3가구를 25가구로'…불법 방쪼개기 주거안전도 '헛방'

다가구주택 준공공임대 면적제한 폐지‥실효성 '글쎄'

@머니투데이 김지영 디자이너.

#서울 관악구 신림동 인근에 있는 원룸 구조의 다가구주택(연면적 1200㎡)은 전세 10개(평균 보증금 4500만원), 월세 27개(평균 40만원) 등 총 37개 방을 세놓고 있다. 임대수익을 늘리기 위해 불법적으로 방을 쪼갠 것으로 세입자는 대부분 사회초년생이거나 대학생들이다.

집주인은 전세 보증금 4억5000만원 외에 매달 1080만원 가량의 월세소득을 올리고 있다. 하지만 임대소득세는 한 푼도 내지 않고 있다. 현행법상 다가구주택 1채는 1주택에 해당돼 과세대상이 아닌 탓이다.

신림동 소재 한 공인중개소 대표는 “고시촌인 이 주변은 불법 개조 다가구주택으로 임대수익을 올리는 사람들이 많다”며 “준공공임대로 등록하면 세원도 노출되고 수익도 줄텐데 자진해서 나서겠냐”고 꼬집었다.

정부가 준공공임대주택 활성화를 위해 다가구주택의 등록 기준을 완화한 것을 두고 실효성 논란이 일고 있다. 다가구주택은 ‘방쪼개기’ 등 불법 건축물이 많은데다 세원 노출을 꺼리는 집주인들이 소득세 신고조차 하지 않는 경우도 비일비재해 세제혜택이나 기금지원만으로 제도권으로 유인하기 힘들다는 지적이다.

◇전용면적 85㎡ 이상 다가구도 준공공임대 등록
국토교통부는 다가구주택의 준공공임대주택 등록을 촉진하기 위한 ‘임대주택법 시행령’ 개정안이 국무회의를 통과했다고 1일 밝혔다. 이는 지난 5월 공포된 임대주택법 개정안에 따른 후속조치다.

기존에는 예외 없이 전용면적 85㎡ 이하만 준공공임대주택으로 등록이 가능했다. 하지만 임대주택법 개정안은 대통령령으로 정하는 다가구주택을 면적제한 없이 등록 가능하도록 했다.

시행령은 임대주택법상 다가구주택을 건축법 시행령의 다가구주택으로 정의, 면적제한을 폐지했다. 건축법 시행령상 다가구주택은 △주택 층수(지하층 제외) 3개층 이하 △1개동의 주택 바닥면적 합계 660㎡ 이하 △19가구 이하 거주 등을 충족해야 한다.

다가구주택은 1주택만 임대하더라도 건설임대사업자로 등록이 가능해진다. 일반 단독주택은 2주택 이상 임대해야만 건설임대사업자 등록이 가능하지만 다가구주택은 실제 임대에 사용되는 호수가 여럿이란 점을 감안했다.

준공공임대주택으로 등록하면 재산세와 취득세, 양도세, 소득세 등 각종 세제혜택을 받을 수 있음은 물론 2~3%의 저리로 기금지원도 받을 수 있다. 다만 10년간 의무적으로 임대(2015년 12월부터는 8년)해야 하며 임대료 인상률도 연 5%로 제한된다.

국토부 관계자는 “시행령 개정안을 통해 기존 다가구주택의 준공공임대주택 등록을 활성화함으로써 민간에 의한 임대주택 공급을 촉진하고 서민주거안정에 기여할 것”이라고 기대했다.

◇”불법 개조·탈세 만연…효과 제한적”
전문가들은 하지만 이번 대책이 큰 효과를 보지 못할 것으로 내다봤다. 기존 다가구주택은 준공공임대주택 등록 대상이 아닌 불법 개조나 탈세 등 비제도권에 머물러 있는 경우가 많아서다.

관련 제도가 도입된 지 2년이 다 돼 가지만 등록 주택수가 1700가구(지난 6월 기준)에 불과하고 이중 다가구주택은 전무한 것도 이 같은 이유 때문이란 설명이다.

박원갑 KB국민은행 부동산전문위원은 “다가구주택은 방쪼개기나 옥탑방 설치 등 불법 건축물이 상당히 많아 준공공임대주택 등록 대상이 제한적일 수 있다”며 “준공공임대주택 등록을 위해 자진해서 원상복구하는 사례도 많지 않을 것”이라고 말했다.

실제 건축법을 위반한 다가구주택은 준공공임대주택 등록 대상이 될 수 없다. 등록후 불법 여부가 적발되면 세금 환수, 철거 등의 조치를 받게 된다.

박승국 라이프테크 대표는 “다가구주택은 특히 소득세 신고를 제대로 하지 않는 조세 사각지대에 있는 경우가 많다”며 “제도권보다 비제도권 하에서 더 많은 이익을 보고 있는 구조여서 기존 다가구주택의 준공공임대주택 등록이 활성화되기는 한계가 있을 것”이라고 지적했다.

 

편집자주|청년실업은 오래된 사회문제이자 여전히 우리 사회의 ‘발등에 떨어진 불’이다. 등록금, 취업난에 높은 집값까지 사회·경제적 압박을 받는 20~30대가 혼자 살기엔 여건이 녹록하지 않다. 이런 이유로 연애와 결혼을 포기하거나 결혼하더라도 출산을 기약 없이 미루는 ‘삼포세대’는 어느새 인간관계와 내집 마련을 포기하는 ‘오포세대’로 발전했다. 급기야 꿈과 희망까지 포기한 ‘칠포세대’라는 요즘. 상식을 뛰어넘는 주거비는 우리 젊은이들을 절망으로 몰아넣는다. 이들이 꿈과 희망을 포기했다는 건 우리 사회에 미래가 없음을 의미한다. 이들에게 희망을 되돌려주기 위해 현실을 바로 알고 무엇을 해야 하는지, 그들의 얘기를 직접 들어보고자 한다.

