새해 빌딩 시장? "공실률 극복이 관건"

 

올해 빌딩 시장은 ‘풍요 속 빈곤’이었다. 저금리로 인해 크고 작은 빌딩의 거래가 크게 늘어났지만, 정작 임대시장은 침체되면서 사무용 빌딩은 고전을 면치 못했다. 더구나 최근 미국이 금리 인상을 단행하면서, 내년 우리나라 금리 인상 여부가 빌딩 업계의 핫 이슈로 떠오른 상황이다.

일단 국내 빌딩에 투자한 외국인 자금이 유출되지 않으리란 게 부동산 컨설팅 업계의 전망이다. 특히 외국계 자본은 1000억원이 넘는 대형 빌딩을 주로 보유하고 있는 탓에 0.25%의 금리 인상이 시장에 큰 자극을 주진 못하리란 분석이다.

내년도 빌딩 시장 전망은 온통 안갯속이다. 당장 미국의 금리인상에 큰 영향을 받진 않으나, 국내 기준금리 인상에 따라 대출 받아 빌딩을 매입한 투자자들이 타격을 받을 수 있다. 오피스 임대시장 분위기가 개선되느냐도 큰 관심사다.

장진택 리맥스코리아 이사는 “외국계 자본은 대개 프라임급 빌딩을 매입했고, 거래량 자체도 많지 않아서 당장 미국에서 들려온 금리 인상 소식 때문에 팔고 떠나는 일은 없을 것”이라고 했다.리맥스코리아에 따르면 올해 거래된 1000억원 이상 대형빌딩 4건은 모두 외국자본이 사들였다. 국내자본은 아예 거래에 나서지 않았다. 때문에 외국자본이 시장 상황을 더 긍정적으로 보고 있는 것 아니냐는 분석도 나온다.

다만, 우리나라의 기준금리가 오를 경우 ‘진짜 문제’가 본격적으로 나타날 수 있다는 지적이다. 적잖은 돈을 은행에서 빌려 중소형 빌딩을 매입한 투자자들의 상환부담이 커질 수 있기 때문이다.

서울지역 오피스빌딩 공실률ㆍ임대료 상승률 추이 

원빌딩중개법인에 따르면 올 초부터 이달 18일 사이에 서울에서 이뤄진 사무ㆍ상업용 빌딩 거래량은 1489건으로, 지난해 같은 기간의 거래량(751건)의 2배에 가까웠다.이는 저금리 기조에 힘입어 대규모 대출을 받아 ‘빌딩 주인’ 대열에 합류한 이들이 늘어난 결과다. 정부의 가이드라인이 있는 주택 대출과 달리 빌딩 대출은 개인의 신용도, 자산규모, 매입하려는 빌딩의 가치에 따라 대출 한도나 금리가 제각각이어서 전체적인 규모를 파악하기 쉽지 않다.

한 시중은행 관계자는 “은행들은 보통 빌딩을 매입하려는 임대사업자에게 내주는 대출액의 한도를 정해 놓는다”며 “앞으로 금리가 오르거나 시장 상황이 악화돼 상환이 제대로 이뤄지지 않는 사례가 늘어날 가능성도 배제하지 못한다”고 말했다.김윤수 원빌딩중개법인 팀장은 “어두운 경제 전망을 감안했을 때 우리 정부가 갑작스럽게 기준금리를 올릴 가능성은 크지 않아 보인다”면서도 “금리 변동이 내년 빌딩 시장의 큰 이슈”라고 설명했다.

 

사무용 빌딩의 공실률도 중요한 변수다. 올해 서울지역 오피스 임대시장은 수요 부족에 시달리며 어려움을 겪었지만, 내년 전망도 밝지 않다.부동산 컨설팅업체 컬리어스 인터내셔널 코리아는 내년 서울의 오피스빌딩 공실률을 올해(9.4% 수준)보다 더 오른 9.6~10% 수준으로 예측했다. 오피스 수요 위축이 내년에도 이어지면서, 종로ㆍ광화문과 강남권을 중심으로 공실률이 올해보다 소폭 상승할 가능성이 있다는 분석이다.

컬리어스 관계자는 “임대시장 상황에 반전이 나타나지 않는다면 내년에 거래가 예정된 빌딩 매물은 최종 계약서까지 쓰는 데 어려움을 겪을 것으로 보인다”고 전망했다.

상황이 이렇자, 업계에서는 공실률을 극복하기 위한 자구책 마련에 고심하고 있다. 적게는 한 두 달에서 많게는 6개월까지 무상으로 임대해주는 ‘렌트프리(rent-free)’는 기본이고, 최근엔 오피스공간을 상업시설로 개조하는 사례도 등장했다.

여의도에 있는 시티플라자 빌딩의 저층부(1~3층)가 내년 중순까지 업무공간에서 상업공간으로 탈바꿈하는 것이 대표적이다.

이 빌딩의 임대대행ㆍ자산관리를 맡고 있는 JLL코리아 관계자는 “중소형 오피스 빌딩이 저층부의 상업 공간을 리테일 공간으로 확대하게 된 첫 번째 사례”라며 “오피스 빌딩 일부 공간을 상업 공간으로 전환하는 사례는 확대될 가능성이 크다”고 말했다.