'깐깐해진' 주담대…"집처분은 올해가 적기"

'깐깐해진' 주담대…"집처분은 올해가 적기"

갈아타기하면서 원금상환을 최대한 늦추고 이자만 내고 버티던 수많은 대출가계에 비상이 걸렸다. 금융당국이 지난 14일 '가계부채 종합관리방안'의 후속으로 '여신심사 선진화 가이드라인' 때문이다.

수도권의 경우 내년 2월(지방 5월)부터 차주의 상환능력 범위에서 처음부터 대출원리금을 나눠갚도록 해 가계부채 증가속도를 줄인다는 게 주내용이다. 이에 따라 주택구입을 위해 대출을 받아야 하는 가계의 경우 원리금 상환부담을 지고 얼마까지 빌려야 하는지 계산기를 두드리고 있다.전문가들은 자신의 상황에 맞는 전략이 필요하다고 조언한다. 기존 대출자 중 내년에 대출상품을 갈아타거나 대출증액이 필요한 경우 새로운 대출계약으로 인식되는 만큼 분할상환 대상이 된다.

현재 대출금과 월이자가 얼마인지 확인해보고 대출을 갈아타면서 늘어나는 부담이 얼마나 되는지 등을 면밀히 검토한 후 가이드라인이 시행되기 전 대출을 갈아타는 것도 한 방법이란 게 전문가들의 의견이다.

우리은행 관계자는 "금융기관별 주택담보대출 상품은 다르지만 최대 30년 만기로 전환이 가능하니 기간을 늘리거나 고정금리 대출로 전환하는 방법으로 원리금 상환부담을 줄일 수 있다"며 "주택담보대출을 2건으로 나눠 한 건은 이자만 내고 나머지 한 건은 분할상환하는 방식으로 운용할 수도 있다"고 설명했다.

문제는 집 1채는 자신이 살면서 대출을 통해 추가로 집을 매입, 임대소득을 올리는 경우다. 지금까지는 대출 갈아타기를 계속하면서 월세를 받아 이자를 해결했지만 앞으로 원리금 상환이 이뤄지면 월세보다 많은 비용이 들 수 있어서다.

일단 연내 대출을 갈아타는 방법을 선택할 수 있다. 신한은행 관계자는 "30년 장기분할상환을 하면 월 상환금액 부담이 줄어드는 효과가 있다"며 "원금을 계속 상환하기 때문에 이자부담도 계속 낮아진다"고 말했다.

집 처분을 고려한다면 올해가 적기라는 의견도 있다. 이영진 고든리얼티파트너스 대표는 "내년부터 주택담보대출심사가 까다로워지고 금리인상이 이뤄지면 그만큼 주택거래가 줄어들 수 있다"며 "지금처럼 집값이 꾸준히 상승하긴 쉽지 않아 보인다"고 내다봤다.

소액경매 투자자들도 마찬가지다. 경매의 경우 대개 레버리지를 이용한 투자가 이뤄지고 저금리로 경락대출을 받아 잔금을 마련했는데 대출규제가 강화되면 경매를 통한 부동산 매입이 힘들어져서다.

신규분양 아파트대출은 이번 관리방안에서 빠졌다. 중도금과 잔금을 마련할 때 받는 집단대출은 예외로 했기 때문이다. 하지만 다른 대출로 갈아타는 일이 생기면 원리금 분할상환 대상이 된다.

함영진 부동산114 리서치센터장은 "신규아파트 대출은 일단 정부의 규제대상에서 제외됐지만 정부가 무리한 대출을 지양하고 대출부담을 줄이는 쪽으로 물꼬를 튼 상황이어서 자본금이 부족한 상태에서 무리하게 아파트 청약에 나서는 것은 절대 금물"이라고 강조했다.

주택담보대출로 종잣돈을 마련해 가게를 열거나 생활비로 활용하는 영세 자영업자들도 큰 고민이다. 가뜩이나 소비가 위축돼 대출이자만 갚는 것도 힘든 상황인데 원금까지 포함되면 부담이 커질 수밖에 없어서다.

이들은 차라리 정부가 운영하는 원리금 분할상환 방식의 보금자리론이나 디딤돌대출 등이 유리할 수 있다. 만기가 될 때까지 장기간 확정된 금리가 적용되고 서민들을 위한 각종 우대금리도 많아서다.

"미국발 금리인상 압박이 있는 상황에서 고정금리 대출을 받으면 나중에 (금리가) 오르더라도 유리할 수 있다"며 "초기에 수익을 확정짓고 투자하는 임대사업자의 경우 원리금 분할상환 방식이 자금계획을 세우는 데 오히려 낫다