경매 낙찰받은 주택에 제3자가 살고 있다면..

경매 낙찰받은 주택에 제3자가 살고 있다면..

집행불능 조서 작성 후 강제집행 신청해야

Q=인천에 거주 중인 50대 남성입니다. 노후 준비를 위해 아파트를 경매로 낙찰받았습니다. 그런데 낙찰받은 아파트에 소유자도 아니고 임차인도 아닌 제3자가 거주 중이었습니다. 이경우 아파트를 인도받지 못할 수도 있다는데, 어떻게 해결하면 좋을까요?

A=낙찰받은 아파트를 점유 중인 사람이 제3자라면 부동산을 바로 인도받지 못할 수 있습니다. 법원에서 내리는 인도명령의 대상은 해당 아파트 소유자 또는 임차인이기 때문에 제3자에게는 인도명령이 법적 효력을 갖지 못해서입니다.

 

 

하지만 이러한 문제 역시 해결이 가능합니다. 보통 낙찰받은 6개월 이내에 법원에 인도명령 신청서를 제출합니다. 이후 인도명령이 떨어지면 강제집행을 진행하는데요, 사례의 경우에선 인도명령 대상자가 달라 강제집행이 불가능합니다. 이것을 집행불능 상태라고 합니다. 이때는 집행불능 조서를 작성한 뒤 제3자를 대상으로 다시 인도명령을 신청하고 강제집행을 진행하면 됩니다. 다소 시간은 걸리지만 이렇게 처리해야 나중에 법적인 문제 없이 인도할 수 있습니다. 다만 이 과정에서 제3자의 인적사항을 꼭 알아내야 합니다. 법원에 인도명령 신청을 구할 때 점유자의 인적사항을 명시해야 하기 때문입니다.

사례와 같은 경우는 정말 몰라서 계약한 임차인이 존재하는 게 아니라면, 부동산에 밝은 소유자나 임차인이 이사비 증액, 시간벌기 목적을 위한 수단으로 악용하는 게 대부분입니다. 따라서 아파트를 낙찰받은 경우엔 점유자 현황을 조사한 뒤, '점유이전금지 가처분신청'을 미리 해두는 것이 좋습니다. 가처분이 떨어지면 낙찰 받은 부동산을 제3자가 점유한다 해도 추가절차 없이 부동산 인도명령을 받아 강제집행을 할 수 있습니다. 다만 무턱대고 점유이전금지가처분신청을 하진 말고 부동산 인도를 방해할 만한 요소가 발견된 경우에만 신청하길 권합니다. 그 전에 제3자가 임차인과 관계가 있는지 탐문조사를 해보면 문제 해결의 실마리를 발견할 수도 있습니다.