 

 3가구를 25가구로'…불법 방쪼개기 주거안전도 '헛방'

@이승현 머니투데이 디자이너. "위험하다는 걸 알지만 주변 월세보다 10만~20만원 저렴한데 마다할 학생이 어디 있겠어요. 그렇다고 고발해봤자 싼 월셋집만 없어지니 그냥 참고 견딜 수밖에요. 혹시 불이라도 나면 층계로 내려가느니 차라리 옆 건물로 뛰어내리는 게 살 가능성이 높을지도 모르겠습니다." 대학가 주변 원룸 임대사업이 안정적 수입원으로 각광받으면서 다세대·다가구주택의 방을 늘리는 일명 '방 쪼개기' 등 불법건축이 기승을 부린다. 문제는 이같은 불법 피해가 고스란히 세들어 사는 대학생들에게 돌아간다는 점이다. 하지만 단속이 거의 이뤄지지 않다 보니 최근 들어선 건축주들도 거리낌이 없다. 지자체가 현황 파악도 제대로 못하고 있을 뿐 아니라 적발돼도 고발이나 이행강제금 부과 등 단순처벌에 그쳐서다. 지난 26일 찾은 서울 서대문구 연세대학교 인근의 한 원룸 건물. 차가 쉽게 오르지 못할 정도의 경사에 건물이 자리하고 있었다. 일부 방 창문이 도로 옆으로 나 있어 창문을 열면 행인들의 발이 그대로 보일 정도다. 출입문을 찾아 들어가니 복도 양 옆으로 원룸 여러 개가 배치돼 있었다. 1층 7가구, 2층 6가구, 3층 8가구 등이 빼곡하게 들어서 있었다. 지하층에도 방이 3개나 있었고 옥탑방도 하나 있어 총 25가구가 세들어 살고 있었다. 독특한 것은 방마다 높이가 달라 같은 층에도 계단이 놓여 있었고 1층에서 2층, 2층에서 3층으로 올라가려면 밖에 설치된 폭 30cm 정도의 계단을 이용해야 했다. 출입이 자유롭지 못해 화재시 신속한 대피가 어려울 것으로 예상됐다. 여기에 3층에서 옥탑방으로 올라가는 계단 옆으로 방문이 달려 있던 것. 계단이라는 자투리 공간까지 활용해 집을 증축한 것이다. 옥탑방까지 가려면 좁은 계단을 3개나 올라야 한다. 이같은 기형적 구조의 원인은 불법건축이다. 이 건물의 등기부등본을 확인한 결과 1층부터 3층까지 각각 111㎡ 크기의 주택 3가구만 등록돼 있다. 지층은 70㎡로 통상 주차장으로 사용하는 것이 일반적이다. 하지만 실제론 지층에도 방이 3개나 있었고 불법적으로 방을 '쪼갠' 것이다. 건물에 소화기나 스프링클러 등 소화시설은 전무했다. 서울 서대문구 연세대학교 인근의 옥탑방 모습. / 사진=송학주 기자 ◇3가구를 25가구 쪼개 임대… 현황파악도 못하는 지자체 불법건축은 소방안전과 직결된다. 한 건축업자는 "방 쪼개기를 하면 공간 확보를 위해 이동통로나 환기시설, 소방시설 등이 축소될 수밖에 없다"며 "이런 식으로 불법건축된 원룸 들은 소방관리도 미비한 경우가 다반사"라고 꼬집었다. 인근의 다른 건축물들도 이 건물과 크게 다르지 않았다. 대부분 건물에 옥탑방이 설치돼 있었고 원룸들이 빼곡하게 'ㄷ'자로 배치돼 있었다. 복도와 계단은 각 방에서 내놓은 쓰레기나 집기들이 늘어져 있어 통행이 어려웠고 소화기는 아예 없었다. 이처럼 대학가 주변 불법건축이 성행하는 이유는 대학생 등 임차수요가 많아서다. 기숙사가 부족하다보니 어떻게든 방을 구해야 하는 학생들의 처지를 악용해 해마다 수억원의 임대소득을 세금 한푼 내지 않고 올리는 것이다. 해당 건물 역시 집주인에게 직접 문의해 보니 한 가구당 보증금 200만원에 30만원에서 50만원씩 월세를 받고 있었다. 평균으로 계산해도 월 1000만원의 월세를 받고 있는 셈이다. 주변 시세 대비 저렴하다보니 현재 한 가구만 비어 있는 상황이다. 문제는 이같은 일이 '관행'처럼 여겨진다는 점. 인근의 한 공인중개소 관계자는 "위험하다는 것은 잘 알지만 이 일대 원룸주 가운데 열에 아홉은 다 그렇게 먹고 살아왔다"며 "구청에서 단속한다고 하면 반발이 심할 것"이라고 밝혔다. 실제로 서울시가 지난해 10월 대학가 주변 불법건축물 현황 파악과 점검을 각 구청에 지시했지만 여전히 크게 개선되고 않고 있다. 서울시 관계자는 "대학가 주변 9개 구청에서 점검에 나섰지만 집주인들의 민원이 쇄도해 조사를 제대로 못하고 있는 실정"이라고 말했다.