재건축에 들뜬 목동, 아직 갈 길 멀었다

재건축에 들뜬 목동, 아직 갈 길 멀었다

↑ 서울 목동지역 전경/ 조선일보DB

서울 목동 신시가지 아파트 값이 뚜렷한 회복세를 보이고 있다. 7·24부동산대책, 기준금리 인하, 9·1부동산대책 등 부동산 경기 부양책이 쏟아지면서 회복세를 보이고 있다. 특히 재건축 연한 단축 효과로 목동 아파트 단지(1~14단지)에선 급매물이 자취를 감췄고, 호가는 2000만~5000만원씩 올랐다.

◆ 재건축 연한 단축에 추락 멈춘 목동 집값

목동은 집값 상승 동력이 많이 떨어진 상태였다. 집값을 지탱했던 '학군 프리미엄' 거품이 꺼지면서 수요가 급격하게 줄었기 때문이다. 지난 2006년 말 3.3㎡당 평균 2535만원이었던 목동 아파트 매매가는 지난해 말 기준으로 1982만원까지 떨어졌다. 심리적 마지노선인 2000만원대가 무너진 것이다.

전문가들은 2만 가구가 넘는 물량과 탄탄한 교육 인프라가 장점인 목동이 재건축사업을 본격 추진하면, 수년 안에 3.3㎡당 매매가격이 다시 고점을 회복할 것으로 전망하고 있다. 실제 재건축 기대감이 커지면서 이달 들어서만 목동 아파트의 매매 호가는 평균 10%가량 상승했다.

재건축이 완료되면 목동 인근 고급 주상복합 아파트 수준으로 집값이 오를 것이란 기대감이 크다. 이 지역 최고가 아파트인 '목동 트라팰리스' 112㎡는 9월 현재 3.3㎡당 2773만원 선에서 거래되고 있다.

함영진 부동산114 리서치센터 센터장은 "강남권 아파트와 비교하면 목동 아파트 단지 용적률은 110~160%대로 낮은 편"이라며 "서울시가 재건축 관련 종합정비계획을 마련해 재건축이 본격적으로 시작되면 집값 상승 기대감이 커질 것"이라고 말했다.

◆ 단지별 상황 다르고, 주민 합의 등 사업 난관 여전

목동 아파트 1~3단지를 제외한 4~14단지는 모두 3종 일반주거지역이다. 1~3단지는 허용 용적률이 낮은 2종 일반주거지역이다. 같은 조건으로 재건축을 추진하더라도 현재는 용적률 상한선이 낮은 1~3단지가 일반분양 물량이 적게 나와 사업성이 떨어진다.

또 1~12단지까지는 저층과 중층이 섞여 있어 중층으로 이뤄진 13·14단지보다 유리하다. 재건축 논의가 본격 시작되면 단지별로 사업성 논란이 불거질 수 있다는 것이다. 재건축 연한도 단지별로 다르다. 1985년에 지어진 1~2단지와 1986년에 준공된 3~6단지는 각각 2015년과 2016년부터 재건축이 가능하다. 1987년에 준공된 8~10단지는 2019년에서 2017년으로 연한이 단축됐다. 1988년 준공된 7단지와 12~14단지는 2018년으로 재건축 추진이 4년 앞당겨졌다.

업계에서는 재건축 연한을 채우더라도 실제 이주·철거에 들어가는 데는 대략 10년가량 걸릴 것으로 보고 있다. 재건축 추진위원회 설립, 안전진단 통과, 조합 설립 등 재건축 절차를 기초부터 밟아가야 가야 하기 때문이다. 주민 동의 얻기도 다른 지역보다 어렵다.

목동 아파트 인근 M공인 관계자는 "목동은 강남 저층 아파트와 달리 중층과 중대형 면적이 크다"며 "주민 의견 취합 등 재건축에 대한 공감대가 형성되기까지 시간이 필요할 것으로 본다"고 말했다.