서울.수도권 ‘농림지역 전.답’ 투자 리모델링 어떨까요?

땅 투자는 언제라도 매매가 가능한 물건을 대상으로 해라!!

"도대체 우리나라 땅의 종류는 몇 가지이고, 왜 같은동네 논밭인데도 땅값에 차이가 날까?"

땅 규제가 유달리 엄격한 대힌민국 국민이라면 누구나 한반쯤 가져봤을 법한 의문점이다.

특히 부동산 초보자라면 땅분류와 관련한 용어 앞에선 큰 혼란을 느끼게된다.

용어가 추상적인데다 각종 토지이용 규제도와 연계된 탓에 체계도 복잡해서다.

땅의 종류와 가치는 '용도지역' '용도지구' '용도구역''지목'등만 제대로 이해하고 있어도

금새 파악 할수 있다.

 

용도지역이란?

용도지역이란 건폐율,용적율,높이 등을 입지별로 제한하기 위해 팩정해 놓은 구역을 뜻한다.

#도시지역(주거지역.상업지역,공업지역,녹지지역)

#관리지역(보전관리지역,생산관리지역,계획관리지역)

#농림지역

#자연환경보전구역 등의 4가지로 나뉜다.

원래는 국토이용법에서 5가지9도시,준도시,준농림,농림,자연환경보전)였던 용도지역이 2003년

1월 국토의 계획및 이용에 관한 법률로 바뀌면서 종류가 4가지로 축소됏다.

이처럼 땅을 쓰임세와 가치에 따라 4가지 용도지역으로 구분해 놓은 법이 바로 '국토의 계획 및

이용에 관한 법률'이다.

이 법에 따르면 도시지역은 주거지역,상업지역,공업지역,녹지지역 등으로 구분된다.

이 중에서 주거지역은

#전용주거지역(1~2종)

#일반주거지역(1~3종)

#준주거지역으로 다시 나뉜다.

 

전용주거지역은 다세대, 다가구등 저층 주택만이 들어설 수 있는 땅을 말한다.

일반주거지역은 편리한 주거환경을 조성하기 위해 지정된 땅으로 아파트가 주로 들어선다.

준주거지역은 주거기능을 주로 하되, 상업적 기능의 보완이 필요한 경우에 지정된다.

 

상업지역은

@중심상업 @일반상업@근린상업@유통상업등으로,

공업지역은

@전용공업@일반공업@준공업등으로 구분된다.

녹지지역은

@보전녹지@생산녹지@자연녹지등으로 구분되는데,

특이 자연녹지지역에서는 개발이 제한적으로 허용돼 땅값이 상대적으로

비싼 편이다.

주로 주거,상업,업무 등으로 사용되는 도시지역과는 달리 관리지역은 농업지역, 녹지보전

등의 목적으로 지정된 땅을 말한다.

이 관리지역(옛 준도시.준농림지)은 현재 각 지자제별로

#계획관리

#생산관리

#보전관리 등으로 분류하고 있다.

계획관리지역에선 제한적으로 개발이 허용되지만, 생산.보전관리지역은 엄격하게 개발이

제한된다.

땅은 걷포장만 보고 판단하면 낭패를 보는수 있다. 

용도지구.구역이란?

그런데 땅에는 '용도지역'외에도'용도지구' '용도구역'이란 것도 있다.

기본적으로는 용도지역 상에 용도지구나 용도구역이 중첩돼 지정되는게 일반적이다.

'용도지구'란 용도지역 지정을 보완하는 성격이 짙다.

즉 건축물의 용도,건폐율.높이 등과 관련된 용도지역의 제한을 추가적으로 제한하거나 완

화할 필요가 있을때 용도지구를 추가로 지정한다.

주로 용도지역의 이관,경관,안전 등을 강화시킬 필요가 있을때 별도로 용도

지구를 추가 제정한다.

 

'용도지구'의 종류로는

경관지구,미관지구,고도지구,방화지구,방재지구,보존지구,시설보호지구,취락지구,개발진흥

지구,개발진흥지구,특정용도제한지구 등이 있다.

 

'용도구역'은 특이 이용규제에 초점을 맞춰 용도지역의 지정을 보완한다.

