소액 경매투자의 성공과 실패사례

전반적인 경기불황 속에서 경매 시장을 찾는 수요는 꾸준이 늘고 있다. 경기침체로 경매에 부쳐지는 부동산물량이 늘고 있고, 초보 투자자들의 경매참여 열기로 낙찰가도 완만한 상승세를 우지하고 있다. 지난 한해 20만여 건이 경매 시장에 나왔고 낙찰가 총금액이 10조원을 넘은 큰 장의 파고속에서 소액 투자자들은 여전이 희망과 기대를 갖고 경매에 참여 하고 있다. 그 중에는 종자돈 투자로 짭잘한 시세차익을 올린 투자자들이 있는 반면 수많은 사람이 투자에 실패하여 입찰보증금을 포기 하거나 오히려 비싸게 낙찰받아 낭패를 당하는 사례가 무수 하다. 비율로 따지면 경매 투자해 성공한 사례가 60% 큰 이익이 없거나 오히려 비싸게 낙찰 받은 경우가 30~40%정도에 달한다.

 

경매 시장에 나오는 물건중 1억 미만이 전체 물량의 60%에 달하고, 5,000만원 미만의 소형 매물이 30~40%에 달하기 때문에 종자 돈으로 경매시장에 과감하게 뛰어 들어 부동산의 틈새재테크로서 차익을 얻으려고 과감하게 뛰어드는 소액 투자자들의 천국이 되고 있다. 시장의 특성상 경매로 낙찰이 되면 반듯이 이득을 얻는자(값싸게 낙찰 받은자와 배당받는자)와 손햐를 보는 자(경매의 하자나 함정을 안고 산 낙찰자와 보증금을 건지지 못한 세입자)가 있는 만큼, 투자자의 노력(정보분석,현장발품,현지상담)여하에 따라 얼마든지 돈 버는 기회를 잡을수 있다. 다만 경매 투자를 위해서는 충분한 시간적 여유와 다양한 매물 검색 현장답사후 반듯이 실전 투자경험자로부터 자문을 받고 입찰 하여야 성공 가능성이 높다는 것이다.

 

경매 물건에는 음과 양의 양면성이 늘 존재하고 있다는 점에서 배태랑들도 조심하고 또 조심하는 시장이기도 하다. 종자돈의 귀중함을 안다면 경매에 참여 하기전 먼저 기초적인 경매시장의 이해와 까다로운 권리분석 현장분석 요령을 터득하고 개별 부동산의 물건분석을 완벽이 마친 다음 입찰을 결정 해야 한다.

그 다음에는 정확한 시세파악 과장을 거쳐야 한다. 얼마를 써내야 이익이 날 것이라고 계산한 다음 소신껏 입찰 하여야 경매투자에 성공할수 있다. 값싸게 낙찰 받을수 있다는 무모함으로 겁 없이 달려 들엇다가 물건 상 하자나 함정을 안고 허둥대는 낙찰자가 수없이 많은 만큼 종자 돈으로 경매 시장에 참여 하려는 투자자는 아래의 실제 성공과 실패 사례를 교훈 삼을 필요가 있다.

 

 

성공사례(호재지역 인근 토지 입찰해"이삭즙기"

충남 서산에 사는 자영업자 박 모 씨는 충청권 개발지 인근의 호재에 자신감을 얻어 경매를 통해 서산 외곽의 농지(전) 990 ㎡를 낙찰 받았다. 지역 내 호재를 감안해 첫 입찰에서 감정가(3,200만원)보다 약간 더 써내 단독으로 입찰해 낙찰 받았다.땅의 모양이 길쭉한 자루형이라 마음에 걸렸지만 도로에 접해있는 면적이 넓어 자신 있게 낙찰 받았다. 경매 낙찰 후1년 반이 지난후 인근 토지 개발업자로 부터 수차례 1억원 가까운 금액을 제시하며 남보다 좋은 조건으로 매입하겠다는 연락을 받고 있다. 투자시기가 적절하고 운이 따라주기는 했지만 지역사정에 정통한데다 개별 부동산의 가치를 알고 과감하게 투자에 나선 것이 성공의 비결이다.

 

비인기 지역 입찰해 짭짤한"차익"

경기 부천에 사는 이 모씨는 비인기 지역만 골라 입찰해 시세의 반값에 낙찰 받은 후 시세보다 저렴하게 되파는 급매로 빠지는 기법으로 적은 돈을 굴리는 소액 재테크에 재미를 붙인 사례. 인천의 60㎡  대 다세대를 반값에 낙찰 받아 급매물로 되팔고, 일산 외곽에서 상가의 일부 층을 다세대로 개조한 오피스텔 매물을 감정가의 60%에 낙찰 받아 1년 세를 주다가 되팔아 종자돈으로 샐러리맨의 1년치 연봉을 거뜬이 버는 실력을 키워 가고 있다.

