“여윳돈으로 연 10% 수익” vs “월세는 커녕 경매 위기 맞아”

 

 

“여윳돈으로 연 10% 수익” vs “월세는 커녕 경매 위기 맞아”

대출을 받아서라도 수익형 부동산에 투자해야 하는 것 아닐까. 부동산 경기가 살아나고 금리가 바닥 수준으로 떨어지면서 수익형 부동산 투자 붐이 일고 있다. 오피스텔·상가 같은 수익형은 아파트처럼 큰 돈을 들이지 않고 투자할 수 있고 매달 안정적인 임대수입을 기대할 수 있어 매력적이다. 시세차익도 짭짤할 수 있다. 하지만 수익성 기대가 큰 만큼 상당한 리스크가 따른다. ‘대박’을 쫓자 ‘쪽박’을 찰 수 있다. 수익형 부동산 투자의 빛과 그늘을 취재했다.

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‘같은 1억원이라 하더라도 수익형 부동산에 투자하면 월 10만원 남짓 들어오는 은행이자의 몇배에 달하는 수익을 올릴 수 있다. 노후생활의 든든한 버팀목이고 직장인에게는 ‘제2의 월급’이다.’ 수익형 부동산 투자의 달콤한 유혹이다. 로또 당첨처럼 성공담만 크게 들려오지만 현실에선 실패 사례도 적지 않다. 수익형 부동산의 두 얼굴을 들여다봤다. 
      
성공사례, 외국인 임대·신도시 상가로 수익
 
# 서울에 사는 주모(42)씨는 최근 오피스텔 투자로 쏠쏠한 재미를 봤다. 여윳돈을 어떻게 굴릴지 고민하던 주씨는 2013년 말 지인의 소개를 받아 지은 지 오래된 오피스텔을 9000만원에 매입했다. 경기도 성남 분당신도시에 있는 입주 14년차 전용 33㎡형이었다.

주씨는 국내에 거주하는 외국인을 상대로 임대를 놓으려는 계획을 세웠다. 내국인을 대상으로 할 경우 연 5% 안팎인으로 예상되는 수익률에 만족할 수 없었다. 오피스텔 내부 인테리어 공사와 수리비용에 2000만원을 썼다. 내부 컨셉트를 이국적인 느낌이 풍기도록 잡고 디자인했다.

주씨는 과거 해외 유학시절 임대주택을 구한 경험을 토대로 외국인 임대 전용 사이트를 찾았다. 이곳에 임대매물을 올려놓고 외국인 세입자를 찾기 시작했다. 그 결과 그는 월 100만원 이상의 수입을 올렸다. 일반 임대를 놓을 경우 보증금 500만원에 월 50만원 정도의 수입을 얻지만, 외국인은 보증금 없이 월세만 내기 때문에 실제 손에 잡히는 수입이 컸다.

주씨는 "투자수익률이 10% 정도 된다고 보면 은행에 넣어 이자를 받는 것보다 훨씬 남는 장사라고 봤다"고 말했다. 주씨는 또 다른 오피스텔을 알아보고 있다. 최근 중국인 유학생이 늘고 있는 점을 고려해 중국인을 대상으로 한 임대주택을 꾸미기 위해서다. 주씨는 "일반 오피스텔을 매입해 높은 수익을 얻는 것은 힘들고, 매입가격도 비싸 초기 자본부담이 많이 든다"며 "콘셉트를 정하고 그에 맞는 차별화 전략을 세우는 게 보다 높은 수익을 낼 수 있는 포인트"라고 전했다.

# 2년 전 은퇴를 한 김모(60)씨는 퇴직금을 가지고 뭘 할까 고민하다 상가에 투자해보기로 결심했다. 이곳 저곳 상가를 알아보다 지난해 6월 경기도 화성시 동탄2신도시의 한 아파트 단지 내 상가에서 급매물로 나온 1층 상가를 2억8000만원에 샀다. 보증금 3000만원을 제하고 2억5000만원에 사들여 월세 180만원을 밀리지 않고 꼬박꼬박 받고 있다. 테라스가 있는 33㎡(10평)짜리 점포로 이미 임차인이 2년 계약으로 카페영업을 하고 있던 자리였다.

김씨는 주변 시세보다 싸게 나온 매물인 데다 아파트가 입주를 시작하면서 고정수요가 탄탄할 것으로 예상했다. 김씨의 예상은 적중했다. 상가는 1000가구 규모의 아파트 단지를 끼고 있고 주변에 초·중·고 학교가 몰려 있어 유동인구가 많아 장사가 잘 됐다.  김씨는 “노후 대비를 위해 월세를 받을 수 있는 상가자리를 물색하다가 배후수요가 확실한 신도시 아파트 단지 내 상가를 매입했다”며 “1년 동안 공실 걱정 없이 월세를 받고 있다”고 말했다.

