용도지역의 중요성

 

용도지역의 중요성

파주의 공장입니다. 감정가 대비 최저가가 상당히 많이 저감되었던 물건입니다.
왜 이렇게 많이 최저매각가격이 떨어졌을까요?
우선 사건내역을 보면...



감정가가 17억인데 현재 34%까지 저감되어 있음을 알 수 있습니다.



권리분석을 해 보면 우리은행 근저당권이 말소기준권리가 되고 임차인이 있으나 대항력이 없어 인도명령 대상입니다.

권리분석상 하자가 없는데 왜 이렇게 떨어진 것일까요?

다른 요인도 있겠지만 가장 큰 요인은 용도지역에 있습니다.

본 공장용지의 토지이용계획확인원을 보겠습니다.
(온나라 또는 토지이용규제정보서비스에서 열람 가능합니다)

위에 핑크색 부분은 계획관리지역이고 아래 지역은 생산관리지역으로 되어 있으며 본 공장의 토지는 생산관리지역에 위치해 있습니다. 우리나라의 모든 토지에는 용도지역이 설정되어 있고, 이 용도지역에 따라 건축할 수 있는 건축물, 건폐율, 용적율이 결정됩니다. 용도지역은 토지를 보실 때 상당히 중요한 부분 중에 하나입니다.



각 용도지역별로 건축할 수 있는 건축물을 알 수 있는데 국토의 계획 및 이용에 관한 법률과 각 지자체 도시계획조례에서 이를 정하고 있습니다.

어떤 건축물을 지을 수 있는지 국토의 이용 및 계획에 관한 법률 시행령을 보면...

국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령
대통령령 제25090호 일부개정 2014. 01. 14.

[별표 19] [개정 2013.6.11]

생산관리지역 안에서 건축할 수 있는 건축물(제71조 제1항 제18호 관련)

1. 건축할 수 있는 건축물(4층 이하의 건축물에 한한다. 다만, 4층 이하의 범위 안에서 도시·군계획조례로 따로 층수를 정하는 경우에는 그 층수 이하의 건축물에 한한다)

가. 「건축법 시행령」 별표 1 제1호의 단독주택
나. 「건축법 시행령」 별표 1 제3호의 제1종 근린생활시설 중 같은 호 가목, 아목 및 차목에 해당하는 것
다. 「건축법 시행령」 별표 1 제10호의 교육연구시설 중 초등학교
라. 「건축법 시행령」 별표 1 제13호의 운동시설 중 운동장
마. 「건축법 시행령」 별표 1 제18호가목의 창고(농업·임업·축산업·수산업용만 해당한
바. 「건축법 시행령」 별표 1 제21호의 동물 및 식물관련시설 중 동호 마목 내지 아목에 해당하는 것
사. 「건축법 시행령」 별표 1 제23호의 교정 및 국방·군사시설
아. 「건축법 시행령」 별표 1 제25호의 발전시설

2. 도시·군계획조례가 정하는 바에 의하여 건축할 수 있는 건축물(4층 이하의 건축물에 한한다. 다만, 4층 이하의 범위안에서 도시·군계획조례로 따로 층수를 정하는 경우에는 그 층수 이하의 건축물에 한한다)