구체적으로는 무질서한 시가지 확산방지, 계획적인 토지이용, 토지이용의 종합적 관리등을

위해 정해 놓은 지역을 말한다. 이 '용도구역'은 시가화조정구역,개발제한구역(그린밸트),

수자원보호구역 등으로 구분된다.

 

일반적으로 용도지역과 용도지구가 토지 이용에 초점을 맞추고 있다면,용도구역

은 토지이용규제에 초점이 맞춰져 있다.

용도지역과 용도지구는 도시지역 내에 지정되는 경우가 많은데 비해 용도구역은 도시 주변에

지정될 가능성이 크다.

 

지목(地目)은 또 뭐지?

지목은 가장 기초적인 땅의 분류방법이라고 볼수 있다.

그런데 지목과 용도지역의 차이점은 뭘까?

우선 지목은 현재의 토지의 쓰임새를 나타내는 성격에 강하다.

또 지목은 땅주인의 뜻에 따라 특별한 사정이 없는 한 변경이 가능하다.

예컨데 임야를 소유하고 있는 사람이 지자제의 허가를 얻으면 대지로 바꿀수 있다.

반면 정책적 필요에 따라 지정된 용도지역은 땅주인 마음대로 바꾸기가 매우 어렵다.

 

예를 들어 용도지역상 생산관리지역에 들어선 땅을

계획관리지역으로 쉽게 변경할 수가 없다는 의미다.

 

용도지역은 행정 당국의 행정적 계획제한 내용을 나타낸다는 점에서 용도지역과 지목과는 큰

차이가 있다. 이 때문에 지목보다는 용도구역이 땅의 가치를 결정하는데, 더 중요한 요소라고

보는전문가들이 많다.

 

측량.수료 및 지적에 관한 법률상 지목에는 28가지가 있다.

구체적인 종류로는 대지,전,답,과수원,목장용지,임야,광천지(온천수 나오는 땅),염전,공장용지

,주차장,주유소용지,창고용지,도로,철도용지,제방,하천,구거(인공수로.둑),유지(저수지),양어장

,수도용지,양어장,공원,체육용지,유원지,종교용지,사적지,묘지,잡종지등이 있다.

 

일반적으로는 건물을 지을수 있는 땅이냐 그렇지 않는 땅이냐를 기준으로 대지와 그 이외의 땅

으로 구분 되기도 한다. 지목을 정할때는 필지마다 하나의 지목을 설정하는 게 원칙이다.

용도지역.지구. 구역.지목간 땅값 차이는 그 쓰임새에 따라 결정되는 경향이 짙다. 쓰임새가 많

아지는 땅은 그만큼 값어치도 올라간다.

땅의 쓰임새란 지을수 있는 건물의 종류,주변요건(개발호재),건폐율,용적률등에 따라 결정된다.

예컨데 용도지역상 도시지역은 관리지역에 비해 건폐율과 용적률이 많이 주어져 건물을 보다 높

이 지을수 있어 땅값이 더 비싼 편이다.

같은 용도지역 안에서도 세부 분류에 따라 땅값의 차이가 난다. 일반적으로 아파트건축이 가능한

도시지역내 일반주거지역 땅은 저층 주택만 들어설수 있는 전용주거지역 땅값보다 비싸다.

 

지목간에도 땅값 차이가 크다. 땅값면 에서는 대지 가격이 다른 27개 지목에 비해 항상 제일 비싸

다. 주변 논 밭과 비교해 대략 30%이상 비싸다.

전 답을 주택건축이 가능한 대지로 지목을 변경할 경우

㎡당 공시지가의 30%비용(최고 5만원 한도) 들어간다.

논 밭을 대지로 변경하면 당연이 쓰임새가 많아 지면서 땅값이 30~40%정도 올라간다.

물론 대지가격도 조건에 따라 천차만별이다. 조건이 나쁜땅은 은행담보 능력등이 떨어져 땅값이

쌀수밖에 없다.

이런 대지로는

#위험안전시설과 인접한 땅

#저 지대에 위치한땅

#폭이 8m이하인 땅

#진입도로에 2m이하인 땅

#진입로 폭이 4m이하인땅

#경사 15도 이상인땅 등이 있다

이런 땅들은 활용용도가 떨어져 가치가 적은 만큼 되도록 투자를 피하는 것이 좋다.