공장재개발사업, 시장재개발사업, 리모델링사업

공장재개발사업, 시장재개발사업, 리모델링사업

공장재개발사업은 노후 불량한 공장 등이 있는 공업지역의 기능을 회복하기 위해 시행하는 재개발사업으로 공장을 이전하고 그 자리를 개발하는 것이다. 이는 공장이전에 따른 토지이용도의 증대를 목적으로 하는데 통상 공공시설, 녹지 등을 확보하고 그 이외의 사업부지에 아파트, 상가, 아파트형 공장 등을 건립하여 분양하는 사업이다. "공업배치및공장설립에관한법률"이 법적 근거이다.

서울시 건축조례에 의하면 준공업지역에서의 건축가능 건축물은 단독주택, 공동주택, 근린생활시설, 문화 및 복지시설, 판매 및 영업시설, 기타시설 등의 건축물을 건축할 수 있고, 건폐율(대지면적 대비 건축물바닥면적의 비율) 70%이하, 용적율(대지면적 대비 건축물 연면적의 비율) 200% 이상 400% 이하의 건축기준을 적용하고 있다. 또한 서울시는 준공업지구별 관리방안을 설정하고 있는데 공업기능 우세지구, 주 공 상 혼재지구, 비공업기능 우세지구로 구분하여 공장용도 혼재비율을 정하고 있으며, 공업 우세지구에서는 지구단위계획수립불허, 공동주택건축을 불허하고, 비공업 우세지구에서는 20% 기준 기부채납을 조건으로 지구단위계획수립에 의한 공동주택 건축을 허용하는 등 관리방안을 수립하여 적용하고 있다. 1980년대 서울 강서구, 영등포구, 구로구지역 등의 공장들을 대거 지방으로 이전하고 아파트단지 등으로 개발했는데 그 대표적인 사례가 구로공단을 공장재개발사업으로 구로디지털단지로 탈바꿈한 경우이다.

시장재개발은 "중소기업 구조개선과 재래시장 활성화를 위한 특별 조치법"을 법적근거로 하여 일반주거지역의 경우 용적율 현행 150%-300%에서 400%-700% 로 상향조정하고, 도시계획절차를 간소화하여 기간을 단축하며, 과밀부담금을 50%감면하고, 자금 융자지원, 세제지원, 동의요건 완화 등의 혜택을 부여하여 재래시장의 재개발을 유도하고 있다. 그러나 시장재개발은 상가소유자의 개발이익과 임차상인들의 생계(권리금 보상 포함)와 분쟁이 심화되는 경우가 많아 추진이 어려운 실정이다.

건축은 크게 신축과 개축으로 구분하는데 신축은 건물을 새로이 건축하는 것이고 개축은 기존 건물을 보수하거나 개선하는 것으로 개축의 대표적인 사업이 리모델링사업이다.

"리모델링사업"이란 건물이 수명은 아직 남아있으나 기능이 현저히 떨어져 있을 때 그 기능을 회복하기 위해 하는 개축방법이다. 리모델링사업이 재건축과 다른 점은 재건축은 수명과 기능이 동시에 다하여 기존 건물을 철거하고 새로운 건물을 신축(재축)하는 것인데 리모델링은 기존 건물을 철거하지 않은 상태에서 기능을 보완한다는 점이다.

일반적으로 개축은 유지활동, 보수활동, 개수활동으로 구분하는데 유지활동이란 건물의 일상적 유지관리를 말하며, 보수활동이란 건물의 기능유지를 위해 수리 또는 수선하는 활동이다. 개수는 건물의 기능을 향상시키기 위한 수선활동으로 리노베이션이라고도 한다. 리노베이션은 리모델링의 한 방법이다.

리모델링은 기존 골격을 유지한 채 건물의 성능을 증가시키거나 기능을 변화시키는 활동을 지칭하며 기능의 증가뿐만 아니라 용도의 변화까지를 포함하는 포괄적인 개념이다.

부동산시장활성화를 위한 정책의 하나로 공동주택 리모델링사업에 수직증축이 허용되는 "주택건설기준 등에 관한 규정"의 일부개정안이 국무회의에서 4월 22일 의결됐다. 업계에서는 분당 일산 평촌 중동 산본 5개 신도시를 비롯한 리모델링 대상 지역의 아파트 리모델링사업이 주택재개발사업, 주택재건축사업과 더불어 주거환경개선과 주택건설사업에 중추적인 역할을 할 것으로 기대하고 있다.

리모델링의 수직증축 허용 내용을 알아보면 세대수 증가 범위가 15%이내에서 15층 이상의 공동주택은 최대 3층까지, 14층 이하의 공동주택은 최대 2층까지 수직증축이 가능해졌다. 종전의 리모델링사업은 1층을 필로티(기둥만 있고 벽체가 없는 빈 공간으로 주차장 등으로 사용하는 공간)로 할 경우에 한해 1개층 만 수직증축 할 수 있고 면적은 수평으로 30%이내 증가가 가능했지만 세대수는 늘릴 수 없어서 2001년 리모델링 제도가 도입된 후 지금까지 추진실적이 부진한 상태였다.

종전의 세대수 증가 없이 진행됐던 리모델링사업 보다 수직증축이 가능해지면서 세대수 증가분을 일반분양하여 공사비에 충당하게 되어 주민부담액이 줄어들고 수익성이 증가하게 되어 리모델링사업이 활발하게 추진될 전망이다. 다만 안전을 위해 건축당시 구조도면이 있는 경우로 한정했고 2차례에 걸친 안전진단 및 구조안전성 검토와 건축구조기술사의 협력 등을 거쳐야 한다. "리모델링협회"가 아파트 리모델링사업 시장의 규모를 약 16조 8000억원 정도로 추정하는 점을 감안하면 리모델링사업이 활발하게 추진되어 부동산시장의 활성화와 국내경기 부양에 일조하기를 기대한다.