입지규제최소지구, 공모형 PF 구원투수되나

입지규제최소지구, 공모형 PF 구원투수되나

국토부, 용산·부산 북항·한전 부지 등 포함 검토
지정 땐 용적률·고도 제한 완화로 사업성 개선 효과
투자 효율·특혜 논란 차단 위해 지정 규모는 최소화

 

각종 규제를 없애 개발사업에 민간 참여를 활성화시키기 위해 도입되는 '입지규제최소지구' 대상에 도심 개발사업은 물론 공모형 프로젝트파이낸싱(PF) 사업도 포함될 것으로 보인다. 이에 따라 용산국제업무지구 등 부동산 경기 침체로 좌초됐거나 표류 중인 대규모 공모형 PF 사업이 입지규제최소지구에 포함되면 사업의 물꼬를 틀 수 있을 것이라는 분석이 제기된다.

25일 국토교통부에 따르면 입지규제최소지구 지정 대상으로 공모형 PF 사업도 포함하는 방안을 검토하고 있다. 국토부 관계자는 "현재 지지부진한 공모형 PF 사업 역시 입지규제최소지구로 지정될 수 있다"며 "용산국제업무지구나 부산 북항 재개발 사업 등이 (기준에) 적합한 사례"라고 말했다.
◇용산·부산북항·삼성동 한전 부지 등 후보?=현재 전국에서 진행되는 공모형 PF 사업은 30여개에 달한다. 이 중 일반 택지지구나 신도시·경제자유구역 등에서 진행되지 않는 사업은 입지규제최소지구에 포함될 가능성이 있다.

다만 뉴타운 등 일반 도심 재개발 사업은 지정 대상에서 배제될 것으로 보인다.

국토부는 도심에서 고도개발이 가능한 곳을 중심으로 규제 완화를 통해 민간 참여가 활성화될 수 있는 지역을 후보지로 거론했다. 서울의 경우 영등포역 인근 공장지대 등 역세권 준공업이나 준주거지역 등이 사업지구에 포함될 수 있다는 입장이다. 특히 현재 대규모 복합개발 추진으로 특혜 논란을 빚고 있는 서울 삼성동 한국전력 부지도 향후 서울시의 판단에 따라 입지규제최소지구에 포함될 수 있을 것으로 보인다.

국토부 관계자는 "높은 땅값과 규제 때문에 민간 개발이 어려운 곳이지만 규제를 풀어 사업성을 개선하면 민간에서도 관심을 가질 수 있는 곳이 많다"며 "이런 지역을 중심으로 시범사업지를 지정할 것"이라고 설명했다.

◇업계, 사업성 개선 기대=업계는 입지규제최소지구로 지정되면 수익성 개선으로 지지부진하던 사업의 새로운 모멘텀이 될 것으로 예상하고 있다. 실제로 용산국제업무지구 사업의 경우 서울시가 기존 용산철도기지창 외에 서부이촌동을 통합 개발하는 조건으로 용적률을 580%에서 608%로 28%포인트 높여주면서 민간 사업자의 동의를 이끌어내기도 했다.

업계의 한 관계자는 "도심 개발 사업의 용적률을 20%포인트 이상 높일 경우 실제 사업성 개선 효과는 20%+α가 된다"며 "중요한 것은 용적률 완화의 폭"이라고 말했다.

국토부는 '입지규제최소지구'의 '롤 모델'로 싱가포르의 '화이트 존'과 일본의 '도시재생특별지구'를 들고 있다. 이 중 정부가 도입하려는 실제 개발 모델은 일본의 도시재생특별지구에 더 가까울 것으로 전망된다. 화이트 존의 경우 용도 제한을 없애는 것에 초점이 맞춰져 있지만 도시재생특별지구는 용도 제한 외에도 용적률·고도 제한 등 전반적인 규제를 모두 완화하고 있기 때문이다. 일본의 도시재생특별지구는 기준보다 200~300%가량 용적률을 추가 완화해주고 있는 점을 감안하면 사업성 개선 효과가 예상을 뛰어넘을 수도 있는 셈이다.

◇특혜 우려에 지구지정 규모는 최소화=하지만 입지규제최소지구에 대한 우려도 있다. 일선 지방자치단체가 건의하고 국토부가 중앙도시계획위원회의 심의를 거쳐 지정하는 절차를 거치기 때문에 민원성 지구 지정 요청이 봇물을 이룰 가능성이 크다는 것이다. 자칫 경쟁력 강화를 목적으로 도입하는 입지규제최소화지구가 또 다른 난개발로 변질될 수 있다는 지적이 나오는 것도 이 때문이다.

이 때문에 국토부도 지구 지정은 최소화하겠다는 방침이다. 도시계획 기본 틀을 유지하는 가운데 제한된 숫자만 운영하겠다는 것이다. 국토부 관계자는 "아직 몇 군데를 지정할지 정해지지 않았지만 개발이 꼭 필요한 곳에만 한정될 것"이라며 "그래야 다른 지역과의 차별성이 부각돼 투자가 활성화될 수 있을 것이기 때문"이라고 설명했다.