동해안 대대적 개발 본격 시작된다

5개 SPC 가운데 3곳, 정부에 개발계획승인 신청

01/24 13:56  [중앙일보조인스랜드]

사업비 조달에 어려움을 겪으면서 한동안 공회전을 거듭하던 서남해안 관광레저도시 개발 사업이 가시화하고 있다.

 

이른바 ‘J프로젝트’로 불리는 이 사업은 전라남도 영암·해남군 일대 8778만㎡를 세계적인 관광레저도시로 건설하는 초대형 사업이다.

지난해 말 J프로젝트 시행자인 5곳의 특수목적법인(SPC) 중 3곳이 정부에 개발계획승인을 신청하면서 사업에 속도를 내고 있는 것이다.

 

J프로젝트는 노무현 정부가 지역 균형발전 차원에서 2005년 선정한 6곳의 기업도시 중 한 곳이다.

전남도와 5곳의 SPC는 이곳에 약 3조2000억원을 들여 카지노와 리조트, 호텔, 골프장, F1(포뮬러원) 자동차 경주장과 주택·병원·학교 등을 건설할 계획이다. 이를 통해 15만여 명이 거주하는 세계적인 관광레저도시를 건설하겠다는 게 전남도의 복안이다.

전남도가 역점을 사업으로 추진 중인 J프로젝트가 새해를 맞아 본궤도에 오를 수 있을 지 주목된다.

지난해 말 3개 SPC 개발계획승인 신청

J프로젝트는 민간 업체들로 구성된 5곳의 SPC와 전남개발공사가 각각 1개 권역<개발계획도 참고>을 맡아 개발하게 된다. 전남도는 2006년 2월 개발계획 수립 및 타당성 조사 용역에 들어가 지난해 1월 개발계획안에 대한 주민설명회를 열었다.

5개 SPC는 지난해 4월부터 9월 사이 모두 설립됐다. 이 중 3개 SPC가 지난해 말 정부에 개발계획승인 신청을 마쳤다. 전남도는 상반기 3개 SPC의 개발계획승인이 날 것으로 보고 있다. 그러면 교통·환경영향평가 등을 거쳐 내년 상반기께 본격 착공할 수 있을 것으로 예상하고 있다.

그러나 J프로젝트를 제외한 5곳의 기업도시 대부분이 이미 착공했거나 최소한 개발계획 승인을 얻은 것과 비교하면 사업이 상당히 늦다. 이는 개발 면적이 타 기업도시(대개 500~700만㎡ 규모)에 비해 10배 가량 큰 때문이다.

개발 면적이 큰데다 민간 투자 사업으로 진행되다 보니 사업이 더딜 수밖에 없다는 게 전남도 측의 설명이다. 도 관계자는 “사업비도 타 기업도시의 10배 가까이 달하는 3조2000억원 규모”라며 “워낙 덩치가 크다 보니 사업 참여 기업이나 투자자들을 모으는 데 어려움이 많다”고 말했다.

SPC를 설립하는 데도 적지 않은 진통이 있었다. 투자성이 낮다고 판단한 투자자들이 투자를 보류하거나 사업 참여 의사를 밝혔던 기업들이 컨소시엄(SPC 설립 전 단계)에서 빠지기도 했다.

그러나 전남도가 일부 권역의 개발 면적 축소하고 도시개발기금 출자 등의 방법을 통해 일단 지난해 5개 SPC의 설립을 이끌어 냈다. 5개 SPC는 ▶전국경제인연합회가 주축이 돼 설립한 서남해안레저(주) ▶전남지역 건설업체들이 주축을 이룬 서남해안기업도시개발(주) ▶대주건설이 주축이 된 대한도시개발(주) ▶에이스회원권거래소와 농협중앙회 컨소시엄이 만든 썬카운티(주) ▶F1 경기장을 지을 KAVO(주)다.

이들 SPC는 각각 한 개 권역을 맡아 각종 개발 사업<표 참고>을 진행할 계획이다. 이 중 서남해안레저(주)와 서남해안기업도시개발(주), 썬카운티(주)가 지난해 말 개발계획승인 신청을 했다.

가장 큰 문제는 사업비 확보

전남도는 이들 5개 SPC가 각각 개발계획승인을 받으면 이들 개발계획을 통합한 종합개발계획을 작성한다는 계획이다. 전남도는 개발계획이 예정대로 추진돼 제 모습을 갖추면 매년 227만여 명의 관광객이 유입될 것으로 기대하고 있다.

