전월세 선진화방안 직격탄..오피스텔 시장 '울상'

 

전월세 선진화방안 직격탄..오피스텔 시장 '울상'

8년 전 광화문 역세권에 구입한 오피스텔 2채에서 매달 200만원 가까운 월세 수입을 올리고 있는 은퇴자 김모씨(72)는 요즘 머리가 아프다. 퇴직금과 예금을 털어 구입한 오피스텔로 그동안 은행 이자보다 더 높은 수익을 올리며 비교적 안정적 생활을 누렸지만 정부가 최근 내놓은 전월세 선진화 방안에 따라 꼼짝없이 과세 대상이 됐기 때문이다.

김 씨는 연간 임대소득이 2천만원이 넘을 뿐 아니라 현재 거주하고 있는 자가 보유 주택까지 합치면 3주택자로 분류돼 그동안 내지 않았던 월세 임대소득에 대한 세금과 지금까지 직장에 다니는 아들의 피부양자로 등록돼 내지 않던 건강보험료까지 납부해야하는 처지가 됐다. 월세 소득이 수입으로 인정받으면서 피부양자 자격도 사라지게 돼 건강보험료를 매달 내야한다.

차라리 오피스텔을 팔아볼까하는 마음에 거래 부동산에 문의해봤으나 최근 오피스텔 수익률이 떨어져 거래가 뜸하던 차에 정부의 전월세 선진화 방안까지 더해지며 오피스텔에 대한 매기가 뚝 끊겼다는 답변을 전해듣고 답답한 가슴만 치고 있다.

한때 수익형부동산의 대표 주자로 각광받던 오피스텔 시장이 울상을 짓고 있다. 24일 부동산업계에 따르면 정부의 전월세 선진화 방안 이후 월세 소득을 노린 다주택자들이 주로 보유하고 있는 오피스텔 시장이 특히 얼어붙고 있다.

서울 종로구 내수동 K부동산 관계자는 "이 지역은 수익률은 높지는 않지만 수요가 탄탄한 도심이라 공실률이 낮아 고정 수입을 겨냥한 은퇴자 등으로부터 오피스텔 투자 문의가 이어지고 거래도 꾸준했던 곳"이라며 "하지만 지난달 정부가 임대 소득에 과세하겠다는 방안을 발표한 뒤로는 매수 문의가 뚝 끊겼다"고 전했다.

이 관계자는 "가뜩이나 수익률이 떨어지던 차에 임대인이 세금과 보험료 등 부대비용까지 내야한다면 물건을 굳이 들고 있을 이유가 사라지는 셈"이라며 "오피스텔을 내놓겠다는 주인들의 전화가 빗발치고 있으나 매수인이 없어 실제 거래가 성사되는 사례가 극히 드물다"고 말했다.

그는 "이 지역 오피스텔의 경우 수중에 돈이 있으면 자식들에게 사업 자금으로 어쩔 수 없이 빌려줘야 할 것 같아 퇴직금 등으로 오피스텔을 구입한 뒤 세를 놓아 생활을 유지하는 고령자들이 많이 소유하고 있다"며 "6월 국회에서 관련 법안이 처리되면 매물이 시장에 쏟아져 오피스텔 가격이 뚝 떨어지거나 내야하는 세금만큼 세입자에게 관리비로 전가하는 방식 등의 편법이 등장할 수밖에 없을 것"이라고 우려했다.

'송파 한화 오벨리스크', '송파 푸르지오 시티' 등이 지난해 입주하며 임대 물량이 크게 늘어난 송파구 문정동 일대의 오피스텔 시장도 술렁이고 있다.

문정동 P공인중개사 관계자는 "이곳은 서초구, 강남구 등에 비해 월세가 비교적 저렴해 임차인들이 강남의 대체지로 옮겨오며 투자가 활발했으나 최근 정부 방안으로 임대소득 노출을 꺼린 집주인들이 집을 내놓으며 매매가가 분양가보다 500만∼1천만원 낮아지는 현상이 발생하고 있다"고 전했다.

이 관계자는 "일부 집주인들 사이에서는 세금을 내는 만큼 월세 또는 하다못해 관리비라도 올려야하는 게 아니냐는 조직적인 움직임이 나타나고 있다"며 "그러나 오피스텔의 경우 공급량이 많아 실제로 월세를 올리기가 쉽지 않을 것"이라고 전망했다.

박합수 국민은행 부동산팀장은 "보통 90% 이상이 월세인데다 임대인이 3주택자, 4주택자인 경우가 많은 오피스텔은 이번 정부의 임대 소득 과세 방안에 가장 민감한 부동산 상품"이라며 "공급량 증가로 수익률이 점점 떨어지고 있던 터에 과세 부담까지 지게 돼 당분간 오피스텔 시장의 약세는 불가피할 것"이라고 내다봤다.

 

분양가 상승과 공급 과잉 우려로 오피스텔 인기가 한풀 꺾이고 있다. 이 때문에 새로 공급된 고가 오피스텔보다 입주한 지 10년 전후의 오피스텔로 투자자들이 옮겨가고 있다. 투자자들은 2000년대 초 입주한 오피스텔 중에서 매매가격은 낮지만 입지가 좋아서 임차 수요가 풍부한 오피스텔을 투자 1순위로 꼽고 있다.

주택 임대전문회사 렌트라이프(www.rentlife.co.kr)가 서울시 부동산정보광장에 공개된 최근 2년간의 오피스텔 실거래가격을 분석한 결과 올 들어 거래된 오피스텔 가격은 작년보다 낮았다. 거래된 오피스텔 대부분이 2001~2005년 준공된 노후 오피스텔이었기 때문이다.

올해 거래된 오피스텔의 평균 거래금액은 1억9258만원으로 2억원을 밑돌았다. 지난해 4분기 평균 2억669만원보다는 1400만원가량 낮아졌다. 강남권 등 오피스 밀집지역에서도 매매거래 금액이 싸졌다. 비싼 오피스텔보다는 싸고 좋은 오피스텔에 투자 수요가 집중된 것으로 해석된다. 전체 거래 건수 중 63%가 2억원 이하의 소액 투자였다. 젊은 층과 외국인 관광객이 많은 마포구에서 2억원 이하의 오피스텔 거래량이 많았다.

올해 거래가 가장 많았던 오피스텔은 2005년 입주한 구로동 SK허브수로 집계됐다. 전용면적 37.5㎡의 매매가가 1억5500만~1억6500만원이었다. 보증금은 1000만원에 월세는 65만~70만원 선으로 수익률이 5% 이상이었다.