그는 상가를 매입한 실투자금 2억5000만원 중에서 1억원은 은행 대출로 충당하고 자기자본은 1억5000만원을 들였다. 은행 이자를 제하고 매월 김씨가 손에 쥐는 돈은 140만원. 김씨의 투자수익률은 11%로 은행 예금이자보다 훨씬 높은 수익을 올리고 있다. 장사가 잘 되면서 상가 권리금과 월세 시세도 오르는 분위기다.
김씨는 “주변 시세보다 싼 값에 사들인 상가라 지금 내놔도 몇 천 만원 더 받고 팔 수 있을 것 같은데 당분간은 월세 받으면서 살 계획“이라고 말했다.    

▲ 저금리 기조가 이어지면서 수익형 부동산이 인기를 끌고 있다. 수익을 올릴 수 있는 만큼 리스크도 따른다는 점을 유념해야 한다. 사진은 상가 분양 현장에 몰린 방문객들.

실패 사례, 공급 과잉·과대 광고로 울상

# 4억원의 여유자금 가지고 있던 이모씨는 매월 월세 소득을 올리기 위해 4년 전 수익형 부동산에 투자했다. 서울 구로구 신도림역 역세권에서 대형 전자상가를 분양한다는 광고를 보고 2층 상가를 3.3㎡당 1500만원에 사들였다. 그가 상가를 사들인 금액은 총 3억원. 분양 당시 분양 관계자는 “월 150만원 정도의 월세를 받을 수 있을 것”이라고 장담했다.

이씨의 판단도 마찬가지. 신도림역은 유동인구가 많은 곳인 데다 대형 전자 쇼핑몰을 찾는 수요도 많을 것으로 판단했다. 그러나 이씨의 상가는 계속 공실상태를 면치 못했다. 이씨가 상가를 매입한 얼마 뒤 인근에 대형 쇼핑몰이 개장하면서 전자상가를 찾는 손님이 확 줄었다. 경기침체로 가뜩이나 찾는 손님이 부족한 판에 대형 쇼핑센터가 두 개나 들어서면서 상권이 죽어갔다. 이씨는 장사가 잘 안 돼 들어오겠다는 임차인이 없자 2억원에 상가를 내놨다. 싸게라도 팔고 싶었지만 팔리지도 않았다. 이씨는 “빚 없이 상가를 구입해서 그나마 나은 상황”이라며 “빚을 내서 상가를 구입한 사람들은 버티지 못하고 상가가 경매에 넘어간 경우가 많다”고 말했다.

그는 “상가 하나 마련해 놓고 월세 받으며 편히 살 줄 알았는데 월세는 구경도 못해보고 여윳돈만 날리게 생겼다”며 한숨을 내쉬었다. 대형 전자상가라는 말만 믿고 주변 상권 분석을 제대로 하지 않은 채 섣불리 투자에 나섰던 게 화근이었다.

# 5년차 직장인 장모(34)씨는 지난해 경기도 의정부시의 전용면적 40㎡형 오피스텔에 투자했다가 낭패를 봤다. 장씨는 당시 1억원짜리 오피스텔을 2000만원(계약금 1000만원+잔금 1000만원)만 내면 월세를 받으며 생활할 수 있다는 광고 전단을 보고 투자를 결심했다.

분양사무실에 전화를 걸어 문의해보니 분양대행사 상담원은 “연 2% 금리로 최대 80%까지 은행 대출을 받을 수 있고, 매월 80만원 상당의 임대수익도 보장해 준다”고 했다. 오피스텔 초보인 장씨에게는 상당히 솔깃한 얘기였다. 그는 서둘러 분양계약을 했다.

그러다 문제가 생겼다. 담보대출이 8000만원까지 나온다는 얘기와 달리 은행에서는 분양가의 65% 이상은 대출이 어렵다고 했다. 울며 겨자 먹기로 예상보다 1500만원을 더 내야만 했다.

그게 끝이 아니었다. 입주 이후에도 임대수익 보장금액인 80만원이 입금되지 않았다. 분양대행사에 따지기 위해 전화를 걸어봤지만 연결되지 않았다. 확인해 보니 이미 폐업했다.  

주변 부동산중개업소를 찾아 오피스텔 투자 수익률을 따져봤다. 인근에 도시형생활주택과 오피스텔이 많이 공급돼 공실이 적지 않았다. 중개업소 측에선 "월 40만원으로도 월세물건이 나가지 않는다"고 했다.

내다팔기 위해 다시 문의했지만, 매물이 많아 초기 분양가보다 시세가 20% 이상 떨어졌다는 답변만 돌아왔다. 장씨는 "매달 월세를 받으며 여유롭게 살 줄 알았는데 실상은 달랐다"며 "좀 더 꼼꼼히 따져보지 않은 나를 탓해야지, 누굴 탓하겠느냐"며 후회했다