을 남길 수 있게 됐다. 투자 유형별 1년간 현금흐름을 보면 전세금 3억8천만원을 은행에 예금하면 1년 수익은 1천140만원(3억8천만원×0.03)에 불과하지만 보증부 월세로 전환한 연 수익은 1천900만원이다. 이는 보증금 1억8천만원 예금 수익 540만원(1억8천만원×0.03)과 연간 월세 수익 2천160만원(180만원×12)에서 연 대출 이자 800만원(2억원×0.04)을 뺀 수치이다.

최저 금리 수준을 적용하면 이씨의 수익은 더 늘어난다. 최근 시중은행의 정기예금 금리는 연 1∼3% 미만으로 내려갔다. 대출금리는 신용대출이 연 4% 중후반, 주택담보대출은 3.4∼3.8% 수준까지 각각 하향 조정됐다. 시중은행의 한 관계자는 "올해 2월 연 4% 안팎이던 주택담보대출 금리가 2개월 만에 4% 미만으로 떨어졌다"며 "대다수 고객이 평균 3.7∼3.8% 금리에 주택담보대출을 받을 수 있다"고 설명했다.

◇ '갈아타기 전략'…저리 대출로!, 큰 평수 팔고 '중소형 두 채'로!

대출자들 사이에선 더 낮은 금리의 대출로 갈아타는 것도 유행이다.
서울 성동구 행당동에 사는 조모(34.여)씨는 2010년 아파트 매입을 위해 은행에서 7천만원의 담보대출을 받았다. 당시 1년 거치·15년 만기·연 이자 5.5%(고정) 조건이었다. 최근 대출금리가 내려갔다는 소식을 듣고 조씨는 은행 상품을 따져본 결과 보금자리론 우대금리를 적용한 연 3.4%의 대출로 갈아타기로 결정했다. 조씨는 "당장 상환수수료 등으로 100만원을 내야 하지만 32만원이던 월이자가 19만8천원으로 줄어 매달 10만원 이상 절약할 수 있게 됐다"고 설명했다.
또 다운사이징(downsizing.축소)을 통한 주택임대업도 번지고 있다. 1주택자가 집 크기를 줄여 작은 규모의 집 두 채를 마련해 한 채는 거주, 나머지 한 채는 임대로 활용하는 것이다. 실제 김모(66.남)씨는 경기 안양 평촌동 전용면적 133㎡ 아파트를 5천만원 낮은 6억원에 내놨다. 4·1 부동산 종합대책의 핵심인 양도소득세 면제 조건을 맞추기 위해서다. 김씨는 아파트를 매각한 돈으로 인근 전용 49㎡ 아파트 2채를 구입해 한 채는 거주하고 한 채는 임대해 월세를 받을 계획이다.임병철 부동산114 리서치팀장은 "시세차익을 노리고 중대형을 매입하던 '업사이징(upsizing.확대)시대가 가고 수익을 얻을 수 있는 작은 주택을 매입하는 실속 투자 경향이 나타나고 있다"고 설명했다.

전문가들은 다만 저금리시대 투자법을 실행하기 전에 리스크(위험) 요인도 꼼꼼하게 따져봐야 한다고 조언했다. 박원갑 KB국민은행 WM사업부 부동산전문위원은 "저금리 때 수익만 보고 경기침체 등 요인을 무시해선 안 된다"며 "임대업의 경우 침체기에 임대료를 못 내는 세입자가 생길 수 있는 만큼 안전성도 고려해야 한다"고 강조했다. /연합뉴스