집값의 70%가 전세값.."서러워서 집 산다"
현대硏, 주택구매능력 통계 작성 이래 최대
"안 사면 손해인가"..수도권·소형주택 중심으로 오를 것
회사원 조 모씨(33세)는 두 달 후면 새로운 전셋집을 알아봐야 한다. 그런데 그 사이 전셋값이 5000만원 더 올랐다. 이미 빚을 내 전세집을 마련했는데 다 갚기도 전에 또 빚을 내야 할 판이니 서럽기까지 했다. 그런데 대출상품을 알아보던 조 씨가 흔들리기 시작했다. 전세자금으로 1억원을 빌리는 것이나 집을 사기 위해 2억원을 빌리는 것이나 이자비용이 비슷했기 때문이다. 더구나 지금 살고 있는 아파트를 사는 데 3억2000만원이 드는 반면 전세로는 2억4000만원이라 8000만원밖에 차이가 나지 않았다. 조 씨는 "정부에선 전세사는 사람들은 안중에도 없는 것 같다"며 "집 있는 사람들을 위해서만 정책을 하니 정책 수혜를 받으려면 집을 사야 하지 않을까라는 생각이 든다"고 밝혔다.
전세값과 집값의 차이가 줄면서 전세 세입자가 주택 구입자로 전환되는 사례가 늘어날 것으로 예측됐다. 정부의 주택활성화 대책과 맞물려 주택 매매 시장이 활기를 띠면서 주택가격 상승세로 이어질 수 있단 분석이다.
현대경제연구원이 28일 발표한 '주택매매시장 수급분석과 2015년 전망' 보고서에 따르면 전국 아파트의 주택 가격 대비 전세 가격 비율은 8월 69.1%로 역대 최고치를 기록했다. 지방은 72.3%, 수도권은 66.0%에 달했다.
김광석 현대연구원 선임연구원은 "전세가격 비율이 장기 평균으로 60%를 넘어서는 경우 전세세입자는 주택담보대출을 받아 주택매매로 전환하는 것이 용이하다"고 밝혔다.
전세공급이 부족한 것도 주택 구입가능성을 높일 전망이다. 8월 현재 전세수급지수는 170.6포인트를 기록했다. 100을 넘으면 공급부족을 의미한다.
정부의 주택 활성화 정책이 전세 세입자의 부담 완화가 아닌 주택 가격 상승 등 주택보유자에 초점이 맞춰지면서 주택 가격 상승 가능성이 커질 것으로 예측됐다. 가계 소득이 정체돼있지만, 기준금리 인하 및 주택대출 규제 완화 등으로 주택구매여력이 확대된 것으로 조사됐다기 때문이다.
그동안 주택가격이 안정돼 있었던데다 대출금리가 낮아지면서 주택구매력지수도 6월 현재 167.1포인트로 통계 집계 이래 최고 수준을 기록했다. 구매력지수는 중위가구소득을 대출생산가능소득으로 나눠 100을 곱한 것으로 100보다 클 경우 구매력이 증가했음을 의미한다.
소득대비 주택가격(PIR)도 하락했다는 게 보고서의 설명이다. 서울 지역의 경우 2009년 9월 12.1배에서 지난 6월 9.2배로 떨어졌다. 소득 3분위 가구가 서울 지역의 주택(평균가격)을 구입하려면 한 푼도 쓰지 않고 12년을 모아야 했던 것이 9년으로 줄었단 얘기다. 전국적으로는 5년 안쪽인 4.9배로 감소했다.
또 주택 가격이 상승할 것이란 기대가 커지면서 주택 매매시장이 활기를 띨 것으로 예측했다. 김 선임연구원은 "현 부동산 규제는 분양가상한제, 초과이익환수제 등 재건축 관련 규제를 제외하면 대부분 폐지되거나 완화됐다"며 "국회 계류 중인 법안들이 추가적으로 처리될 경우 시장에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 예상된다"고 밝혔다.
7월 주택 건설 인허가 누적실적이 26만5000세대로 전년동기대비 22.2%나 늘었다. 주택 공급이 증가하면서 가격이 하락할 가능성이 있지만, 이보단 상승 요인이 더 크다는 분석이다. 주택 구매여력이 확대되고, 전세수요가 매매로 전환된 데다 가구 수 증가율(1~2인 가구 증가세보다 3인 가구 감소폭이 더 큼)이 감소하고 있기 때문이다.
집 값이 오른다면 수도권과 소형주택이 가장 수혜를 입을 것으로 예측했다. 김 선임연구원은 "수도권의 전세가격 비율이 가파르게 상승하고, 구매여력도 빠르게 상승해 수도권 주택가격 상승세가 상대적으로 강할 것"이라고 밝혔다. 또 "소형주택의 구매여력이 크기 때문에 소형 주택 상승세가 중대형에 비해 상대적으로 견조할 것"이라고 덧붙였다.
