토지시장 '일시불 거래' 증가

 

 곳곳에 함정…잘만 고르면 수입 짭짤해

경기도 여주군 점동면 임야 1만6500㎡를 소유하고 있는 구모(62)씨는 자영업자다. 지난해 초 급전이 필요해 여주 땅(시세 5억5000만원)을 담보로 은행돈 2억2000만원을 빌려 썼다. 그러나 경기 침체로 자금난이 계속되자 지난 7월 이 땅을 5억2000만원에 급매로 내놨다.

그래도 매수자가 나서지 않자 구씨는 생각을 바꿨다. 호가를 3000만원 가량 더 낮춰 '일시불 거래'를 시도한 것이다. 매수자가 계약금 5000만원을 치룬 다음날, 중도금과 잔금을 지급하고 소유권을 이전받는 방식이다.
대신 구씨는 매수자가 자신의 은행 융자금 2억2000만원까지 떠안는 조건을 걸었다. 실제로 매도•매수자가 주고받는 매매대금은 2억7000만원에 불과한 셈이다.

수원 우리집공인 이용우 사장은 "경기 침체의 그늘이 더욱 깊어진 올해 초부터 일시불 조건의 매물이 간혹 나오고 있다"며 "매도자는 호가를 낮추는 대신 매매대금을 한꺼번에 받을 수 있어 거래 성사율이 높은 편"이라고 말했다.

대부분 빚에 쫓긴 땅
부재지주 양도세 중과 등의 규제로 거래가 끊긴 토지시장에 '일시불 거래'가 늘고 있다. 계약할 때 중도금 잔금을 한꺼번에 주고받는 일시불 거래는 이전까지 주택시장 등에서 제한적으로 이뤄져 왔으나 요즘에는 토지시장으로 확산하는 추세다.

대개 은행 대출금 상환 등의 자금압박이 심한 땅주인들이 경매 처분 직전에 일시불 거래를 시도한다. 대출금을 갚기 위해 땅을 급매로 내놨지만 사려는 사람이 없자 매매대금을 한꺼번에 치루는 조건으로 호가를 대폭 낮추는 것이다. 토지시장이 호황을 구가하던 2002～2004년 은행 빚을 얻어 무리하게 구입한 땅이 일시불을 조건으로 매물로 나오는 경우도 있다.

여주 황금공인 유보열 사장은 "대부분 채무 문제로 급매가격보다 싼 땅이 일시불 조건으로 나온다"며 "투자 가치가 높은 땅은 외지인들의 손에 현금 일시불로 쉽게 넘어 간다"고 말했다.

일시불 거래 조건의 땅 매물은 경기 침체기에 많이 나온다는 게 전문가들의 설명이다. 다산서비스 이종창 사장은 "1997년 외환위기 당시에도 빚에 쫓긴 땅이 시세의 50% 선에서 쏟아졌다"며 "이때 무릎까지 빠진 땅을 사들여 한몫 잡은 사람들이 많다"고 말했다.

주변 시세 파악은 필수
그러나 전문가들은 일시불 거래 조건으로 나온 땅은 대부분 근저당 등이 설정돼 있어 신중한 접근이 필요하다고 조언한다. 은행이 근저당을 설정한 매물이라면 매도ㆍ매수자간 대출금 승계 문제부터 풀어야 한다. 이 경우 절차는 매수인승계협약서를 작성한 다음 대출은행을 찾아가 채무승계신청서, 확약서, 각서 등을 작성해 제출하면 된다.

근저당 설정 액수가 적을 경우 매도자가 매매대금으로 대출금을 갚아 근저당권을 말소시켜 주는 게 일반적이다. 물론 이때 매수자는 매도자와 함께 은행과 등기소를 방문해 그 자리에서 매매대금을 지급하고 근저당 말소서류가 접수되는지 직접 확인해야 한다. 가압류가 설정된 땅을 현금 일시불로 매입할 땐 매도자로 하여금 법원에 ‘가압류해방공탁금’을 공탁해 가압류를 풀게 한 다음 매입해야 한다.

주변 시세 확인도 필수다. 아파트와는 달리 거래가 드문 토지는 정확한 시세를 가늠하기가 힘들다. 때론 노련한 전문가조차도 시세를 잘 못 파악해 상투를 잡는 경우가 있다. 이 경우 일시불 거래의 이점이 모두 사라지게 된다.