수익형부동산 '저금리의 덫']1억에 3채·10년 확정수익..믿지 마세요

수익형부동산 '저금리의 덫']1억에 3채·10년 확정수익..믿지 마세요

‘1억원에 3채 드립니다.’, ‘10년간 확정 수익 및 원금 보장합니다.’

1%대 초저금리 장기화로 수익형 부동산에 대한 관심이 높아지면서 투자자를 유혹하는 미끼가 난무하고 있다. 제대로 된 정보 없이 무턱대고 투자했다가는 원금만 날릴 우려가 커진 상황이다.

전문가들이 말하는 수익형 부동산 투자 때 주의 사항 ‘5계명’을 알아본다.

수익성을 담보할 가장 중요한 요소는 ‘수요’다. 공실(빈 사무실) 우려가 없어야 한다는 것이다. 수요가 많은 곳인지, 세입자가 나간 뒤 재임대까지의 기간이 얼마나 되는지 등을 확인해야 한다. 요즘처럼 중동호흡기증후군(메르스) 전염으로 외국인 관광객이 뚝 끊길 땐 상가나 호텔 모두 공실률이 커져 손실을 입기 십상이다.

초기투자 비용이 얼마나 드느냐도 관건이다. 최근 오피스텔이나 상가의 경우 분양가나 시세가 오르는 추세다. 매입 비용이 많이 들 경우 투자비 대비 수익률은 생각만큼 안 나올 소지가 크다. 세금 부담이 얼마나 되는 지도 확인해야 한다. 수익형 부동산은 취득세·소득세·부가가치세 등을 내야하는 만큼 자칫 배보다 배꼽이 클 수 있다.

관리비도 고려해야 할 점이다. 편의시설이나 부대시설 등을 이유로 주변보다 관리비가 턱없이 높게 책정됐다면 피하는 것이 좋다. 관리비가 높으면 입주자들이 임차를 꺼리는 경우가 많기 때문이다. 일부 공실이 많은 경우는 임대인이 관리비를 내 주는 경우도 있다.

과장 광고 여부도 꼼꼼히 따져봐야 한다. 주변 개발계획이 확정된 것처럼 포장하거나 역세권이라고 해놓고선 실제 500m가 훨씬 더 되는 거리에 위치하는 경우도 허다하다. 투자자들을 유혹하는 현란한 문구를 그대로 믿어도 안된다.

‘1억원에 3채’라는 것은 계약금만을 얘기하는 것으로, 나머지는 대출을 받아야 한다. ‘10년 확정 수익 보장’의 경우 수익률 계산 시 세금과 관리비 등은 투자비에 포함시키지 않아 실질수익률은 훨씬 떨어진다. ‘원금 보장형’이란 조건도 비교할 수 있는 시세 기준이 애매해 실제 가격이 떨어져도 돌려주는 경우는 거의 없다.

박합수 KB국민은행 명동스타PB센터 팀장은 “실질 수익률이 기대보다 낮은 수익형 부동산이 적지 않다”며 “지속적인 수익이 날 수 있는 곳을 고르기 위해선 배후수요나 입지 등을 잘 따져봐야 한다”고 조언했다.