자산가들이 빌딩 투자에 열광하는 이유

부자들은 어느 지역 어떤 건물을 노리나
그렇다면 이들 자산가들이 선호하는 투자 지역은 어디일까? 투자금 규모가 50억원 이상이라면 서울 강남 번화가 이면도로의 중소형 임대용 빌딩이나 상가 건물이 적합하며, 강북이라면 번화가 대로변 빌딩이나 큰 상가 건물을 노린다고 한다. 이런 경우에는 임대 수익이 연 3~4% 내외로 아주 높은 편은 아니지만 지가 상승으로 인한 시세 차익을 노릴 수 있는 것이 장점이다.
한 가지 주의할 점은 강남 중에서도 청담동은 특수한 상권으로 분류된다는 것이다. 상권은 보통 사람들이 모이는 곳에 형성된다. 그곳에서 사람들이 먹고 놀고 소비를 하면서 돈이 흐르는 것이다. 그런데 청담동의 경우엔 사람들이 특정 지역이나 건물을 중심으로 모이는 것이 아니라 브랜드를 중심으로 움직이기 때문에 상권이 크게 의미가 없다.
자산가들의 부동산 투자 패턴을 살펴보면 중요한 공통점을 발견할 수 있다고 한다. 절대 무리수를 두지 않는다는 것. 충분한 자금과 시간적 여유를 갖고 신중하게 투자에 접근한다. 따라서 15억~20억원 정도의 자금이 있다면 무리하게 강남에 입성해 투자 가치가 별로 없는 건물을 매입하기보다는 강북의 유망 상권에 투자하는 것을 선호한다. 자산가들이 타깃으로 삼는 건물은 강북의 상권 중에서도 주로 신촌, 홍대 인근, 종로, 대학로 등지의 상대적으로 저평가돼 있는 노후 건물이다. 권 대표는 수유리역, 노원역, 연신내역 등도 유망 지역으로 꼽았다.
이처럼 이미 상권이 형성돼 있는 지역의 건물 중 노후해 상대적으로 해당 지역에서 임대료가 그리 높지 않은 건물이 주된 매입 대상이다. 실제 임대 수익률을 봐도 강남은 4%에도 못 미치는 데 반해 강북의 주요 지역은 5%에 육박한다. 최근 세계적인 스타 반열에 오른 연예인 C의 아버지는 강남의 건물을 팔고 수익률이 더 높은 용산구의 80억원대 건물을 매입한 것으로 확인됐다.
강북 상권이라고 모든 지역이 알짜배기는 아니다. 권 대표에 따르면 강북의 공장 밀집 지역의 건물을 매입한 유명 야구 스타는 지금까지 별 재미를 못 보고 있다고 한다. 권 대표가 꼽는, 부동산 투자에 가장 성공한 유명인은 농구 선수 출신의 서장훈. 그는 외환 위기 당시 서울 양재역 근처의 빌딩을 28억원에 경매로 매입했는데 현재 평가액만 1백70억원에 이른다. 매입 후 인근에 지하철이 개통되면서 부동산 가치가 수직 상승한 케이스로, 투자자의 안목이 탁월했다는 것이 권 대표의 설명이다. 유명인들은 대체로 대리인을 내세워 부동산 투자 대상을 물색하는 경우가 많은데, 풍부한 자금을 바탕으로 신흥 지역보다는 강남구 신사동·압구정동, 용산구 이태원 등 이미 어느 정도 상권이 형성된 이름난 지역에 투자하는 것을 선호한다고 한다.

매입 후 리모델링으로 임대 수익과 건물 가치 높이기
자산가들은 투자 지역을 물색한 후 '현재의 상권이 향후 얼마나 더 유지될 것인지, 임대는 잘 될지' 등을 다시 꼼꼼하게 분석하고 따진다. 권 대표는 "임차인들의 매장 구성도 중요하며 점포 권리금 역시 3.3㎡(1평) 기준으로 8백만원 정도는 돼야 월세를 받는 데 지장이 없을 것"이라고 귀띔한다.
투자 수익에 대한 전반적인 분석과 함께 저렴한 가격에 매입한 다음의 전략이 리모델링이다. 보통 건물주가 오래 보유한 빌딩은 저평가돼 있는 경우가 많다. 이런 건물을 매입해 상권에 맞게 리모델링을 하면 공실률을 줄이고 임대 수익을 높일 수 있다. 임대 수익이 높아지면 건물 가격도 높아지는 선순환이 이뤄진다. 이렇게 자산가들은 주로 투자 후 최소 4~5년 정도는 임대료를 받으며 보유하다가 적당한 시세 차익이 확보되면 미련 없이 매도하는 것이 일반적이다. 물론 그다음엔 여유를 가지고 다시 적당한 투자대상을 찾아 나선다.

실패하지 않는 부동산 투자 전략 6계명
1 최소 60~70% 정도 자기 자금을 갖고 여유 있게 투자할 것.
2 건물의 외형보다는 주변 상권, 주변 임대료 등을 보고 저평가 건물을 저렴하게 매입할 것.
3 규모가 있는 임대형 부동산은 권리 관계가 복잡한 경우가 많으므로 실제 소유주와 등기상의 소유주가 일치하는지 반드시 확인 후 거래할 것.
4 급매로 나온 건물을 타깃으로 삼되 장기적으로 상권 지속 발전 가능성, 권리금 수준, 건물 이상 유무, 임대료 현황, 임차인 확보 가능성 등을 먼저 따져볼 것.
5 임대료는 높으나 소유주가 지나치게 자주 바뀐 건물이라면 임대료에 거품이 낀 경우일 수 있으므로 주의할 것.
6 건물 명도 전에는 기존의 모든 전기료, 가스요금, 관리비 등 각종 제세공과금을 반드시 짚고 정리하는 것이 훗날 분쟁을 막고 새로운 임차인을 들이는 데 바람직하다.