이명박 대선후보 당선을 가정한 부동산시장 전망

이명박 대선후보 당선을 가정한 부동산시장 전망

종부세는 점진적으로, 양도세는 집권 즉시 개선할 수도

 

현재로선 당선이 가장 유력한 한나라당 이명박 대선 후보가 집권했을때 부동산시장에는 어떤 변화가 올까. 우선 골자만 요약해 보면 다음과 같다.

한나라당 이명박 대선후보의 아이콘은 '철저한 시장론자'로 볼 수 있다.

때문에 이명박 후보가 당선되면 참여정부에 의해 만들어진 반시장적 좌파분배 정책은 180도 바뀔 것으로 보인다. 물론 급격한 정책변화에 따른 충격을 완화하기 위해 시기적으로 완급을 조절할 것이다.

때문에 이 후보 당선을 전제로 대선 이후에는 철저하게 '수요와 공급'의 시장경제 논리로 생각할 필요가 있다.

국토균형발전은 전면 수정될 것이다. 무차별 각종 행정도시, 혁신도시, 기업도시, 관광특구등은 대폭 축소되거나 폐지될 가능성이 크다.

수도권 신도시계획도 전면 수정될 것이다. 이 후보는 송파신도시도 필요 없다는 시각을 가졌다. 때문에 대선 이후 신도시 개발의 관점에서 토지 투자를 접근하기는 어려울 듯 하다. 이미 발표된 신도시 개발계획 이외의 신규 계획은 없을 가능성이 크다.

서울과 수도권 집값의 향방은 강남 재건축에 달려있다.

공급은 유효 수요자를 타겟으로 할 것이다 (무차별적인 공급이 아닌, 적소가 중요하다)

강남 재건축단지는 용적율 상향을 통한 '명품아파트' 로 조성될 가능성이 있다.

이때 현재 명품가치를 독점하고 있는 4대 명품의 희소가치는 줄어들 수 있다. 다만 늘어나는 용적률로 인한 개발이익의 환수문제를 놓고 조합권과 정부간 갈등을 빚을 가능성이 크다.

강남 재건축과 강북뉴타운의 용적율 상향 조정과 이에 따른 공급으로 인해 장기적으로 부동산시장 안정효과를 가져 올 수 있다. 물론 이 경우 중심지(강남) 보다 외곽지역이 더욱더 빨리 안정될 것으로 보인다.

명품 주택을 공급하기 위해선 먼저 '주택법' 을 조정하려 할것이다.(4:4:2 같은 규제는 보완될 것이다. 대법원 판례에 결과에 따라 조정 내지는 대폭 변경이 이뤄질 수 있다.

현행 주택법의 골자인 '분양가상한제''원가공개' 등 폐지될 것이다. 하지만 '후분양제'는 아직 시기상조이긴 하지만 유지할 수도 있다.

한반도 대운하건설은 반드시 실행 될 것이다.  이 사업시행을 위해 상수원보호구역을 북한강으로 옮길 가능성 크다. 그렇다면 상수원보호구역, 개발제한구역 등 남한강변의 중첩된 규제들은 풀린다. 따라서 하남,양평,여주,이천, 충주 등 남한강변 토지를 주목할 필요가 있다.

한반도 대운하건설은 새로운 인프라를 구축할 것이다. 런던의 보트하우스 개념의 주택산업도 발생할 전망이다.  강변 레저단지, 물류단지 등의 개발도 활발하게 진행될 것으로 보인다.

상수원보호구역 북한강 이전과 함께 수도권 공장 규제도 풀린다. 이천의 '하이닉스증설'같은 문제는 저절로 풀릴 것이다.

대선 이후 FTA체결의 영향도 깊게 생각해볼 필요가 있다. FTA체결의 영향으로 지방의 토지시장이 전면 재편될 것이다. 특히 농지, 절대농지와 과수농지 등에서 큰 변화가 올 수 있다.

FTA는 도심집중화를 가속화 할 것이다. FTA의 전제 조건이 모든 반시장적 제도를 원상복구해야 하는 것이고, 선진 자본시장의 규격에 맞춰야 하는 것이기 때문이다.

남북경협은 참여정부보다 더 적극적으로 진행될 수 있다. (win-win 으로 갈려할것이다) 이에 따라 남북 교류의 길목으로 물류가 가능한 북부권의 토지도 투자대사응로 고려해 볼만 하다. 다만 투자 선택과 결정은 신중할 필요가 있다.

이명박식 부동산시장의 모토는 원할한 유통이 될것이고,  거래 회전율을 높일 것이다

회전율을 높이기 위해 세제는 (종부세, 양도세) 시기적 조절로 완급을 결정할 것이다.

집권 후반부까지는 중심지의 급등을 막기위해 종부세는 점진적 개선을 할 가능성이 크고,  양도세는 집권 즉시 개선하려 할 것이다.

(1가구 다주택자의 중과는 유지할 것이다. 다만 문제가 되는 한시적 2주택자는 재고될 수도 있다. 1주택자의 문제의 핵심인 '고가주택기준'이 전면 재고 될  것이다. 다만 폐지될지, 현실적으로 대폭상향될지가 관건일 것이다. 시장에 매물 출회를 늘이기 위해 합리적 수준을 찾으려고 할것이다.)

주택법개선과 회전율을 높이는 것은 내수 민생경기회복을 위해서도 반드시 실행할 것이다.

세금제도는 가둬놓고 걷는 방식이 아닌, 회전율을 높여서 세수를 확보하는 방향으로 개선될 것이다. (이 경우 회전율이 높아지면서 나타날수 있는 가장 큰 부작용인 가격 급승을 제어하기 위한 제도를 고려할 것이다. )

이상은 필자가 생각나는 대로 정리한  단순한 개인적 관점일 뿐이라는 점을 감안해주시기 바랍니다.

[저작권자: 중앙일보 조인스랜드 2007년 10월 14일