용산 서계ㆍ청파동 재개발 투자할 만한가

서울 용산구 청파동ㆍ서계동 일대 다세대 주택.

주변에 재개발 사업이 한창인 효창공원과 숙명여대 인근 용산구 청파동2가는 지난해부터 지분 쪼개기 투자가 활발했다. 인접한 청파1동, 서계동 인근은 재개발 지구 지정을 준비 중이고 효창 3~5구역은 재개발 아파트 건축이 한창이어서 개발 기대감이 높아졌기 때문이다. 투자자들이 몰리면서 신축 다세대나 신축 근린생활시설을 지어 파는 지분 쪼개기 붐이 막바지다. 그러나 전문가들은 재개발이 추진되려면 5~10년가량 걸리는 데다 지분값이 너무 올라 수익성을 확보하기가 어렵다면서 투자에 신중해야 한다고 지적한다.

◆ 지분 쪼개기로 가격 2배 뛰어
= 삼각지의 한 중개업소 관계자는 "용산국제업무단지 인근 한강로 일대 지분 가격이 3.3㎡당 9000만원이 넘으면서 투자자들이 효창동 청파동 서계동 쪽으로 넘어왔다"고 전했다.
특히 청파초등학교 인근에는 신축 다세대가 즐비하다. 인근에 숙명여대가 있어 분양이나 임대도 잘 된다. 돈이 오래 묶여도 임대수익으로 버틸 만한 셈이다. 현재도 청파초등학교 인근 신축 근린생활시설은 3.3㎡당 4100만원에 분양되고 있다.
지분 가격은 지난해에 비해 두 배가량 급등한 상태. 현재 재개발 추진위가 구성돼 지난해 말 정비구역 신청을 한 서계동은 손바뀜이 여러 번 이뤄지면서 일부 집주인은 지분 33㎡ 기준 3.3㎡당 6000만원을 호가한다.
현지 중개업소 관계자는 "4차 뉴타운 지정 불가 발표 이후 거래는 잠시 주춤하지만 3.3㎡당 4600만~5500만원 선에서 떨어지지 않고 있다"고 말한다.
개발 계획이 없는 청파동과 효창공원역 인근은 3.3㎡당 4000만원 정도다.
그러나 정작 아파트가 들어서기까지 꽤 오랜 시간이 걸릴 듯하다. 이미 한 집 걸러 신축 다세대가 들어서 있어 노후도 요건을 맞추기 어렵고 구획 정리도 잘 돼 있기 때문이다.

◆ 이미 '꼭지'…투자 실익 없다
= 아직 이 일대에 재개발 구역이 지정된 곳은 없다. 하지만 중개업자들은 "기본 계획이 나온 뒤 투자하면 이미 늦은 것"이라고 부추긴다. 사업 초기일수록 리스크는 크지만 수익성은 높다는 설명이다.
문제는 이런 논리가 이미 먹혀들어 가격이 분양가 수준까지 맞춰져 있다는 점이다. 투자가치를 약식으로 계산해 서계동 지분 33㎡를 3.3㎡당 5800만원인 5억8000만원에 매입했다고 가정하자.
현지 중개업소에 따르면 전세는 1억원, 융자는 1억5000만원 정도 가능하다. 이때 초기 실투자금은 3억3000만원이다.
현재 시점에서 예상 감정 평가액을 약식으로 계산하면 대략 1억3000만원이라는 게 전문가 설명이다. 이를 조합원 분양가에 반영할 때 비율을 150%로 적용해 환산하면 1억9500만원 정도다. 만약 아파트 109㎡(33평형)의 조합원 분양가를 6억원이라고 하면 추가 부담금은 4억500만원 정도다.
결국 투자자 입장에서는 지분 매입가(5억8000만원)와 추가 부담금(4억500만원)을 더해 총 9억8500만원을 투자해야 한다.
인근 최고급 주상복합 아파트 109㎡(33평형)의 분양권 시세를 3.3㎡당 3000만원 선인 10억원 선으로 쳐도 거의 이익이 없다.
여기에 사업 기간이 길어지면 금융비용(연리 7% 가정시 월 87만5000원)도 많아지고 세금 등 부대비용까지 감안하면 이득이 없다.
폭탄 돌리기가 아니라면 지분을 사느니 주변 분양권을 사는 게 낫다. 수익은 이미 지분 가격에 반영돼 있고 금융비용 부담에 따른 리스크만 떠안아야 하는 셈이기 때문이다.

◆ 재촉지구 지정 어려워
= 일부 중개업소에서는 청파동2가 일대가 재정비촉진지구로 지정될 것이라고 말한다. 재개발이 진행 중인 청파동 서계동과 묶어 뉴타운으로 개발된다는 것이다.
사실 용산구청은 재촉지구 지정에 대한 타당성 검토 용역을 진행 중으로 오는 6월 결과가 나올 예정이다.
용산구청 관계자는 "서울시 입장이 바뀌지 않는 한 재촉지구 지정은 어렵다"면서 "정비구역 신청이 들어온 청파동과 서계동 외에는 재개발 지구 지정을 검토조차 하지 않고 있다"고 못을 박았다.

"한강로에 집중된 투자 수요가 확산돼 주변 가격이 덩달아 오르는 풍선 효과"라면서 "개발이 본격화되기까지 최소 5~10년이 걸리는데 주변 시세나 금융비용을 감안하면 초기 가격으로는 매력이 낮아 서계동은 가격이 부풀려져 있다"