'공유형 모기지' 10월 1일 출시 -국토해양부-

보 도 자 료

공유형 모기지’10월 1일 출시

국토교통부(장관 서승환)는 8.28 전월세대책을 통해 발표한 수익·손익 공유형 모기지 시범사업 추진일정을 관계기관 및 전문가 검토와 경제관계장관회의(9.11)를 거쳐 확정·발표하였다.

국토부에 따르면 공유형 모기지 시범사업은 9.23～30일 사전상담서비스를 시작으로, 10.1일 인터넷 접수 및 서류 제출, 인터넷 접수 순서에 따라 10월초 한국 감정원의 대상 주택 현지실사와 우리은행 대출심사를 거쳐, 이르면 10.11일부터 대출승인 여부를 통보할 계획이다.

- 신혼부부 등 전월세보다 저렴한 비용으로 내집 마련 지원 -

- 장애인․다문화가구 등 사회적 배려계층과 노인부양가구 가점 -

□ 국토교통부(장관 서승환)는 8.28 전월세대책을 통해 발표한

   수익․손익 공유형 모기지 시범사업 추진일정을 관계기관 및 전문가 검토와 경제관계장관회의(9.11)를 거쳐 확정․발표하였다.

 ㅇ 국토부에 따르면 공유형 모기지 시범사업은 9.23～30일 사전상담서비스를 시작으로,

  - 10.1일 인터넷 접수 및 서류 제출, 인터넷 접수 순서에 따라 10월초 한국 감정원의 대상 주택 현지실사와 우리은행 대출심사를 거쳐, 이르면 10.11일부터 대출승인 여부를 통보할 계획이다.

□ 국토부 관계자는 ‘공유형 모기지에 대한 국민적 관심이 큰 만큼, 이용 희망자들이 계약 및 잔금 납부시기를 합리적으로 계획할 수 있도록 추진일정을 서둘러 발표하였다’고 밝히면서,

 ㅇ ‘공유형 모기지의 경우 대출심사 과정에서 대출이 거절될 수도 있으므로 계약 전 반드시 은행을 방문하여 사전상담을 받아야 계약금 피해 등 예기치 않은 손실을 막을 수 있다’고 당부하였다.

주요 내용	추진 일정	실행기관
[사전 상담기간]      - 시범사업 추진일정, 대출 프로세스 등 안내	9.23～30	우리은행
[인터넷 및 방문접수]         (5,000건 선착순)    - 대출신청 온라인 접수  - 대출심사 서류 방문접수	10.1~	우리은행
[1차 대출심사]               - 매입가격이 감정원 시세 대비 10% 이상인 신청자 및 일정 점수 이하 신청자 탈락    (4천호 내외 선정)    - 한국감정원에 부동산조사 심사의뢰	10.4부터 순차 심사	우리은행
[대상주택 현지실사]         (4,000건 대상)    - 해당 목적물 현지실사를 통해 주택가격 조사  - 매입가격 및 대상 주택 적정성 등 심사	10.8부터 순차 실사	한국감정원
[2차 대출심사]              (4,000건 대상)    - 접수순으로 대출심사평가표 최종 점수 산정    - 일정 점수 이상인 3,000건 선정	10.10부터 순차 심사	우리은행
[대출대상자 통보]           (3,000건 통보)  - 매매계약서 징구 및 무주택검색 접수	10.11부터 순차 통보	우리은행

□ 이번 시범사업에서 눈에 띄는 것은 사전상담제도 도입이다.

 ㅇ 국토부 관계자는 공유형 모기지가 기존 일반대출과 상이한 점이 많아 충분한 상담과 관련 정보 제공이 필요하다는 점,

 ㅇ 1%대 금리가 부각되면서 다소 과잉기대가 형성된 측면이 없지 않아, 생애최초 기본형(2.6～3.4%) 등 대체관계에 있는 대출과의 객관적인 장단점 비교를 통해 균형있는 정보를 제공할 필요가 있다는 점을 감안하여 사전 상담제도를 도입하였다.

