유치권 얽혀 세번 유찰된 아파트 투자…8개월 만에 150% 수익올린 비결은?

유치권 얽혀 세번 유찰된 아파트 투자…8개월 만에 150% 수익올린 비결은?

'진성 유치권' 판결된 물건
유치권자, 8년간 사용·수익
그간 받은 월세로 원금상환
법원 인도명령 이끌어 투자성공

경매투자자 A씨는 최근 유치권 물건에 투자해 8개월 만에 150%(5400만원)의 수익을 올렸다. A씨에게 큰 수익을 올려준 아파트는 인천 남구 도화동의 나홀로 아파트다. 이 아파트의 감정가격은 9000만원이었다. 그러나 3번이나 유찰돼 최저응찰가격이 감정가격의 34%(3087만원)로 떨어져 있었다. A씨는 지난해 4월31일 3600만원을 써내 이 아파트를 낙찰받았다. 낙찰가는 감정가격의 40% 수준이었다.

저렴하게 낙찰된 것은 유치권 때문이었다. 이 집에 사는 B씨는 이집의 공사를 했지만 대금을 받지 못했다. 그래서 이집을 점유하고 있었다. 공사업자는 대금을 못 받으면 집을 점유하면서 내주지 않을 권리가 있다. 이게 유치권이다.

경매로 낙찰받은 사람은 유치권을 그대로 떠안아야 한다. 유치권자를 내보내려면 공사대금을 대신 지급해야 한다는 얘기다.그런데 유치권 금액이 너무 컸다. 원금이 5700만원, 지연이자가 8300만원이었다. 합해서 1억4000만원을 주지 않으면 이 집을 인수받지 못하는 것이다. 법원 경매시장에서 유치권은 가짜인 경우가 많다. 90% 이상이 가짜다. 채무자가 조금이라도 돈을 건지기 위해 유치권이 있는 것처럼 위장하는 것이다.

그러나 이 유치권은 가짜가 아니다. 법원으로부터 유치권이 성립한다는 판결까지 받은 물건이었다. 낙찰가격에 유치권 보상금액까지 합하면 모두 1억7600만원. 시세(9000만원)보다 8600만원이나 더 주고 사는 꼴이다. 상식적으로는 받으면 안 되는 물건이다.

그러나 상위 0.1% 경매 고수 눈에는 틈새가 보인다. 유치권자 B씨는 단순히 이 집을 점유한 것이 아니라 8년간 사용했다. 월세를 내지 않고 집을 사용한 것이다. 그동안의 월세를 합하면 6000만원. 유치권 원금보다 많다. 그동안의 월세로 유치권 원금을 깔 수 있다.

그러나 아직 난관이 있다. 8300만원에 달하는 지연이자다. 이것도 걱정할 필요가 없다. 낙찰자는 지연이자를 부담할 필요가 없다. 동시이행의 법리 때문이다. 게다가 판결문을 꼼꼼히 살펴보니 유치권자는 도급자가 아니라 엉뚱한 사람을 상대로 유치권이 성립한다는 판결을 받았다. 유치권의 소멸시효(3년)가 지난 것이다. 소멸시효는 일정 기간 권리를 행사하지 않으면 권리의 소멸을 인정하는 제도다.

A씨는 최근 경매전문인 필자를 찾아왔다. 필자는 지난 11월4일 유치권자를 바로 내보낼 수 있다고 판단해 법원에 인도명령을 신청했다. 인도명령이란 정당한 권리가 없는 점유자를 정식 재판 절차를 거치지 않고 간단하게 내보낼 수 있는 제도다. 법원은 이례적으로 보름 만에 인도명령을 받아들였다. 돈 한푼 들이지 않고 1억4000만원의 유치권을 주장하는 점유자를 내보내게 된 것이다.

통상 이런 경우 법원은 정식재판을 하도록 유도하는 경우가 많다. 재판을 하면 최종 결론까지 2~3년이 걸린다. 그러나 판례가 워낙 명확한 사안이어서 법원은 인도명령으로 사건을 종결했다. A씨는 점유자를 내보낸 뒤 집을 전세 놓을 예정이다. 주변 전세보증금은 7000만원. 투자 원금을 회수하고도 3400만원 남는다. 이 집의 현재 호가는 감정가격 수준인 9000만원이다. 호가대로 팔면 5400만원이 남는다. (세금 및 부대비용 제외)

특수물건 투자엔 위험이 따른다. 내로라하는 전문가들도 특수물건에 잘못 손댔다가 큰 손실을 보는 사례가 비일비재하다. 경매 전문가의 도움을 받아 특수물건에 투자하는 것이 안전하다.