도심빌딩 공실율 ↑..오피스 시장 회복 언제?

도심빌딩 공실율 ↑..오피스 시장 회복 언제?

공급과잉, 구조조정 여파, 외곽지 싼 빌딩 찾아 대이동
빌딩시장 회복 지연 불가피, 금리,공실 등으로 투자매력 감소

오피스 빌딩이 넘쳐난다. 프리미엄급 대형 빌딩내 빈사무실이 지천이다. 마천루권역인 서울 여의도의 공실률이 최고 9%대를 넘어서면서 유령 사무실 지역으로 전락하고 있다. 대구와 광주 등 광역시 역시 빈사무실이 증가, 공실률이 최고 13%에 이를 정도다.

오피스 빌딩 시장이 지난해에 이어 전반적으로 장기 침체의 늪에서 헤어나오지 못하고 있다. 경기회복 등의 호재보다 공급과잉, 구조조정 여파가 더욱 강하게 몰아치기 때문으로 분석된다. 특히 일부 호황 업종의 알찬기업 중심으로 불었던 빌딩투자바람이 잠잠해지면서 매수세가 급격히 위축되고 있다. 향후 시장전망도 당분간 어두울 것으로 예상된다.

부동산 펀드나 리츠 등의 투자가 극히 부진해지고 있는 것도 같은 맥락이다. 여기에 외국 자금의 투자도 기대하기 힘들다. 시장 볼륨 자체가 적어 외면당하고 있는데다 투자 정보 및 정확한 통계마져 부실하다. 미국의 양적완화 축소 및 중국경제 침체, 이자율 상승압력 등의 영향을 감안하면 향후 오피스 매매가격은 보합 내지는 하락할 가능성이 높은 것으로 전망된다.

◆ 서울 빈사무실 급증 추세, 지역별 공실률 큰 격차=오피스빌딩 거래전문업체인 젠스타에 따르면 1분기중 서울의 평균 공실률은 7%대를 웃도는 것으로 파악됐다. 이는 지난해 4.9%대의 공실률에 비해 크게 상승한 것이다.

서울의 평균 공실률이 7%대로 급격히 높아지면서 빈사무실이 급증하는 추세이다. 업무용 빌딩시장은 경기회복 지연과 기업 구조조정, 과잉공급여파 등으로 침체국면이 이어질 것으로 예상된다.

또 다른 시장전문업체에 따르면 서울 공실률이 8.3%대에 달해 최근 4년 만에 2배로 늘어난 것으로 나타나 서울의 빌딩임대수익률이 급격히 나빠지고 있는 것으로 분석됐다. 더구나 서울의 사무직군 수가 전년에 비해 4.5%대로 늘어 과거 평균치의 2배 수준에 달했음에도 이처럼 공실률이 증가, 향후 시장전망을 어둡게 하고 있다.

침체요인은 경기 회복이 지연되면서 기업들의 오피스 수요가 위축되고 있는데다 공급과잉 여파까지 겹친 것으로 분석된다. 올 1분기 공급규모만도 오피스 5곳(17만5206㎡)에 달한다. 또 은행 등 기업 구조조정이 본격화되면서 사무실 줄이기에 나선 것도 영향을 미치고 있는 것으로 풀이된다.

지역별 공실률 편차 역시 커지고 있다. 강남권은 지난해 대형 임차인 이탈이 심화되면서 공실률이 6.6%대로 높아졌다. 최근 다소 진정되는 모습이나 수요이탈에 따른 후유증이 심각하다. 여의도권도 지난해에 이어 공실률이 크게 증가, 9.3%로 상승하는 추세다.

신규 공실에 대한 부담이 가중되면서 임차인 유치를 위한 렌트 프리가 확산되는 양상이다. 도심권 역시 지속적으로 상승, 6.9%대를 웃돌고 있다. 이는 전년 동월에 비해 1.4%포인트가 증가한 것이다. 종로 등 도심권에서는 을지로, 남대문권역에서 상승한 반면 광화문 신문로권과 종로권은 안정적인 상황이다. 강남에서는 테헤란로와 강남대로 등에서 하락한 반면 기타권역에서 소폭상승하는 추세다. 새로운 빌딩군을 이루고 있는 상암동과 잠실 송파권에서도 공실률이 다소 상승추세이나 평균 5.4%의 공실률로 비교적 임대가 원활한 편이다.

월임대료추이를 보면 서울 전체 환산임대료는 3.3㎡당 10만6688원으로 지난해 동월에 비해 2.5%정도 소폭 상승했다. 여의도권은 평당 9만6640원에 달해 여전히 비싼 권역이다. 전년 동월대비 6.3%가 올랐다.

공실률이 높은데다 월임대료는 상승하는 기현상을 보이고 있는데 이는 대형빌딩을 중심으로 임대료를 내리는 것보다 면제해주는 경우가 많기 때문으로 풀이된다. 강남권은 3.3㎡당 11만1261원으로 비교적 안정적인 추세다.

