지분 쪼개기 전문업자 요지경 행태] 231㎡ 땅에 원룸 16개…22억 챙겨

중간투자자 불법 미등기 전매도
서울 용산의 국제업무단지 개발 소식을 접한 쪼개기 전문업자 A씨는 지난해 용산구 한강로2가 2종 일반주거지역을 공략 타깃으로 선정했다.
이곳은 작은 상가가 밀집한 지역.주상복합아파트를 지을 수 있는 준주거지역으로 용도변경될 수도 있다는 헛소문을 흘리기에 안성맞춤이었기 때문이다.
28일 한국경제신문 조사에 따르면 A씨가 매입한 단독주택의 대지는 232.4㎡,총 매입금액 35억5000만원(3.3㎡당 5000만원)이었다.

그는 용적률 199.2%를 적용,연면적 462㎡(지하실 포함 754㎡)짜리 상가를 지었다.

3.3㎡(1평)당 건축비는 280만원으로 모두 6억3800만원이 들었다.
16개로 쪼개진 점포(사실상 원룸)당 대지면적은 평균 17㎡(5평).
상가 분양가는 3.3㎡당 9000만원(대지면적 기준)에 책정했다.
분양은 순조롭게 진행돼 63억원이 넘는 돈이 들어왔다.
쪼개기 작업을 한 지 3개월 만에 건축비와 부지 매입비를 빼고 22억원의 순이익을 챙겼다.

상가는 짓기도 전에 모두 팔렸다.
건축허가만 떨어졌을 뿐인데도 주변 중개업소들이 앞다퉈 물건을 가져갔다.
중개업자들은 분양가에 1000만∼3000만원을 더 붙여 투자자들에게 넘겼다.
A씨는 이를 묵인해줬다.
중개업자들이 먹을 것을 남겨줘야 빨리 팔리기 때문이다.
2006년부터 올봄까지 용산구 성동구 마포구 등 개발 예정지역 일대에서 성행한 지분 쪼개기는 말그대로 요지경 속이다.
전문업자 가운데는 다세대주택보다 쪼갤 지분이 훨씬 많은 상가를 지은 이들이 돈을 더 벌었다.

이들은 건당 20억원에서 30억원을 챙겼다.
용산구 청파동 B중개업소 관계자는 "1년 만에 상가 쪼개기 4건을 해 100억원을 챙긴 이도 있다"고 전했다.
다세대 쪼개기나 다세대+상가(1층) 쪼개기에 나선 이들도 건당 3억∼7억원의 수익을 올렸다.
쪼개기를 전문으로 하는 업자들은 대부분 빌라 건축업자 출신이다.
또 부동산중개업소나 전업 투자자들이 건축업자ㆍ전주(錢主)와 손잡고 쪼개기에 나서는 경우도 있다.

이들은 분양을 위해 중개업자와 짜고 거짓말도 일삼는다.
2종 일반주거지역에서 준주거지역이나 상업지역으로 용도변경될 예정이라거나,상가(근린생활시설)로 건축허가를 받았더라도 실제 거주용으로 사용하면 아파트 입주권이 나온다고 현혹하고 있다.

중간투자자가 소유권이전 등기를 하지 않은 채 최종 투자자에게 소유권을 넘기는 불법 미등기 전매도 성행하고 있다.
투자자들은 단독주택이 DTI(총부채상환비율) 적용을 받지 않는 점을 이용,매입가격의 50% 넘게 대출까지 받는다.