서울 새빌딩 쏟아진다..임대사옥으로 어디가 좋을까

서울 새빌딩 쏟아진다..임대사옥으로 어디가 좋을까

올해 공급예정 오피스 물량 56만㎡,

지난해보다 62% 증가 기존 공실 오피스 많아 렌트프리등 임차기업 혜택 늘어날듯

서울 오피스 공실률이 상승 추세를 보이고 있는 가운데 올해 신규 오피스 공급물량이 큰 폭으로 늘어난다. 오피스간 임차인 모시기 경쟁이 심화될 것으로 보여 새롭게 임대사옥을 구하는 기업들은 렌트프리(일정기간 무료로 오피스를 임대하는 서비스) 등의 혜택을 비교해보고 선택할 수 있을 전망이다.

12일 젠스타에 따르면 지난해 4분기 기준 서울의 권역별 오피스 공실률은 Δ도심권역(CBD) 8.9% Δ강남권역(GBD) 7.3% Δ여의도·마포권역(YBD) 7.9% Δ기타권역 8.0%다. 강남권역을 제외한 나머지 권역은 모두 전분기보다 상승했다.

공실률이 증가하는 것은 경기 악화에 따른 기업 구조조정이 상시화되면서 임대수요는 줄어드는 반면 신규 오피스 공급은 꾸준히 늘어나고 있기 때문이다.특히 올해 공급예정인 신규 오피스 물량이 상당하다는 점은 오피스 임대시장에 큰 부담이다. 교보리얼코에 따르면 올해 신규공급 예정인 서울 오피스 물량은 56만9000㎡에 달한다. 이는 2015년 35만㎡ 대비 62% 증가한 수치며 2010~2015년 연간 평균 공급량 51만3000㎡ 수준을 넘어서는 것이다.

 

대표적으로는 올 하반기 잠실 제2롯데월드 오피스가 공급되고, 삼성동 파르나스타워는 호텔로 예정했던 면적을 오피스로 변경했다. 또 명동구역 3·4지구와 문정동 법조단지내 사옥 완공으로 대형 오피스 공급이 이어질 전망이다.여의도권에 위치한 MBC 사옥 재개발과 사학연금회관 재건축 등 6개 사업지의 연면적이 43만㎡에 달하고, 용산구 국제빌딩주변 4구역과 동자동 2구역 도시환경정비구역에서도 21만2000㎡가 공급될 것으로 예상되고 있다.쿠시먼앤드웨이크필드 한국지사 이창준 상무는 "저성장 기조하에 오피스 시장은 침체된 임대수요로 공실률이 상승세를 유지할 것으로 전망된다"며 "장교4지구(신한은행사옥), 대신금융그룹빌딩, 하나은행 사옥 등 대형빌딩 사옥이 공급되면 완공사옥으로의 이전 영향으로 기존 오피스는 임차인 구하기가 더욱 어려워 질 것"이라고 말했다.이어 "결국 사업 확장에 따른 임대차 신규 수요보다는 매입매각, 합병, 구조조정 등의 전략적인 이슈로 인한 임차인 이동이 예측되며 임대가 상승률도 공실률 상승 영향으로 약세를 보일 것"이라고 덧붙였다.

 

다만 공실률 증가와 임차인 구하기 어려움이 곧바로 임대료 인하로 이어지지 않을 전망이다. 오피스를 팔 때 임대료가 낮으며 매각가격에 악영향을 미치기 때문이다. 오피스 주인들은 임대료 인하대신 렌트프리나 인테리어 비용을 지원하는 '테넌트 임프루브먼트(TI·Tenant Improvement)' 혜택을 늘릴 가능성이 높다.실제 공실이 많은 도심권역 오피스들중 상당수는 최대 6개월까지 렌트프리 혜택을 주는 것으로 알려졌으며 강남권역과 여의도·마포권역도 비숫한 수준의 렌트프리가 일반화됐다. 특히 장기간 공실상태였던 오피스의 경우 새로 공급되는 오피스와의 경쟁을 감안해 혜택을 더 줄 수밖에 없다는 관측이다.따라서 새 임대사옥을 구하는 기업의 경우 오피스별 혜택을 비교해보고 선택할 수 있는 장점이 있다.

 

한 부동산관리업체 관계자는 "연초를 맞아 많은 빌딩에서 임대료 변동을 예고하는 등 오피스 임대시장의 변화가 클 것으로 보인다"며 "새로 사옥 임차계약을 검토하는 기업이라면 오피스별 렌트프리 혜택을 비교해 선택할 수 있을 것"이라고 말했다.