빌딩 규모별로는 프리미엄급에서는 약세이나 중규모 빌딩 등은 각각 상승하는 경향을 보이고 있다. 여의도권 등에서 신규준공이 잇달아 공급이 늘고 있는 점을 감안하면 실질 임대료는 이보다 9~15%정도 낮게 형성되어 있다. 임차인 유지 및 유치를 위한 공격적인 임대 마케팅이 벌어지고 있음이 이를 입증해준다.

◆분당, 6대광역시 등락 엇갈려, 인천 공실률 가장 낮아=분당을 비롯해 5대 광역시(인천 제외)의 공실률은 평균 7.76%수준으로 서울에 비해 높다. 빈사무실이 서울보다 더 많다는 의미다. 광주 13.1%, 대전 12.7%, 대구 10.2%, 부산 9.1%, 분당 7.5%, 울산 7.1%순으로 비교적 공실이 많은 것으로 파악되고 있다.

반면 인천은 4.6%대로 사무실 구득난이 생겨날 정도로 공실이 적은 편이다. 분당신도시는 서울 전입수요가 생겨나면서 휴맥스빌리지,금하,서현현대프라자,분당서현빌딩 등의 공실률이 낮아지는 등 전반적으로 하향추세다. 부산은 대한교원공제부산회관,서면금융프라자 등의 빈사무실이 많아 공실이 높아지는 상황이다.

대구는 알리안츠생명빌딩 등 대형에서 공실률이 낮아지는 추세이며 대전과 울산은 안정된 모습이다. 인천은 현대해상화제,국천빌딩에서 빈사무실이 해소, 공실이 크게 낮아졌다. 광주는 초대형인 KDB생명빌딩,중대형인 한국시멘트빌딩에서 빈사무실이 늘어나 공실률이 높아진 것으로 나타났다.

지방광역시의 환산임대료를 보면 대전과 광주의 임대료가 3.3㎡당 3만원대 중반으로 가장 싸고 부산과 울산이 5만원대 수준으로 높은 편이다. 분당신도시는 7만823원으로 전년동월에 비해 0.2%가 올랐다. 부산은 비교적 큰 폭으로 올라 5만1847원대, 울산은 4만9655원으로 안정적인 모습을 보이고 있다. 인천은 4만3768원으로 하락세이며 대구는 4만3074원대로 상승세이다.

광주는 3만8650원으로 하락세이며 대전권은 3.3㎡당 3만5637원으로 6대 광역시가운데 임대료가 가장 낮은 것으로 나타났다. 서울과 달리 공실이 많으면 임대료가 싸지는 역상관성을 보이는 것이 특징이다.

◆매매시장 위축, 중소형 상가 중심 거래 =서울의 주요 오피스 거래는 거의 끊긴 것으로 파악되고 있다. 유동성이 양호한 기업중심의 자산투자가 진정되고 되레 구조조정 매물 출현이 예상, 거래공백상태를 맞고 있는 것으로 분석된다. 다만 일부 중소형 상가위주의 개인 거래는 비교적 활발하다. 저금리 등에 따른 자산가치투자가 지속되고 있기 때문이다.

신사동 삼성빌딩상가가 대표적이다. 면적 797㎡의 상가가 235억원에 거래된 것으로 파악 됐다. 한진중공업은 서울 용산구 갈월동 사옥과 부산 중앙동 연구개발센터의 매각 우선협상자로 베스타스자산운용을 선정했으며 회사채 상환을 위해 최소 1500억원이상의 가격에서 거래가 이뤄질 것으로 전망된다. 한국화장품과 한국리스개발이 소유한 서린빌딩은 하나자산신탁과 1600억원대 매각이 진행중이다. 2월중 제이알 제15호 등 5개 리츠 영업인가가 나와서 활동중이다.

아벤트리자기관리리츠는 비즈니스호텔사업확장을 위해 노고산동 아이비타워 일부를 매입했으며 더프라임은 LG유플러스 사옥매입을 위해 영업인가를 받은 것으로 확인되고 있다. 올들어 부동산 펀드총액은 증가추세이나 전년도에 비해면 감소한 상황이다.

2월 설정규모는 8개 펀드에 4006억원으로 전월대비 216%가 증가했다. 현대인베스트먼트자산운용은 분당 오피스의 매입을 위해 사무부동산투자신탁 14를 설정했고 미래에셋자산운용은 홍천 골프장 투자를 위해 추가적으로 신탁27을 설정한 상태다. 개발형이 2030억원규모로 절대 다수를 차지하고 있으며 투자대상은 오피스가 가장 많은 것으로 조사됐다.

한편 지난 99~2009년에 취득해 2012년 매각한 오피스 투자사례 100건을 분석한 결과, 평균 투자수익률은 18.1%로 나타났다. 하지만 평균투자수익률은 2000~2002년 20%, 2004~2007년 15%, 2008~2009년 5~10%까지 하락하는 추세이다. 지난 1997년 외환위기 이후 급격한 자산가격 상승세가 2008년 글로벌 금융위기 이후 정체되면서 매각차익이 하락하고 있기 때문으로 풀이된다. 매각 차익을 제외한 수익률 역시 꾸준한 하락세다. 분석기간에 취득 오피스 거래의 투자수익률 중 매각차익으로 인한 부분은 10%, 그 외에 임대수익률은 8% 정도로 모두 낮아지는 양상이다.