 ㅇ 관심있는 국민은 9.23일부터 30일까지 가까운 우리은행 지점을 찾으면 수익․손익공유형 모기지의 대출대상, 대출조건, 수익배분 방법, 신청절차 및 필요서류, 대출심사 방법 및 일정을 자세하게 안내받을 수 있다.

□ 사전 상담결과, 공유형 모기지를 신청하기로 마음먹은 국민은 10.1일부터 우리은행 홈페이지(www.wooribank.com)를 방문하여 인터넷으로 접수하면 된다.

 ㅇ 유의할 점은 인터넷 접수를 위해서는 사전 상담기간 우리은행 지점을 방문하여 반드시 인터넷뱅킹에 가입해야 한다는 점이다. 

     * 인터넷 접근이 어려운 고령 또는 장애인 가구는 사전 상담시 우리은행 지점에서 인터넷뱅킹 가입과 인터넷 접수 도움 서비스 제공 예정

 ㅇ 국토부는 별도의 인터넷 접수기간은 두지 않을 계획이나, 시범사업 물량이 3천호임을 감안하여 선착순 5천명이 접수하면 접수를 마감할 계획이다.

 ㅇ 인터넷 접수 후 당일 또는 익일까지 인근 지점을 방문하여 대출서류를 제출하면 인터넷 접수 순서대로 대출심사를 실시한다.

 ㅇ 인터넷 접수만 허용하고 인터넷 접수 순서대로 대출심사를 하는 이유에 대해 국토부 관계자는 ‘수요가 몰릴 가능성이 있는 상황에서 일선 지점 접수순으로 할 경우 밤샘 줄서기 등 국민 불편이 예상되기 때문’이라고 설명하였다.

□ 대출심사는 ① 신청인에 대한 정책적 지원 필요성, ② 차주의 상환 능력, ③ 대상주택의 적격성 등 관계기관 및 전문가 검토를 거쳐 마련된 체계적인 대출심사평가표(100점 만점)에 따라 실시된다.

항 목	평가 요소
지원 필요성	- 무주택 기간, 세대원 수, 자산보유 현황 등 4개 항목    * 장애인․다문화․신혼․노인부양 가구 가점
상환능력	- 신용등급, LTV, 소득 대비 대출액 등 5개 항목
대상주택 적격성	- 단지규모, 경과년수, 감정원 정성평가 등 6개 항목

 ㅇ 평가항목별 가중치는 수익형․손익형 모기지의 특징을 감안하여 차등화할 예정이다. - 지원 필요성은 공통적으로 30%, 수익형은 LTV가 70%로 대출액이 많으므로 상환능력을, 손익형은 LTV는 40%이나 원금 손실 위험이 있으므로 주택 적격성 평가 비중을 다소 높게 책정하였다.

구 분	지원 필요성	상환능력	주택 적격성
수익 공유형	30%	30%	40%
손익 공유형	30%	20%	50%

 ㅇ 대출심사 프로세스는 우리은행 1차 심사를 통해 5천명에서 4천명으로 압축하고, 한국 감정원의 주택 현지실사 및 우리은행 2차 대출심사를 통해 최종적으로 3천명을 선정할 계획이다.

참고 1

수익/ 손익 공유형 모기지 개요

□ (수익 공유형) 안정적 주거를 희망하나, 목돈이 부족한 실수요자에게 집값의 최대 70%까지 기금에서 저리 대출을 하고 매각이익 공유

* 시세차익을 공유하는 대신 1.5% 저금리로 대출

     (신주인수권부사채, 전환사채와 유사한 컨셉)

