재건축 누르니 재개발 '불쑥'…'억소리' 나는 지분가, 곳곳에서 들썩

 

 

서울 재개발

재건축 누르니 재개발 '불쑥'…'억소리' 나는 지분가, 곳곳에서 들썩

지역의 연립·다세대주택 지분 가격 상승세가 가파르다.

한강변에 있으면서 도심·강남 접근성까지 갖춘 한남 재정비 촉진지구의 지분 가격은 벌써 한 달 사이에 30%나 뛰었다. 노후 주택이 몰려 있는 노량진과 성수동 일대 재개발 지분 가격도 최근 한달간 20~40%나 올랐다.

재개발 사업은 내년 부활 예정인 초과이익환수제가 적용되지 않는다. 6·19 대책으로 재건축 조합원이 분양받을 수 있는 주택 숫자가 최대 3채에서 1채로 줄어드는 등 재건축 관련 규제가 강화되면서 재개발 쪽으로 투자자들이 쏠린 영향도 생겼다. 재건축 규제에서 벗어난 재개발 지역에 풍선 효과가 나타나고 있는 셈이다.

4일 조선비즈가 국토교통부가 제공하는 실거래가를 분석한 결과 올해 5월 서울 용산구 한남동 재정비촉진지구의 대지 지분의 3.3㎡당 실거래가는 평균 4971만원으로 집계됐지만, 6월에는 평균 6600만원으로 전달보다 32.8% 상승했다. 한남동 재정비촉진지구 1종 일반주거지역에 있는 대지지분 28.33㎡짜리 매물은 6월에 6억8000만원에 거래됐다. 3.3㎡당 7921만으로 거의 8000만원에 육박한다.

정부 부동산 대책 발표 이후로 한남동 일대 재개발 지분 가격은 더 들썩거리고 있다. 인근 공인중개사무소에 따르면 현재 한남 3구역 내 일부 매물 호가는 3.3㎡당 9000만~1억원에 형성돼 있다.

서울 한남 뉴타운 3구역 일대.
서울 동작구 노량진동의 재정비 촉진지구는 5월 한 달 동안 평균 실거래가가 3.3㎡당 2987만원이었는데 6월에는 3.3㎡당 4254만원으로 전달보다 42.4% 올랐다. 동작구 노량진동 232번지에 있는 대지지분 15.23㎡ 미니맨숀의 경우 이달 초 2억2900만원에 거래됐다. 3.3㎡당 평균 실거래가격은 4962만원이다.

오래된 연립주택과 빌라가 많아 재개발 수요가 많은 서울 성수동의 경우에도 대지지분 3.3㎡당 실거래가 평균값이 5월 5245만원에서 6월 6360만원으로 한 달간 21.3% 상승했다. 성수동의 한 빌라의 경우 15.92㎡짜리 대지지분이 지난달 중순 2억6700만원에, 지난달 말에는 2억7000만원에 거래됐다. 평균 실거래가는 3.3㎡ 당 약 5500만원이다.

서울 영등포구 신길동의 연립주택과 다가구의 대지지분 실거래가도 지난 5월에 3.3㎡당 평균 2516만원에서 6월에는 2872만원으로 14.1% 상승했다.

부동산 전문가들은 서울 재건축 아파트는 초과이익 환수제 부활을 앞둔 데다 전매제한 규제까지 겹치면서 직격탄을 맞았지만, 재개발의 경우 정부 타깃에서 벗어나면서 상대적으로 투자가 몰리는 측면이 있다고 봤다.

함영진 부동산114 리서치센터장은 “서울 아파트 평균 분양가가 3.3㎡당 2000만원을 뚫었는데 재개발의 경우 추가 분담금 리스크를 감안해도 조합원 분양가가 상대적으로 저렴한 장점이 있다”고 설명했다. 그는 “대규모 재개발이 가능한 곳이 줄면서 사업이 추진 중인 재개발 지분의 경우 희소성이 부각된 측면도 있다”며 “무엇보다 정부 규제가 재건축 아파트를 정조준하면서 풍선효과가 나타난 영향도 있다”고 덧붙였다.

다만 재개발 사업의 경우 대부분 오랜 기간 진행되는 장기 프로젝트가 대부분이라 장기적인 관점에서 투자할 필요가 있다. 소규모 지분 투자를 했을 경우 추가 분담금이 많게는 수억원에 이를 수 있다는 점도 유념해야 한다.