또 여기서 나오는 관광소비지출 규모가 연간 570억원에 달할 것으로 예상하고 있다. 전남도 지역도시기획단 관계자는 “1만여 개의 새로운 일자리가 생기고 이에 따른 인구 유입 등으로 해당 지역은 물론 전남도 전체에 미치는 경제적 파급효과가 엄청날 것으로 예상하고 있다”고 전했다.

하지만 문제는 현 상황이 그렇게 낙관적이지만은 못하다는 데 있다. 가장 큰 문제는 역시 사업비 마련이다. 100% 민자사업이어서 투자 유치 여부에 따라 J프로젝트의 운명이 걸려 있다고 해도 과언이 아니다.

전남도의 바람대로 상반기 정부로부터 개발계획승인을 받으려면 당장 각 SPC가 프로젝트파이낸싱(PF) 등을 통해 전체 사업비 3조2000억원의 10%에 달하는 3200억원을 마련해야 한다(각 SPC마다 개별 사업비의 10%).

하지만 현재 5개 SPC가 확보한 사업비는 이에 턱없이 모자라는 총 500억원 규모다.

5개 SPC가 불과 3~4개월 만에 2700억원을 추가로 확보해야 하는 셈이다. 전남도는 이에 대해 “현재 SPC별로 투자기관들과 협의를 진행 중이고 지역개발기금 약 700억원을 각 SPC에 적정 배분해 출자할 계획”이라며 “상반기 사업비 10% 마련은 어렵지 않을 것”이라고 밝혔다. 그러나 투자기관과 투자금액에 대한 구체적인 언급은 피했다.

열악한 SOC 확충도 난제

또 J프로젝트 전체 개발 면적의 40%를 개발할 대한도시개발(주)과 외국인 관광 수요 창출을 위해 전남도가 심혈을 기울이고 있는 F1 자동차 경주장을 건설을 담당할 KAVO(주)가 기업 신용도 하락으로 현재 개발계획승인 신청 요건(기업 신용도가 ‘BBB’ 이상)을 갖추지 못하고 있다는 점도 문제다.

5개 SPC 중 3개사가 개발계획승인을 신청했지만 결국 J프로젝트의 핵심 사업자들이 아직 사업에 첫 발도 내딛지 못하고 있는 셈이다. 더욱이 F1 자동차 경주를 지원할 특별법이 여전히 국회에 표류 중이다.

하지만 전남도는 이 또한 큰 어려움이 없을 것으로 보고 있다. 대한도시개발(주)의 경우 주관사를 대주건설에서 신용도가 높은 대한조선으로 변경하고, KAVO(주)의 경우 출자를 통해 지분을 늘리는 방안을 추진 중이다.

J프로젝트 건설 계획은 장대하지만 정작 J프로젝트에 접근할 수 있는 각종 공항·철도·도로 등의 사회간접자본시설(SOC) 건설 계획은 눈에 띄지 않는다는 것도 문제다. 관광레저시설이 잘 건설돼도 관광수요가 접근할 수 있는 도로 등이 무용지물이 될 수밖에 없기 때문이다.

전남도는 SOC 관련 정부 지원을 목 놓아 기다리고 있는 상황이다. 도 재정만으로는 J프로젝트 건설 사업을 추진하기도 빠듯한 때문이다. 그러나 정부는 아직까지도 별다른 지원 약속이 없는 상태다.

이 와중에 나온 이명박 대통령 당선인의 호남(영산강)운하 개발은 전남도의 큰 힘이 되고 있다. 호남운하의 출발점이 바로 J프로젝트와 맞닿아 있기 때문이다. 호남운하 등 한반도 대운하가 개통되면 J프르젝트와 연계돼 관광수요 창출 등 시너지 효과를 낼 수 있을 것으로 보고 있다.

전남도, 호남운하 두고 인수위와 시각차

하지만 전남도는 이 당선인과 대통령직 인수위원회가 당초 사업성이 낮다며 국책 사업으로 진행하겠다던 호남운하 건설 계획을 돌연 민자사업으로 전환한 데 우려를 나타내고 있다.

이 당선인과 인수위가 호남운하를 민자사업으로 하겠다고 한 것은 한 J프로젝트 시행사 중 한 곳인 서남해안기업도시개발(주) 소속의 보성건설이  16일 인수위를 방문해 호남운하의 사업성과 J프로젝트와의 연계 방안 등을 설명한 때문이다.

이 업체는 호남운하를 민간사업으로 해도 사업성이 있다고 했고, 이 당선인과 인수위도 사업성이 있다고 평가한 것으로 알려졌다. 이것이 국책사업에서 민자사업으로 전환된 계기가 된 것으로 전남도와 관련 업계는 보고 있다.