가. 「건축법 시행령」 별표 1 제2호의 공동주택(아파트를 제외한다)
나. 「건축법 시행령」 별표 1 제3호의 제1종 근린생활시설(같은 호 가목ㆍ나목ㆍ아목 및 차목에 해당하는 것을 제외한다)
다. 「건축법 시행령」 별표 1 제4호의 제2종 근린생활시설(동호나목 및 사목에 해당하는 것과 일반음식점 및 단란주점을 제외한다)
라. 「건축법 시행령」 별표 1 제7호의 판매시설(농업·임업·축산업·수산업용에 한한다)
마. 「건축법 시행령」 별표 1 제9호의 의료시설
바. 「건축법 시행령」 별표 1 제10호의 교육연구시설 중 유치원·중학교· 고등학교 및 교육원(농업·임업·축산업·수산업과 관련된 교육시설에 한한다)
사. 「건축법 시행령」 별표 1 제11호의 노유자시설
아. 「건축법 시행령」 별표 1 제12호의 수련시설
자. 「건축법 시행령」 별표 1 제17호의 공장(동시행령 별표 1 제4호의 제2종 근린생활시설 중 제조업소를 포함한다) 중 도정공장 및 식품공장(「농어업·농어촌 및 식품산업 기본법」 제3조 제6호에 따른 농수산물을 직접 가공하여 음식물을 생산하는 것으로 한정한다)과 읍·면 지역에 건축하는 제재업의 공장으로서 다음의 어느 하나에 해당하지 아니하는 것
(1) 「대기환경보전법」 제2조제9호에 따른 특정대기유해물질을 배출하는 것
(2) 「대기환경보전법」 제2조제11호에 따른 대기오염물질배출시설에 해당하는 시설로서 같은 시행령 별표 1에 따른 1종사업장 내지 3종사업장에 해당하는 것
(3) 「수질 및 수생태계 보전에 관한 법률」 제2조제8호에 따른 특정수질 유해물질을 배출하는 것. 다만, 동법 제34조에 따라 폐수무방류배출시설의 설치허가를 받아 운영하는 경우를 제외한다.
(4) 「수질 및 수생태계 보전에 관한 법률」 제2조제10호에 따른 폐수배출시설에 해당하는 시설로서 같은 법 시행령 별표 13에 따른 제1종사업장부터 제4종사업장까지 해당하는 것
차. 「건축법 시행령」 별표 1 제19호의 위험물저장 및 처리시설
카. 「건축법 시행령」 별표 1 제20호의 자동차관련시설 중 동호 사목 및 아목에 해당하는 것
타. 「건축법 시행령」 별표 1 제21호의 동물 및 식물관련시설 중 동호 가목 내지 라목에 해당하는 것
파. 「건축법 시행령」 별표 1 제22호의 분뇨 및 쓰레기처리시설
하. 「건축법 시행령」 별표 1 제24호의 방송통신시설
거. 「건축법 시행령」 별표 1 제26호의 묘지관련시설
너. 「건축법 시행령」 별표 1 제28호의 장례식장

1번은 법에서 정하고 있는 건축할 수 있는 건축물이고 2번은 지자체 도시계획조례에서 정하고 있는 건축할 수 있는 건축물입니다.

2번 중에서 '자'에 해당하는 부분에 보시면 생산관리지역에서는 도정공장, 식품공장, 제제업공장이 가능함을 알 수 있습니다. 모든 공장이 입점할 수 없는 용도지역인 것입니다.

즉, 본 경매물건은 생산관리지역에 있는 공장이므로 위 업종의 공장 중에 하나임을 추측할 수 있습니다. 통상의 제조업을 하는 공장은 생산관리지역에서는 허가가 안되므로, 공장이 들어서 있지만 입주할 수 있는 공장이 제한적이게 되어 다른 용도의 공장으로 사용을 할 수 없기 때문에 가격이 떨어지게 되는 것입니다. 낙찰 후 공장으로 사용하지 않으실 분들도 위 법과 조례를 검토하여 목적에 맞는 건축행위를 할 수 있는지를 검토 후 입찰하셔야 할 것입니다.
(법과 조례는 온나라 또는 토지이용규제정보서비스 홈페이지 토지이용계획확인원에서 확인가능하며, 국가법령정보센터, 자치법규시스템 등에서도 검색하실 수 있습니다)

용도지역에 따라 활용가능한 건축물이 정해지다보니 이런 내용을 잘 모르고 입찰했다가는 큰 손해를 볼 수도 있으니 세심한 물건분석이 필요하다 하겠습니다. 본 물건은 2014년 4월에 10명이 응찰하여 감정가 대비 약48% 선인 약 8억 3천여만원에 낙찰이 되었습니다.