전환대출 부동산 '큰손'에도 개방‥투기악용 '우려'

전환대출 부동산 '큰손'에도 개방‥투기악용 '우려'

안심전환대출 출시 5시간만에 2조원… 물량 조기 소진 우려

['2%대 안심전환대출' 출시 첫날]집주인 채무인수로 이용 가능‥"무주택자 한정등 투기방지 대책 필요"

정부가 가계부채 구조개선을 위해 도입한 안심전환대출에도 ‘채무인수’를 전면 허용해 논란이다. ‘채무인수’란 집주인의 기존 대출을 끼고 해당 주택을 매입하는 것으로, 정부는 이 경우도 요건만 갖추면 안심전환대출로 전환이 가능하도록 했다.

이 방식을 이용하면 무주택자는 물론 부동산 투자자들도 시중금리보다 낮은 안심전환대출을 받아 주택 여러 채에 투자하는 것이 가능하다. 변동금리를 고정금리로 유도하기 위한 대출정책이 자칫 투기수단으로 악용될 소지가 있는 것으로, 전문가들은 채무인수 대상을 무주택자로 제한하는 등의 개선책이 필요하다고 지적했다.

24일 금융당국과 부동산업계에 따르면 이날부터 16개 시중은행에서 취급하는 2.5~2.6%대 고정금리 안심전환대출은 집주인은 물론, 세입자와 부동산 투자자들도 채무인수 방식으로 이용할 수 있는 것으로 나타났다.다만 세입자와 부동산 투자자가 인수하는 집주인의 기존 대출이 1년 이상된 변동금리 대출(이자만 내고 있는 고정금리도 가능)로 최근 6개월내 30일 연속 연체기록이 없어야 하는 등 안심전환대출 요건을 충족해야 한다. 대상주택은 9억원 이하, 대출한도는 5억원 이내다.

집주인이 기존 대출을 안심전환대출로 전환한 후 이를 인수하는 방식으로 주택구입·투자도 가능하다. 금융위는 안심전환대출이 신규대출이 아닌 가계부채 구조개선을 위한 전환용 상품이라고 설명했지만, 무주택자나 부동산 투자자들은 사실상 신규대출처럼 이용할 수 있는 셈이다.

 

 

특히 ‘레버리지’를 활용해 주택에 투자하는 부동산 투자자가 채무인수 방식으로 안심전환대출을 이용할 경우 조달비용을 크게 아낄 수 있다. 개인 신용등급 등에 따라 차이가 있지만, 기본적으로 안심전환대출 금리가 같은 조건의 시중은행 고정금리 대출은 물론 변동금리보다도 낮기 때문이다.

은행연합회와 시중은행에 따르면 만기 20년 고정금리 적격대출은 금리가 3.2~3.3% 정도이며 변동금리는 2% 후반에서 3% 초반 수준이다. 예컨대 부동산 투자자가 집주인의 기존 대출 3억원을 인수, 안심전환대출로 전환할 경우 시중은행 고정금리 적격대출보다 연 최대 240만원 가량의 이자비용을 아낄 수 있다.

최승섭 경제정의실천시민연합 부동산감시팀 부장은 “최근 지방 투자자들이 레버리지를 활용해 수도권으로 원정 투자에 나서는 경우가 많다”며 “안심전환대출의 금리조건이 유리하기 때문에 집주인은 물론 세입자나 투자자들도 채무인수 방식에 관심이 높을 수밖에 없을 것”이라고 밝혔다.

전문가들은 안심전환대출이 가계부채 구조개선을 위해 20조원 한도로 시행되는 것인 만큼 채무인수 대상 제한 등으로 투기수단 악용을 사전에 차단할 필요가 있다는 지적이다.

정재호 목원대 금융보험부동산학과 교수 “정부의 목적이 불안정한 가계대출 구조를 안정적으로 만들려는 것인 만큼 투기수단 악용은 사전에 차단해야 한다”며 “기존 집주인의 채무를 인수하는 경우 세입자인지 투자자인지는 확정일자 자료 등을 통해 충분히 걸러낼 수 있을 것”이라고 말했다.

이에 대해 금융위 관계자는 “채무인수 대상에 제한이 없는 것은 사실이지만 최근 금리인하로 변동금리와 안심전환대출 금리간 차이가 크지 않아 단순 투자목적으로 활용되는 사례는 많지 않을 것”이라고 밝혔다.

 

 전환 후 중도상환수수료… 원리금 부담 등 꼭 따져야

 

매력적인 금리 혜택 때문에 안심전환대출 수요가 몰리고 있지만 무턱대고 받았다가 원리금 상환 부담에 낭패를 볼 수 있어 신중하게 신청해야 한다. 

안심전환대출은 장기간에 걸쳐 원리금을 균등상환하는 구조이기 때문에 그 부담을 장기적으로 견딜 수 있을지에 대해 치밀한 재무계획이 선행돼야 한다. 기존 대출에서 안심전환대출로 갈아탈 때는 중도상환수수료가 없지만 전환한 후에는 1.2%의 중도상환수수료를 내야 하기 때문이다. 현재 은행에서 변동금리(3.6%)·만기일시상환 조건으로 1억원의 대출을 받고 있는 경우 1년간 납부 이자만 월 30만원이다. 20년 만기 안심전환대출로 갈아타게 되면 원금과 이자를 합쳐 매달 54만원씩 납부해야 한다. 이철우 주택금융공사 팀장은 "대출금액이 1억원이 넘는 경우에는 매달 원리금 상환 부담이 만만치 않다"며 "다시 이자만 갚는 방식의 대출로 전환할 경우 중도상환수수료가 발생하는 점을 염두에 둬야 한다"고 조언했다. 

또 향후 금리가 추가로 하락할 가능성이 있다는 점도 고려해야 할 요소다. 금융당국은 안심전환대출 금리를 매달 조정할 계획이다. 대출 요건에도 주의를 기울여야 한다. 혼합금리 대출의 경우 고정금리 기간이 5년 미만이거나 금리 변동주기가 5년 미만이면 변동금리로 인정받아 안심전환 대출을 받을 수 있다. 
대출한도가 달라질 수 있다는 점에도 유의해야 한다. 총부채상환비율(DTI) 60% 이내, 주택담보인정비율(LTV) 70%이내 한도가 적용되는데 기존 대출 시점 대비 집값이 떨어졌을 경우 대출 한도가 축소될 수 있다.