□ (손익 공유형) 주택기금이 전세금 등 목돈이 있는 무주택자에게  집값의 40%까지 지분성격의 자금을 대출하고, 매각손익을 모두 공유

< 공유형 모기지 기본구조 >

구분		수익 공유형 모기지		손익 공유형 모기지
지원 대상		‣부부합산 연소득 7,000만원   이하 생애최초 주택구입자		‣좌동
대상 주택		‣전용면적 85㎡ 이하 공동주택(아파트)으로 주택가격 6억원이하 기존주택 및 미분양 주택   ‣수도권, 지방 광역시		‣좌동
지원 한도		‣주택가격의 최대 70%   (2억원 한도, 소득 4.5배 이내)		‣주택가격의 최대 40%(2억원 한도)   ‣금융기관 모기지 포함 LTV 70% 이내(소득 4.5배 이내)
금리		‣연 1.5% 고정금리		‣최초 5년간 연 1%,   이후 연 2% 고정금리
대출 기간		‣20년 원리금 균등분할 상환		‣20년 만기 일시상환
처분 이익 상환		‣①주택매각 ②대출만기시(중도상환) 매각이익을 주택기금과 공유    - 단 기금의 최대 수익률을 일정비율로 제한(연 5% 내외)		‣①주택매각 ②대출만기시(중도상환) 매각손익을 주택기금과 공유

 

참고 2

생애최초 기본형, 근로자 서민 주택구입자금

구 분	생애최초 주택구입자금(기본형)	근로자 서민 주택구입자금
신청대상	ㆍ연소득 70백만원 이하(‘13한시) ㆍ무주택자    * 상여금/수당 포함, 배우자 합산	ㆍ연소득 60백만원 이하 ㆍ무주택자    * 상여금/수당 포함, 배우자 합산
대상주택	시가 6억원 이하, 전용 85㎡ 이하	시가 6억원 이하, 전용 85㎡ 이하 오피스텔(주거용)
대출금리	소득 수준 (부부합산) 만 기 10년 15년 20년 30년 연소득 2천만원이하 2.6 2.7 2.8 2.9 2～4천만원이하 2.8 2.9 3.0 3.1 4～7천만원이하 3.1 3.2 3.3 3.4  (다자녀가구 0.5%p 인하 장애인, 다문화가구 0.2%p 인하)	소득 수준 (부부합산) 만 기 10년 15년 20년 30년 연소득 2천만원이하 2.8 2.9 3.0 3.1 2～4천만원이하 3.0 3.1 3.2 3.3 4～7천만원이하 3.3 3.4 3.5 3.6  (다자녀가구 0.5%p 인하 장애인, 다문화가구 0.2%p 인하)
대출한도	2억원	2억원
대출기간	10년 만기(거치 1년 또는 무거치)  15년 만기(거치 1년 또는 3년)  20년 만기(거치 1년 또는 3년)  30년 만기(거치 5년)	10년 만기(거치 1년 또는 무거치)  15년 만기(거치 1년 또는 3년)  20년 만기(거치 1년 또는 3년)  30년 만기(거치 5년)

 

참고 3

공유형 모기지, 생애최초 기본형, 전월세 주거비용 비교분석                           (※우리은행 분석자료)

【기본가정】 ※ 시세 2.5억원, 전세 1.7억원, 보증부월세 0.3억/70만원 아파트, 자기자금 0.8억 가정  - 금리 : 생애최초 3.3%, 근로자․서민 3.5%, 전세대출 4.5%, 주택담보대출 4.3%, 은행예금 2.64% 기준  - 생애최초, 근로자․서민, 수익공유형 모기지 : 거치1년, 20년 원리금균등상환 기준  - 근로자․서민 구입자금대출은 8.28대책으로 변경되는 금리 적용  - 실제 대출금액은 소액임차보증금 적용으로 예시보다 적을 수 있음  - 전세 및 월세가격 상승률 연 3.1%, 평균거주기간 전․월세 3년, 자가 7년 가정  - 전세 및 월세가격 상승률 연 3.1%는 최근 10년간 소비자물가상승률 적용

(1) 주택가격 상승률 연 3% 가정

□ 최초 1년간 주거비용

생애최초	근로자․서민	수익공유형	손익공유형	전세	보증부월세
1,057.0만원	1,091.0만원	732.1만원	897.0만원	817.2만원	988.2만원

※ 대출원리금․보유자금 기회비용․제세금․이사비용 등의 총합

□ 7년 보유후 매각시 주거비용 (매각 가격 3.06억원)