이씨의 경매공략법 핵심은 남들이 투자를 기피하는 비인기 외곽지역 내 소형매물을 값싸게 낙찰 받는 대신 환금성을 고려해 급매가격으로 되파는 것이다. 큰 욕심 없이 투자금액에서 제세 공제하고 한 해에 30%만 버는데 재미를 들였단다.

 

부도 상가 공략해"반타작"차익

경기 분당에서 유통업을 하는 황 모 씨는 33 ㎡ 안팍의 집합 건물내 소형 상가 경매 투자에 재미를 붙인 사람이다. 전직 유통업 대표인 황모씨는 대형건물내 소형 상가나 오피스가 감정가의 반값에  낙찰되는 것을 알게 된 건 외환위기 이후다. 수많은 부도난 건물들이 경매 처분 될때만 해도 몰랐지만 경매낙찰 사례를 보고나서 투자 정보를 얻고 노하우를 얻은후 직접 본인이 경매 시장에 뛰어 들게 됐다.

소규모 아파트 단지내 2층 , 3층이 통상 반값 수준에 낙찰되는 걸 알고 대형 상가가 경매에 부쳐지면 미리 현장부터 둘러 본다. 몇 천만원 종자 돈을 활용해 사고 팔기를 반복해 매년 2~3,000만원의 시세차익을 올리고 있다.침체 시장에서 돈 벌기회가 더 많다는 것을 아는 노력형 소액투자자이다.

 

실패사례(시세파악 잘못해 고가액에 낙찰)

경기 의정부에 사는 박 모씨는 대학교 부설 경매교육과정을 이수해 경매 이론의 기초를 닦았다. 그러나 적은 돈 투자에 나선 첫 출발부터 경매 입문을 후회하고 있다. 문제는 파주에 있는 임야를 낙찰 받았으나 입찰가를 터무니없이 높이 써낸것, 감정가(4천200만원)보다 무려 2천만원 높이 써내 낙찰 받았던것.

입찰 당일 경매법정에는 많은 투자자들이 해당 서류를 지켜 보자 박씨는 한껏 욕심을 부려 낙찰 금액을 높인것. 12:1의 경쟁을 뚫기는 했으나 현장중개업소 몇 군데에서 거래되는 땅값의 시세는 5,000만원 에도 미치지 못한다는 것을 낙찰 후에 알게 됐다. 달랑 인터넷 경매학원 정보업체의 매물 란에 나온 유사매물의 호가를 기준으로 낙찰가격을 정했기 때문이다. 입찰보증금 1천200만원(보증금20%의 재경매물건) 포기하고 경매시장을 떠낫다. 

 

명도 있는 주택 낙찰

서울 잠실동에 거주하는 구 모씨는 부동산 중개업자이다. 실무경험이 많지 않은 중개사자격증 취득 2년차의 40대초 k대 법학과 출신 인텔리중개업자이다.중개업과 함께 본인이 직접 소액 재테크에 나서려고 경매물건에 관심을 기울이던중 상계동에 있는 허름한 소형 주택을 감정가의 73%인 4,500만원에 낙찰 받았다.

잔금을 내고 소유권 등기까지 마친 상태에서 명도 때문에 주택을 방문해 보니 80대 병약한 노인이 혼자만 거주하고 있다.

노인 소유의 주택이엇으나 외아들이 사업자금때문에 집을 담보로 잡고 돈을 빌려 썻다가 사업이 부도나 아들은 가출하고 노인혼자만 집을 지키고 있었던것. 차마 노인 혼자 계신 곳에 내가 경매로 산 주택이니 집을 비워달라고 하기에 가슴이 아파 등기를 마친 1년이 지난 현재에도 노인이 무상으로 거주하게 배려하고 있다.

 

위치 잘못 파악해 엉뚱한 상가 낙찰

서울 대방동에서 식당업을 하는 장 모씨는 상가 경매에 참여 했다가 실제 상가 위치를 확인하지 못해 엉뚱한 곳에 위치한 상가를 낙찰 받았다가 입찰보증금만 날린 경우다. 신대방동 아파트 단지내 1층 상가 13㎡   가 2회나 유찰해 최저가 5,200만원에 경매시장에 나왔다. 단지 수는 380세대로 적은 편이엇지만 대로변과 붙어있어 투자목적으로 사뒀다 되팔기 위한 요량 이었다.

집단 상가일수록 값싸게 낙찰되는 걸 확인했으나 상가의 호수 확인을 안 해 후면에 있는 구석진 상가를 낙찰 받은것. 감정서상의 현장 사진을 확인 했으나 비슷한 환경의 사진을 맹신 했고 직접 호수 확인을 못한 불찰이었다. 결국 보증금 550만원만 날리고 잔금 납부를 포기하고 말았다. 집단 상가에 투자할 때는 정확한 경매대상의 호수를 확인하고 상권과 입지를 꼼꼼이 파악해야 하는 기본적인 투자 상식을 간과한 탓이다.