이에 전남도는 우려 섞인 목소리를 내고 있다. 사업성이 낮은 것으로 나타나거나 사업성이 있다 해도 민간 사업자가 사업을 진행하게 되면 자칫 사업 도중에 호남운하 건설이 흐지부지될 수도 있어서다.

하나의 SOC라도 아쉬운 마당에 관광수요 창출에 큰 힘이 될 호남운하 건설 계획이 백지화 또는 흐지부지되면 J프로젝트 투자 유치 등에도 악영향을 끼칠 수밖에 없기 때문이다. 최근 호남운하 민자개발 얘기가 나오면서 SPC와 투자 유치 협의를 진행하던 몇몇 투자자들은 우려를 나타내고 있는 것으로 알려졌다.

강진원 전남도 기업도시기획단장은 “여러 어려움이 있지만 무엇보다 열악한 SOC 확충에 대한 정부 지원을 이끌어 내고 각 SPC의 원활한 투자 유치를 위해 도가 적극적으로 지원에 나설 것”이라며 “성공적으로 사업을 추진해 전남도의 위상을 끌어 올리겠다”고 말했다.

투자 문의 늘었지만 거래는 안돼

J프로젝트 건설 예정지 및 J프로젝트 수혜가 예상되는 주변 지역은 현재 토지거래허가구역으로 묶여 있다. 정부가 2004년 8월 기업도시 선정 직원 투기 수요 차단을 위해 토지거래허가구역으로 지정한 것이다.

때문에 지금은 원주민이 아닌 외지인들은 사실상 땅을 살 수 없다. 그러다 보니 거래가 뚝 끊겼다.

그러나 토지거래허가구역으로 묶이기 직전에는 외지인들이 대거 매수에 나서면서 투기 열풍이 불었었다. 당시 큰 인기를 끌었던 지역은 J프로젝트 예정지 위쪽에 위치한 영암군 삼호읍과 미암면, J프로젝트 한가운데 있는 해남군 산이면 등지다.

이들 지역 땅값은 2004년 이전에만 해도 3.3㎡당 2만원 안팎이었으나 외지 투자자들이 몰려들면서 몸값이 3.3㎡당 10만~15만원 선으로 급등했다. 미암면의 T공인 관계자는 “당시 기업도시 건설 소문이 돌면서 외지인들이 몰려와 땅값이 보통 5배 가량 뛰었다”며 “미암면 땅의 80% 가량은 외지인들이 갖고 있다고 봐도 무방하다”고 말했다.

그는 이어 “당시 땅을 매입했던 외지인들은 대부분 10년 정도를 내다보고 들어온 장기 투자자들이어서 지금은 나오는 매물도 없고 또 토지거래허가구역으로 묶인 뒤로는 거래가 끊겼다”고 전했다.

하지만 지난해 말 3개 SPC가 정부에 개발계획승인 신청을 하면서 투자자들의 투자 문의가 다시 늘고 있다는 게 현지 부동산중개업소들의 설명이다.

목포시 옥암동 천지인공인 관계자는 “토지거래허가구역이어서 외지인들은 거래할 수 없지만 올 들어 투자 문의가 부쩍 늘었다”며 “그동안 지지부진하던 사업이 본격화하면서 투자자들의 관심을 끌고 있는 것 같다”고 말했다.

전남도는 J프로젝트가 본 궤도에 오를 경우 일부 중개업소와 외지 투기꾼들의 불법 거래가 많을 것으로 보고 지속적인 감시를 벌여 나간다는 계획이다.

 

 

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황정일 기자 obidius@joongang.co.kr

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동·서·남해안권발전 특별법 국회통과 2020년까지 효력 명시

‘동·서·남해안권발전 특별법’이 22일 열린 국회 본회의를 통과해, 동해안개발을 위한 법적 근거가 마련됐다.

국회는 이날 오후 본회의를 열어 ‘동·서·남해안권발전 특별법’을 상정하고 찬반 토론뒤 가진 표결에서 재석의원 178명중 찬성 134표, 반대 23표, 기권 21표로 법안을 통과시켰다.

이날 국회를 통과한 ‘동·서·남해안권발전 특별법’은 2020년 12월31일까지 효력을 갖도록 명시하고 있으며, 정부는 대상지역내 개발사업중 일부 사업에 대해 국가보조금의 보조율을 인상 지원할 수 있도록 하고 있다.

또 시·도지사는 첨단과학기술단지를 조성하며, 투자유치를 위해 투자진흥지구를 지정할 수 있도록 하고 있고, 이에 입주하는 기업에 대해서는 용지매입비 융자, 토지 등의 임대료 감면과 개발사업에 소요되는 자금의 지원 등이 가능하도록 하고 있다.