생애최초	근로자․서민	수익공유형	손익공유형	전세1)	보증부월세2)
-56.1만원	164.8만원	1,354.3만원	1,508.6만원	5,380.6만원	7,508.6만원

※ 대출원리금․보유자금 기회비용․제세금․이사비용․원금회수․매각이익 등 총합

□ 7년 거주기간의 주거비용 부담 비교

- 총 주거비용은 ‘생애최초<근로자․서민<수익공유형<손익공유형<전세<월세’의 순서임

(2) 주택가격 상승률 연 1% 가정

□ 7년 보유후 매각시 주거비용 (매각 가격 2.68억원)

생애최초	근로자․서민	수익공유형	손익공유형	전세1)	보증부월세2)
3,811.1만원	4,032.0만원	2,826.9만원	3,815.8만원	5,380.6만원	7,508.6만원

□ 주거비용 부담 비교

 - 총 주거비용은 ‘수익공유형<생애최초<손익공유형<근로자․서민<전세<월세’의 순서임

(3) 주택가격 상승률 연 0% 가정

□ 7년 보유후 매각시 주거비용 (매각 가격 2.5억원)

생애최초	근로자․서민	수익공유형	손익공유형	전세1)	보증부월세2)
5,595.7만원	5,816.6만원	3,506.3만원	4,880.4만원	5,380.6만원	7,508.6만원

□ 주거비용 부담 비교

- 총 주거비용은 ‘수익공유형<손익공유형<전세<생애최초<근로자․서민<월세’의 순서임

(4) 주택가격 상승률 연 -1% 가정

□ 7년 보유후 매각시 주거비용 (매각 가격 2.33억원)

생애최초	근로자․서민	수익공유형	손익공유형	전세1)	보증부월세2)
7,281.0만원	7,501.9만원	5,191.6만원	5,885.7만원	5,380.6만원	7,508.6만원

□ 주거비용 부담 비교

 - 총 주거비용은 ‘수익공유형<전세<손익공유형<생애최초<근로자․서민<월세’순서임

□ 공유형 모기지는 전월세보다 저렴한 비용으로 내집을 마련할 수 방안을 제시함으로써, 전세로 몰리고 있는 수요를 매매로 전환시켜 당면한 전월세난 완화에 크게 기여할 것으로 보인다.

【 공유형․전세․월세 주거비용 비교 (우리은행, 붙임 참고) 】

구 분	수익형	손익형	전세	월세
7년간 주거비용	1,354만원	1,508만원	5,380만원	7,508만원

   * 시세 2.5억원, 전세 1.7억원, 보증부 월세 0.3억/70만원, 자기자금 0.8억원 가정

   * 대도시권 아파트 상승률 연평균 3%, 전세 및 월세 상승률 3.1%(일반물가 전제)

   * 기존 생초 등 평균 대출기간 7년 후 매각 가정(매각가격 3.06억원)

 ㅇ 또한 물려받은 유산이 없는 평범한 봉급생활자와 신혼부부 등에게도 다시금 내집 마련의 희망을 줄 수 있을 것으로 보인다.

□ 국토부 관계자는 ‘주택 매입은 고가인데다 일생에 한두 번 뿐인 중요한 의사결정 대상이나, 현재 우리나라 주택시장에는 100% 소유 또는 무주택 등 2개의 선택 가능한 메뉴만 존재하였다’며

 ㅇ ‘이러한 상황에서 공유형 모기지는 중간적 선택이 가능한 새로운 메뉴를 제공함으로써 내 집 마련과 관련된 국민들의 선택의 폭을 크게 넓혀 줄 수 있다는데 제도적 의의’가 있다고 강조하였다.

 ㅇ 특히, 집을 사자니 값이 떨어질까 걱정되고, 안사자니 오를까 걱정되어 망설이고 있는 많은 사람들에게

  - 집값변동과 관련된 위험을 덜어주기 때문에 지금과 같이 주택시장 전망이 불확실한 상황에서 더욱 매력적인 상품이 될 수 있다고 말했다.